一笑老师,您好!现有周浦两套房,夫妻都是沪籍,一方收入25万,另一方8-9万,一套新房电梯房(,8层的5楼,130平3房2卫)市值600万,有贷款200万,我是主贷人,我爱人是参贷人,另一套多层老房(96年,100平,6层的5楼,3房2厅2卫,对口东南幼儿园澧溪小学中学)市值420万,无贷款,我曾是公积金主贷人,我爱人是参贷人,想向您请教是买一套老房置换,还是再买一套?
上面是一位条友的购房咨询,一笑给过一个最优方案。但后面这位条友思路改变,还是优先直接卖一套房子再买一套,直接换个大房子,一笑需要重新规划。
问题更细致:
一笑老师,您好!现有周浦两套房,夫妻都是沪籍,一方年收入20万(另,公积金6万),另一方12万(另,公积金近1万),一套新房电梯房(,8层的5楼,130平3房2卫)市值600-650万,剩余贷款190万;我是主贷人,我爱人是参贷人;另一套多层老房(96年,100平,6层的5楼,3房2卫)市值450万左右、无贷款,我曾是公积金主贷人,我爱人是参贷人,周六向您请教过,最优方案是去名再买一套,但目前办理LH和有贷房产更名比较麻烦,如想改善自住,买一套周浦某大平层(,18层的14层,180平,4房3卫,无车位),房东报价950万,底价估计是930万,想向您请教:从自住兼投资角度考虑,卖一套老房置换是否也可行?是否有可行的贷款方案?补充:目前手上有现金30万多
1)下面是一笑原来给这位条友的购房规划,偏向于投资+保值+防踏空:
一笑分析一下这位条友购房遇到的问题:
一)购房资格
因为夫妻都是上海户口,所以购房资格上是好操作的,没有什么大问题。不展开讲了。
二)现金估算
420W房产,经过操作,相当于现金:290W;
600W房产,经过操作(细节不表),相当于现金:160W;
年化利率:3.85%,等额本息。比首房首贷
LPR 4.65%,还便宜很多;比二套利率5.25%,便宜了36.3%。
这是一个福利!福利!福利!
三)购房策略
目前上海很多房子(如学区,品质楼盘,1500W以上的房子)都上涨了,虽然还没有普涨,但其它房子开始蠢蠢欲动。。。蠢蠢欲动。。。蠢蠢欲动。。。
所以这个时间点,如果置换,有可能踏空。。。省卖50万,贵买100W。里外里100W可能就出去了。
当下,最佳策略是,直接买。
一笑估算了一下,这位条友可以买一套450W的房子,问题不大。如果野心大,可以到600W。
其它条友,明白思路了吗?
2)下面是最新的购房规划,也就是转换,卖一套40W房是,买一套930W房产,侧重于:保值,自住:
出售一套无贷款的房子,得到现金450W,然后买一套930W的房子。
首先,需要夫妻操作一下,不然930W的房子税费在60-70W,现金缺口太大。
930万y房子,首付35% = 325万,贷款65% = 605,月供:3万。税费保守一些:70W,一共需要现金:325W+70W = 395W。
手里现金还有30W,所有现金一共是:450W+30W = 480W。
买房后,多余现金:480W-395W= 85W。
公积金收入:0.5+0.1 = 0.6W
现在自住的600W房子出租,房租:6000元/月
实际月供:3W-0.6-0.6 = 1.8W,年月供:21.6W。
年收入:20W+12W= 32W,月平均收入:2.67W
很多条友会被吓的不要不要的。。。不要不要的。。。不要不要的。。。
不能买啊,不能买,不然衣食无着落。
不能买啊,不能买,不然衣食无着落。
不能买啊,不能买,不然衣食无着落。
别急,别慌,冷静冷静。。。我们有另外一种算法:
手里现金85W,每月补贴1万,可以补贴:85W/12个月 = 7年-8年,毕竟这85万每年还有利息的。。。
则每月实际月供压力是:1.8W - 1W = 0.8W,这对于2.67W的家庭来说,完全可以承受。。。
一切看起来那么美好,但峰回路转。。。峰回路转。。。
可别忘了,原来600W房子,还有200万按揭贷款,月供:1.1W,这样对于这位条友来说,总的月供是:1.1W+0.8W = 1.9W,月收入是:2.67W。。。
显然压力就太大了。。。
不过,不过还是有其它办法,只不过这位条友要辛苦3年,如果他非买不可的话。
条友们,你们知道方法是什么吗?
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没有购房资格怎么办?
首付不够怎么办?
买哪里的房子最好?
窍门儿都在这里:@一笑加一笑
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