房地产公司拖欠建筑公司的工程款5000万元，建筑公司的陈总通知房地产公司，再不支付工程款就停工。房地产公司的财务总监联系陈总说，别停工，我有个好办法可以解决拖欠的工程款问题，但是需要你配合一下。
财务总监告诉陈总，首先，我们公司欠你的工程款5000万元，这个数字都是经过我们公司的工程部门确认的，一点问题都没有；但是，我们公司现在确实拿不出来5000万元现金，如果你们公司急需资金的话，我们公司可以帮你联系一家小额贷款公司，由我们公司做担保，小额贷款公司借款5000万元给建筑公司应急用。
陈总一听就火了，你开什么玩笑，是你们房地产公司欠我的工程款，凭什么让我去借款啊！我才不去借款呢，我要马上拿到工程款。
财务总监说，你先别着急，听我解释一下：
一、我们不是想拖欠你的工程款，实在是最近房子太难卖，手里拿不出来5000万元；
二、如果你不同意这个方案，那你去起诉我们公司好了，你去起诉的话，肯定会胜诉，这没有任何疑问；但是你想过没有，你胜诉了之后，我们不还是没钱给你吗？到时候我们只能拿价值5000万元的房子抵给你，你要这么多房子干什么啊？自己卖？我们有专业的销售团队都卖不动，你能保证把房子快速卖出去吗？
陈总说，如果我去借款来支撑工程继续下去，工程款我没拿到，还要支付借款利息，我不是亏大了吗？
财务总监说，你放心，利息由房地产公司来负担，到时候建筑公司直接把利息加到工程款里就行了！
陈总又说，房地产公司既然能为我去担保借款，那为什么房地产公司不直接去借款付工程款呢？房地产公司不是多此一举吗？
财务总监对陈总说：
一、如果房地产公司去借款5000万元，按照年利率15%计算，一年的利息就是5000*15%=750万元，由于借款人是房地产公司，所以利息费发票的抬头只能是房地产公司。
按照营改增文件的规定，贷款服务不得抵扣进项税额，所以，房地产公司拿到750万元的利息费发票，不能抵减增值税以及以增值税为计税依据的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加；而且房地产公司在进行土地增值税清算时，利息是不单独扣除的，而是按照取得土地使用权所支付的金额和开发成本的5%计算扣除的；
所以，房地产公司拿到750万元的利息费发票的用处不大！
二、如果由建筑公司去借款，那么750万元的利息费发票就应该开给建筑公司，建筑公司再把这750万元利息费用加到工程款并且开具增值税专用发票给房地产公司，结局就不一样了！
房地产公司可以少交以下税收：
1、增值税。
房地产公司支付750万元的工程款，取得了9%的增值税专用发票，多了进项税额750/（1+9%）*9%=61.93万元来抵减销项税额。
可以少交增值税=61.93万元；
2、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。
这三个税种都是以实际缴纳的增值税为计税依据的，税率分别为7%、3%和2%。
可以少交三项税合计=61.93*（7%+3%+2%）=7.43万元；
3、印花税和企业所得税。
无论房地产公司拿到利息费发票还是工程款发票，对这两个税种的影响都不大，暂且忽略不计。
4、土地增值税。
房地产公司把这750万元的工程款以不含税金额计入开发成本，在土地增值税清算时不仅可以全额扣除，还可以加计30%扣除，按最低的税率30%计算，可以少交土地增值税=750/（1+9%）*（1+30%）*30%=268.35万元；
所以，由建筑公司开750万元的工程款发票，可以给房地产公司带来税收利益=61.93+7.43+268.35=337.27万元。
陈总说，你别骗我了，房地产公司要利息费发票不能抵扣进项税额，建筑公司也不能抵扣啊，那么，多开的750万元的工程款发票对应的税金怎么办呢？不是增加了建筑公司的税收负担吗？
财务总监说，我来帮你分析一下，对建筑公司来说，拿到利息费发票做成本，开出去工程款发票做收入，对企业所得税几乎是没有影响的！要说增加税收负担的话，那就是要多交增值税及附加61.93+7.43=69.58万元，但是，不这样干怎么办呢？工程真停工的话，对房地产公司和建筑公司都会造成损失，建筑公司损失更大！
陈总说，那不行，你们房地产公司是欠钱的，现在要我配合你们，税收利益337.27万元是房地产公司的，税收负担69.58万元却要建筑公司来承担，这没道理啊！
财务总监说，你放心吧，只要不让工程停工，多出来的69.58万元税收负担不是问题，等到最后工程竣工结算的时候加倍补给你！
