前段时间出了昌平县城六楼顶和老破小学区房，刚刚定了一个回龙观龙华园小三居。本房买房首套，贷款属二套，都没有过户走手续，手头剩余资金再借点可凑350。因为龙华园小三居额度贷满，而且还款能力有限，这套就不知道放哪里了。
天通苑三区小三居，还是龙华园小两居还是丰台二环或者三环老破小还是潘家园老破小，还有一个海淀清河附近老破小。买房这个问题太深奥，我们非专业不懂，怕踩坑，请指点迷津。不知道我是否表达清楚，先谢谢您，丰台南二环刘家窑芳古园附近。
回答：
1、我还真没太看明白。简单说是不是手中有350万，不准备贷款了，全款买一套房是吗？但天通苑回龙观的又至少400多万，那就得贷款。这预算到底是多少啊？还是先说清楚钱吧，其他的往后放。
2、在不看预算的情况下，如果是投资为主，那就尽量在北边儿呗。南边儿的优势就是交通方便经济实惠，自住更合适，图租金也行，就是升值这来略弱于北部，“南三北五”也包括东南三环沿线。
3、500万之内的天通苑小三居，多小啊？大概率是自住合适的，图的单价便宜吧。一般来说如果是单价低的，那就是在别人手里这么多年都升值慢，盼着到自己手里逆天改命的。不容易，最好不贪便宜，逆转的概率非常低。
龙华园小两居，这差不多。普通小区，肯定是不吃亏不占便宜，这么多年一直这样儿。图个稳妥就买这儿呗，但这是说的400多预算啊，龙华园均价6万左右的才合适。不是350总价的，也肯定有硬伤。
清河老破小，多老多小啊？这总价的都是占坑儿的学区房，一般不是太建议。总价高的在清河西二旗的相对更合适，这预算就是典型的炒学区房了。真要想买就赌一把试试吧，看过了高峰期之后的政策了。
4、这芳古园是什么意思？甭琢磨了，也不太合适。
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7.提问：星主，北京海淀和昌平相比，如何
同等地段楼盘对比，短期，依然是海淀
买房子究竟是买物业？还是买地段？
今天探访的这个小区在北京昌平的北七家区位，很多人说北七家偏，远，交通不便，当年在这个区位房价不到3万的时候，这个小区的价格为6万起步，而且买房子需要排队摇号，为什么这个小区的房价要高于周边小区房价两倍？分析起来有以下几个原因，第一。这个楼盘在周边属于稀缺楼盘。因为建设的比较高端，规划的比较好，小区的环境比较好。第二，开发商是万科，所以小区的品质、质量有保障。人们在买房时首选大的开发商。第三，周边的配套比较好。按照规划，周边有很多商业配套，尽管在买房子的时候还没有体现出来，但是人们能够看到未来。第四，小区的物业管理比较好。这个小区是个新小区，物业管理相当到位，卫生、环境、治安等等很规范，没有卡是进不去的，所以小区的物业品质还是不错的。但是买完房子以后，也不是说这个小区就没有问题了，因为新房在卖的时候正处于北京市房价的高点，卖完以后呢，赶上北京市的房价普遍下跌，即便在这样的情况下，这个小区房价依然是没有下跌，而是保持在当时的高位，对于很多业主来说，这可能是没有增值，但是至少是保值了。所以说买房子究竟是买物业，买地段还是买什么呢？你有什么样的看法，欢迎留言讨论。
目前，在海淀有套2居学区房，居住体验不佳。想再买套3～4居室(总价低于800w)改善居住，有推荐的板块嘛？
回答：
先讲下当前的二手房市场哈！
海淀外溢，一个是昌平（通勤），一个是门头沟（第二居所，不通勤）。
昌平回龙观：
国风美唐三期，涨幅度很大，它的3居是120多平（800-900），二期的3居是90多平（650-800）。更偏向于改善。
加上美唐三期又新，加上位置优势，在全北京来说，涨的也算前列。