陈总说，这还差不多，就按你说的办吧！
市区的一家大型房地产公司对在售的住宅每平方米降价1200元，如果全款购房，每平方米降价1600元。在该营销方案实施之后，仅仅用了2个星期时间，就卖掉了约200套住宅，资金回流16500万元。
原来，该房地产公司在相关部门备案的均价还是每平方米8000元左右，但是，该房地产公司与业主签订了补充协议，约定在购房合同备案后30日内把业主多交的房款一次性返还。这200套房子，共返还给业主约3500万元，该公司按照13000万元缴纳了相关税收。该变相低价售房行为被紧急叫停，并被相关部门处以180万元的罚款。
我告诉该房地产公司的吴总，你们公司这样干风险很大，不仅仅是罚款180万元的问题，下一步还面临着补缴税款和税收滞纳金的问题，应补缴的税款如下：
一、增值税。
房地产公司与业主签订的售房合同价格是每平方米8000元，在相关部门备案的价格也是每平方米8000元，销售不动产发票上的售房价格同样是每平方米8000元，房子也不存在质量问题，另外，按照增值税的相关规定，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明，指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。
所以，这200套住宅的计税依据是16500万元，返还给业主的3500万元不属于商业折扣，应当按照“销售不动产”补缴增值税。
这200套房子属于营改增文件中规定的“房地产新项目”，增值税税率为9%；
应补缴增值税＝3500/（1+9%）×9%＝288.99万元；
2、城市维护建设税。
城市维护建设税是以实际缴纳的增值税为计税依据的，房地产公司适用的税率为7%；
应补缴城市维护建设税＝288.99×7%＝20.23万元；
3、教育费附加和地方教育费附加。
这两项附加税和城市维护建设税的计税依据相同，都是实际缴纳的增值税，税率分别是3%和2%；
应补缴两项附加税＝288.99×（3%+2%）＝14.45万元；
4、印花税。
销售不动产的应按照“产权转移书据”缴纳印花税，税率为万分之五；
应补缴印花税＝3500×0.05%＝1.75万元；
4、企业所得税。
房地产公司少计了收入3500/（1+9%）＝3211.01万元；
少计了应纳税所得额＝3211.01-20.23-14.45-1.75=3174.58万元；
应补缴企业所得税＝3174.58×25%＝793.65万元；
并且，被相关部门处罚的180万元，按照企业所得税实施细则的规定，是允许在企业所得税前扣除的。为方便计算，此处暂不考虑。
当然，企业所得税应在次年的5月31日前汇算清缴，到时候多退少补；
5、土地增值税。
按照当地的规定，房地产公司销售住宅，应按照不含增值税销售额的1.5%预缴土地增值税；
返还给业主的3500万元，补缴土地增值税＝3211.01×1.5%=48.17万元；
需要说明一下，如果该房地产开发项目在土地增值税清算时存在多缴情况，按照规定，多预缴的土地增值税是可以退的。但是，该房地产项目目前还未进行土地增值税清算，所以，这个48.17万元必须先预缴。
经过上述计算，不考虑其他因素，返还给业主的3500万元，需要补缴税金合计＝288.99+20.23+14.45+1.75+793.65+48.17=1167.24万元。
我告诉吴总，返还了3500万元，再补缴1000多万元的税金和税收滞纳金，另外再交180万元的罚款！你们公司为这个营销方案付出的代价太大了，不值得啊！
吴总说，代价是很大！但是，我和你的看法正好相反，我认为我们公司的营销方案是正确的！
我问吴总：为什么呢？
吴总说，我得批评你几句，你们搞财务的，只知道计算数字，却不知道看大局！
我们公司降价卖房之前面临的问题有以下几个：
1、我公司开发的项目销售低迷，周边马上又要有3个楼盘开始预售，一旦他们开始预售，我们公司的日子会更不好过；
2、资金紧张，早已经没有银行愿意贷款给我们公司，其他融资渠道的资金成本太高，我公司无法承受；
3、我公司的二期项目还未竣工，现在急需11000万元支付工程款；现在仅用了2个星期时间就回流资金16500万元，正好解决了公司的燃眉之急。
所以，综合上述因素，你还会觉得我们公司付出的代价高吗？
唉，怪不得您是老板，俺们是打工的呢！
一房地产老板找到总包单位的老板，希望多开6000万元的工程款发票，总包老板说没问题，但是需要加六个点的税收。双方愉快地达成了交易。
总包单位会计不同意了，说这事不能办。
老板很吃惊，问怎么就不能办了？这家公司我们已经合作很多年了，这个项目又是老项目，咱们开发票增值税交三个点，企业所得税两个点，再加上其他乱七八糟的小税种，收六点，咱们也不吃亏啊！
会计说，老板，你理解错了，我说发票不能开，主要基于以下原因：
1、税收政策你理解错了。
对方的确是房地产老项目，根据营改增相关文件规定，增值税实行简易计税，征收率为3%，在这一点上，你说三个点是没有错的。
企业所得税交两个点，那是之前的事了。当时咱们公司属于地税管理，企业所得税实行核定征收，按开票金额的2%缴纳企业所得税。但是之后，核定征收政策取消了，企业所得税实行查账征收，因此，咱们的企业所得税就不是两个点了，目前适用的税率为25%，简单地说，盈利100万就要缴纳25万的企业所得税，这个观念一定要转变。
老板说不对呀，对方是老项目，企业所得税应该是两个点啊！
会计说，所谓的新老项目，是针对增值税而言的，与企业所得税无关。咱们公司的企业所得税目前执行查账征收政策，不区分新老项目。以前实行核定征收，按开票金额的2%缴纳企业所得税。咱们现在实行查账征收政策，按企业盈利的多少缴纳企业所得税，如果亏损就不需要缴纳，如果有盈利，就需要缴纳企业所得税，税率为25%。
现在政策变了，咱们的观念一定要改变，以前进货可以不索取发票，谁的便宜就买谁的，以后不行了，在价格相同的情况下，谁能够提供发票，咱们就买谁的，购货一定要索取发票，否则就需要多交企业所得税。
现在，如果一下子虚开6000万元的发票，咱们公司就需要虚增6000万元的收入，由于营业成本并没有增加，所以就虚增了6000万元的利润。按25%的税率计算，咱们公司就需要多交1500万元的企业所得税。
老板说，你这么说，我理解了，这个发票不能开。
2、这种行为属于虚开发票。
会计说，税都是小事，关键问题是，多开6000万的发票，这个性质比较严重，属于虚开发票。一旦被税务机关查处，公司可能就会面临着罚款，降低纳税等级等问题。房地产公司面临着补缴税款，加收滞纳金，处以罚款的问题，对双方而言均没有任何好处。
老板问，你说对双方都没有好处，那房产公司为什么会盯着我们要求都开6000万的发票呢？
会计说，对方应该是还抱着侥幸心理，认为税务机关查不到。咱们把6000万元的发票开给他们之后，他们肯定会再为咱们签订一个补充协议，造一个假的工程竣工结算，成本增加6000万元，然后再转给咱们公司6000万元的工程款，让咱们公司再把资金转到他们指定的账户。这样的话，就做到了有合同，有发票，有资金流，他们自以为税务机关发现不了。但是增加6000万元的工程成本之后，他们的单位工程成本肯定高于行业平均水平，税务机关很容易发现问题。目前金税三期功能已经这么强大，马上四期上线了，功能更强大，像这种的虚开发票很容易就会被发现。
老板说，我知道啦，千万不能惹税务上的麻烦，我就对他们说不能开。
费县住房保障中心给你解释的为啥房价高
刘杏代表：
您提出的关于抑制房价过高的建议收悉，现答复如下：
首先感谢您对费县住房保障中心工作的关心和支持，我们根据您提出的“抑制过高房价，促进人居和谐发展”的具体内容进行了认真研究和讨论，现将答复向您报告如下：
一、造成房价过高的因素
1、由于土地资源的稀缺性和不可再生性，我县土地成交价屡创新高。此外，相应的土地出让金、税费、营改增后建材价格增加等使开发商开发成本上升，为保持原有利润，其房屋售价同比例上升。
2、房地产市场的高额利润导致外地房地产开发商到我县投资开发，各开发企业竞争加大，造成土地成本上升。
3、随着人口增长、城市化进程发展、教育资源配置不均、农村剩余劳动力过多等现实问题，我县乡镇居民的涌入，导致县城住房需求增加。
二、针对房价过高问题，将采取以下措施相对抑制房价
1、针对我县涌入的外来投资开发商，我们会严格执行房地产开发管理方面的法律法规，加大对我县中小开发企业的扶持，提高竞争力。
2、促进乡镇土地开发，完善其配套设施建设，使乡镇居民生活得到基本改善，实施住房需求分流。
3、尽快落实两河治理和棚户区改造后的新小区楼盘相关不动产证手续的办理情况，让部分闲置住房能正常交易，缓解我县住房供不应求的压力。
4、合理增加二套或多套房首付款比例及银行利率，抑制炒房等行为的发展 ，避免大量商品房恶意闲置造成资源的浪费。
5、增加面向中、低收入家庭廉租房、公租房建设投入以及相关试点工作的推进，对住房申请资格严格把关。
6、严控预售环节，对开发商预售价格异常、提前预售、暗箱操作等行为实行延缓销售、停售等强制措施，实行预售价格调整报备与控制，严禁开发商随意调价。