昌平：朱辛庄、生命科学园一带
不着急的话，就看看新房。这边未来配套一点一点会建起来。可以关注下，改善型产品。价格也不高。
昌平：沙河、南邵
可以看看别墅产品，第二居所的话，可以够得上一些叠拼。选的时候，注意周边有没有嫌恶设施。
门头沟：上岸地铁
可以看看周边的次新，电建，140平应该勉强够得上。海淀西，买这里合适。其他小区也能挑挑。但是这边投资属性，没昌平回龙观的好。
嗯，看完多砍砍价吧！别买贵了。
#北京头条#
我资金190，买哪的房子合适？是海淀的还是昌平的？比如苏家坨的老房还是朱辛庄的新房，哪个更适合我？我30岁未婚，基层码农的工作不太稳定了，希望买到升值高的，品质好的两居室即可，这样就不用置换了。或者将来可以用租金来还月供，我再去租房。对于学区的要求不是太大，能做到中等以上即可。
回答：
1、这要求够高的，一个学区中等以上就不好办了。北京的学区房基本上都400万起，还都是占坑儿房，不可能有品质高的两居室。这190万再减去税费，还不想多贷款，买不到什么。
2、我觉得还是再多考虑一下吧，期望值太高了不现实。这预算基本就是自住为主的，追求投资就肯定有赌的成分，学区则是不可能买到合适的。
苏家坨的房子用来占海淀学籍更合适，300多万就能买到小两居。但这算不了中等以上，就算是海淀给支持都够呛。但这里也是有学区溢价的，如果是还没结婚就不是太合适了，居住的性价比低于昌平的。
3、这就以新房为主吧，肯定比二手的居住体验好。是否能升值高就看运气了，这没人能保证。其他的没什么建议。
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首付150万，投资买首套房。我们自己不住，单位有房，也不用上学要学区。新房有北部昌平硅谷one,中海汇智里，西南中海寰宇视界，两居375万。二手房凯盛花园一居室375万，三嘉信苑两居350万。这些怎么选择。
回答：
1.凯盛家园，不是花园，买房是大事儿，尽量谨慎认真，多考察。
2.150万，包括税费了吗？一般要留出10万左右的。如果不含，新房能买到的总价高，二手房不容易。凯盛和三嘉信苑都是有综合地价款的，未必能买到。这预算是中介给做的吗？让他们再算一下吧，二手房税费多，根据具体房源算清楚。
3.都算是自住为主的，新房就更是注重自住了。只是提醒一下，房产投资首先注重地段和配套，其次是产品性质（以纯商品房为主），然后是质量和品质（尽量选开发商有利润的），最重要的是价格（刚需盘别超出周边同等二手房10%）。参照一下吧，我点评新房容易惹麻烦，不方便多说。要不还是问卖房的电商和中介吧，他们更熟。
4.两个二手房都是保障房，地段相对普通，真要是好地段儿也一般不会拿来盖这种性质的，政府还留着卖钱呢。纯投资一般不太建议保障房，但以现有预算也只能如此吧，上车盘。考察好品质吧，如果保持得好，也能够跟上大盘走势。相对来说凯盛离产业园近，好一些，租金应该也高点儿。如果预算能买到就主要看这里吧，只是买家买保障房图的就是经济实惠，那涨得多了就失去优势了，价格自然回落。所以期望值别太高，不落后就算成功。
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请问550万在海淀清河附近买个一居或者两居您有什么推荐的小区吗？还有，宝盛北里跟金榜园这两个小区二手房值得买吗？
回答：
1.找房得去中介，我没房源的。
2.宝盛北里是海淀学区房，有部分溢价，7/8万了。金榜园是昌平区，就是普通小区，5/6万。这俩小区不好相比吧？
3.这还是先考虑好买房的需求吧，到底是自住，投资，还是要买学区房？哪个为主？然后再说板块和小区，最后才是具体的房源。这两边差距大了点儿，550的话估计在宝盛北里也就是个一居室，金榜园则能是个标准两居。常规来讲更注重自住就买金榜园，更注重投资就买宝盛。反正之前这些年永泰一带的升值挺好，挺低调，但价格走势超过大盘。金榜园就是普通小区，也没什么特殊的，也不算吃亏。
4.总之看自己需求吧，找房问当地中介。
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我的基本情况如下：已婚，计划今年要孩子，已有一套昌平近回龙观的二居。目前在奥森附近租房子住，一人在西直门附近上班，一人在丰台佑安国际上班。想在丰台佑安国际周边购一套三居，这样上班要孩子通勤方便一些。
目前手里有现650W，购房总价控制在800w至850W。看了丰台的星河城，首座绿州，静馨嘉苑。从居住体验，通勤便捷、保值增值，将来有孩子需要上学再考虑卖掉昌平的二居或者新购丰台的这一套，置换东西海的学区房。章哥您觉得这购房思路可以吗？您看看的这几个小区咋样？从您的角度给推荐一下比较好的房子，想听听章哥的建议，这样心里才踏实些
回答：
1.思路没什么问题，房子是用来住的，应该置换。就是小区选的有点儿杂了。居住通勤看自己的喜好，这没标准，我只能但从保值角度说。星河城指的几期啊？当然大多数的都还行，公益西桥的和几个星空还有城市间什么的都行，也就是除了公寓的自住和保值都挺好。
首座绿洲就普通了，老塔楼，看病方便，户型什么不太好选。静馨嘉苑的小区小点儿，两区交界，自住合适，其他的别期望值太高。这看价钱也能看出差距吧，都是一条线上，星河城还更靠南呢，这些年都形成了比较明显的价格差，当年东部的价格可是高过西边的。所以就以草桥公益西桥为主吧，可选的小区也多。
2.将来换学区房的事儿那就过了高峰期再看吧，看看什么情况。今年计划，那等用上学区房怎么也得7/8年了，五年左右考虑都不晚。仅供参考。
北京的房价从8月开始，就处于一个稳定的略微下行的趋势，估计后面不会再有其他抑制房价的举措了，毕竟目的达成，炒房行为被堵住，也没必要急刹车，挡住刚需，导致硬着陆。
有人提到了北京的学区房改革对昌平来说是好事，还真的是这样的！
道理很简单，昌平的房子本来就不是靠“学区”概念出道的，不存在高额的学区溢价。
所以当其他区域因为学区问题导致跌价的时候，昌平北五环外还是可以继续挺挺。
现在，北京已经定了教师轮岗制，以前只有好学校才有的老师，现在普通的学校也能享受到！正高级教师，特级教师，都会陆续轮岗。这个肯定会让大家对于学区房的预期发生变化。
原本学区房价格高就是因为大家争抢珍贵的教育资源，现在，教育均衡化的思路出来后，会逐渐让昌平和缺少教育资源的朝阳外圈部分的教育水平提上来，对当地的房价是一种利好。
当然啦，今年要上车的如果还没下手，我建议继续观望。个人感觉现在北京的房贷很难放款，处于买方是可以有议价权的，也不好估计明年的情形。
你觉得呢？
#房价# #北京房价#
【#北京18家机构因炒作学区房等行为被查处#】北京住建委30日发布消息，近期，北京市住建委执法部门联合西城房管局、朝阳房管局、海淀房管局、丰台房管局、通州住建委、石景山住建委、昌平住建委、大兴住建委开展房地产市场检查，18家机构因不实宣传、发布委托手续不全、炒作学区房、违规商改住、违规群租、代理出租不符合交易条件房屋等违法违规行为被查处，市区住建房管执法部门已立案查处，并要求主流互联网平台履行主体责任、下架相关公司房源信息。网页链接