再次感谢您对费县住房保障中心工作的关心和支持，希望继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。您对以上答复有什么意见，请及时反馈给我们，以便我们进一步改进工作。
房地产公司因为拖欠总包单位7000万元工程款，总包单位通知房地产公司，再不支付工程款就停工。房地产公司的老板刘总让财务总监抓紧时间去融资，财务总监说，从银行贷款是不可能的，民间借款利息太高而且风险太大，看来只有向总包单位去借款了。
刘总说，你没搞错吧？总包单位会借给咱们吗？咱们欠他们的工程款还没付，现在借他们的钱付他们工程款，他们怎么可能会愿意？
财务总监说，你放心吧，总包单位一定会答应借钱给咱们的！
首先，咱们公司现在确实拿不出来7000万元来支付工程款，如果总包单位要停工，那就是两败俱伤，我相信总包单位也不愿意这样。
其次，咱们公司开发的项目还有3栋楼未完工，如果总包单位现在停工、然后起诉咱们公司，大不了咱们公司破产。这3栋楼虽然是他们建的，但是咱们早都把房子卖出去了，而且大部分都已经收了全款，所以，即使咱们公司现在破产清算，就这3栋楼而言，总包单位也没有优先受偿权。总包单位借钱给咱们来支付工程款是他们最好的选择！
刘总说，你说得有道理，但是，据我所知，总包单位现在也没有钱啊，咱们找他们借钱的话，他们要去先去借钱，这是要承担利息的，他们能愿意吗？
财务总监说，这样吧，按照现在的市场年利率15%计算，借款7000万元，一年的利息就是7000*15%=1050万元，咱们按年利率20%付利息给他们，然后让他们把收咱们的利息费开成工程款发票给咱们。
刘总问，总包单位会答应咱们的要求吗？这样做对咱们公司有利吗？
财务总监说，你听我给你分析一下：
一、总包单位肯定会答应咱们的要求。
总包单位一边承担1050万元的利息成本，一边收7000*20%=1400万元的利息收入，应缴纳的税收如下：
1、增值税。
总包单位把利息费收入开成工程款发票给咱们，适用的增值税税率为9%，另外，按照营改增文件的规定，贷款服务不得抵扣进项税额。
应交增值税=1400/（1+9%）*9%=115.60万元；
2、城市维护建设税和附加税。
城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加都是以实际缴纳的增值税为计税依据的，税率分别为7%、3%和2%。
应交城市维护建设税和附加税合计=115.6*（7%+3%+2%）=13.87万元；
3、企业所得税。
因为总包单位取得的利息费发票不能抵扣进项税额，所以，他们应当以含税金额计入财务费用。
所以，总包单位增加的应纳税所得额=1400/（1+9%）-1050-13.87=220.53万元；
应交企业所得税=220.53*25%=55.13万元。
另外，据我所知，总包单位这几年都是亏损的，所以企业所得税根本就不用交，但是，现在咱们是测算，所以不考虑他们的未弥补亏损的因素。
综上所述，按照咱们的方案，总包单位净挣1400-1050-115.60-13.87-55.13=165.4万元，所以，总包单位肯定会答应咱们的要求的。
二、对房地产公司是非常有利的。
如果房地产公司去借款7000万元，一年同样要支付利息1050万元，同样不能抵扣进项税额，只能减少企业所得税1050*25%=262.5万元。
现在，房地产公司拿到了1400万元的工程款发票，可以少交的税收如下：
1、增值税、城市维护建设税和附加税。
因为总包单位把1400万元的利息费开成了工程款发票，房地产公司拿到这张9%的增值税专用发票后，可以作为进项税额全额认定抵扣。
可以少交增值税115.60万元；
可以少交城市维护建设税和附加税13.87万元；
2、企业所得税。
因为由利息费发票转变成了工程款发票，所以，房地产公司应当以不含增值税的金额先计入开发成本，再结转到开发产品，最后计入主营业务成本。
房地产公司减少的应纳税所得额=1400/（1+9%）-13.87=1270.53万元；
可以少交企业所得税=1270.53*25%=317.63万元；
3、土地增值税。
按照土地增值税清算管理办法的规定，在土地增值税清算时，这张1400万元的工程款发票，应当以不含增值税的金额计入扣除项目，并可以加计扣除30%，按照最低的土地增值税税率计算，房地产公司最终可以少交土地增值税=1400/（1+9%）*（1+30%）*30%=500.92万元。
综上所述，房地产公司虽然多付出了1400-1050=350万元的利息费支出，但是，却可以带来115.60+13.87+317.63+500.92-262.50=685.52万元的税收收益，是非常有利的。
刘总说，好，就按你说的办，我这就去找总包单位谈，争取让他们答应咱们的要求！
发票合法、合规对房地产企业的重要性
第一次进入房地产企业，入职的第一个月，领导让自己熟悉业务。我看了两年的账本，找出近800万不合规的发票，请业务人员帮忙联系相关人员，换开发票。这些发票主要是建筑服务类发票，几乎所有前期的建筑服务类发票备注栏都没有备注。有一部分货物类发票，没有规格型号，有的单位是“批”，没有清单等等。这些不合规的增值税专用发票，涉及的进项税额不能抵扣；对于房地产企业来说，取得了不合法、不合规的增值税专用发票和普通发票，不仅所得税前不能扣除，而且在土地增值税清算时也不能扣除。众所周知，房地产企业土地增值税是超级累进税率，可能一两张发票就会使土地增值税率上一个台阶，从而加大土地增值税税额。
会计朋友们一定要注意，不论是开具还是取得“建筑服务”税目的增值税发票均要在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，这些一定要和业务口相关人员提前说清楚，别等到发票来了，我们再说，这不行那不行，增加彼此之间的矛盾。目前有不少企业存在大量的不合规增值税发票，现在快到年末了，我们要集中核查下，发现开具或取得有问题的发票要及时重新开具或换开发票，避免发生涉税风险。这里我把（财税〔〕36号）文中，建筑服务的范围列示下，仅供大家参考。建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
根据国家税务总局公告第23号规定，提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
下面我们来总结下，房地产企业收取建筑服务类发票的注意事项：
【注1】《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）第二十六条规定，纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
【注2】根据《国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告》（国家税务总局公告第28号）第十二条，企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票（以下简称“不合规发票”），以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证（以下简称“不合规其他外部凭证”），不得作为税前扣除凭证。
【注3】根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告第70号)第五条规定，关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
取得合法、合规的发票是关键哦，大家一定要予以重视！
河口中央丽景小区施工进度！相关部门回复！市民：1、河口区中央丽景小区自年后一直处于半停工状态，经河口区信访局协调，开发商承诺5月20日之前全面开工，但至今仍有部分施工项目未开工，且已开工施工项目施工人员极少，进度缓慢。就目前施工进度延期交房已是板上钉钉，甚至能否交房都是未知，请问此事该如何解决？2、对于该小区请问全款购房和已完成住房贷款，购房款交齐的业主能否要求开发商开具含增值税的全款购房发票？按开发商所说，目前只能开不含税发票，含税发票无法开具，请问如果无法开具含税发票具体原因是什么？是否合理？3、如果到合同约定交房时间未如期交房，是否可以起诉开发商进行财产保全？如果可以，财产保全之后，且按合同约定半年后仍无法交房的，依法解除合同退房时购房款能否及时退回？河口区政府：您好，感谢您对河口区工作的关心与支持。经落实，1、中央丽景小区建设情况区住建局非常重视，一直积极协调企业尽快施工，小区共有四支施工队伍，目前有三支队伍在正常施工中，另外一支施工队伍正在办理复工手续，小区现有施工人员300余人，人员陆续增加中。购房合同对于买卖双方权利义务及违约责任等均有明确约定，若存在延期交房情况，业主可以按照合同约定通过诉讼程序维护自己权利。2、根据《根据中华人民共和国发票管理办法》第三条、第十九条、第二十条规定，销售商品房时，出卖人应当向买受人按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章，作为购销商品的收付款凭证。根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四条、第二十八条规定，开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实。货物名称、计量单位、数量，单价、金额等均为发票基本内容。房地产开发项目销售分为现售和预售。现房销售在发票开具和增值税缴纳方面与其他货物销售区别不大。但税法对新建商品房预售在增值税的缴纳和发票开具就有特殊规定。预售时所交的房款为预收款，应按国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告第18号）和《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告第13号)填写《增值税预缴税款表》，申报预缴增值税。且根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告第53号），房地产企业收到预收款时，选择分类编码为602“销售自行开发的房地产项目预收款”向购房者开具税率为“不征税”的普通发票，作为收付款凭证。结合留言内容，留言人与中央丽景小区开发企业东营市大万房地产有限公司所签订的购房合同为山东省新建商品房买卖合同（预售）。缴纳预售款时，开具选择分类编码为602“销售自行开发的房地产项目预收款”向商品房的买受人开具税率为“不征税”的普通发票。待商品房交付时，东营市大万房地产有限公司向商品房的买受人开具含税发票。
建筑公司的刘总承建了一栋商业楼，承包合同价款6300万元，地基刚刚完成，房地产公司就通知刘总抓紧把发票全部开过来，并且承诺，见票付款，刘总高兴坏了！
我对刘总说，你别高兴得太早，事出反常必有妖！正常情况下，房地产公司是按照施工进度支付乙方的工程款。这两年，无论大小房地产公司，普遍资金紧张，能正常履行合同、准时支付工程款的都不多见，这家房地产公司居然要提前付款，你觉得正常吗？
刘总说，是有点不正常，但是，房地产公司都提出要求了，咱肯定得配合啊，我先把发票开出来，他们如果不付款，我再让会计作废就是了！
果然，刘总把6500万元的增值税专用发票交到房地产公司之后，房地产公司让刘总去建设银行开一个共管账户，明天会把6500万元打到这个账户里。
我对刘总说，这哪是给你的工程款啊，虽然6500万元在你开的共管账户里，但是，你想用钱的话，得先发起申请，然后甲方通过电子狗确认，钱才能付出去，否则的话钱只能烂在共管账户里。
刘总说，房地产公司为什么干这种损人不利己的事？
我告诉刘总，你错了，房地产公司这样干，损的是你，利的是它自己，下面我给你分析一下：
一、房地产公司。
房管局为了防止房地产公司挪用预售房子的资金，确保新建商品房项目的后续建设资金，会要求房地产公司预售商品房时，不能收现金，只能由购房者持监管账号到银行交款，或使用监管银行提供的POS机刷卡入账。商品房预售款只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费。
这样的话，房地产公司的监管资金账户里会积存大量资金无法使用，现在它先以支付工程款的名义把6500万元支出来，然后再要求施工方回流大部分资金到第三方账户，只给你留下小部分资金，回流的资金几经周转，再回到房地产公司。
就这样，房地产工程既取得了6500万元的成本发票，又缓解了自身的资金压力，可以说是一箭双雕！
二、建筑公司。
对于建筑公司来说，配合房地产公司提前开具发票和套取监管资金，不利的地方主要有以下三个：
1、税款前置，变相增加税收负担。
按照营改增文件的规定，建筑企业提供建筑劳务应当按照完工进度确认收入；但是，先开具发票的，视为纳税义务发生。
商业楼的地基刚刚完成，如果按照完工进度的话，最多能开1000万元的发票，现在建筑公司开具了6500万元的增值税专用发票，相当于提前开具了5500万元的发票，需要提前缴纳的税收如下：
应交增值税=5500/（1+9%）*9%=454.13万元；
应交城市维护建设税=454.13*7%=31.79万元；
应交教育费附加=454.13*3%=13.63万元；
应交地方教育费附加=454.13*2%=9.08万元；
对于企业所得税，按照企业所得税实施条例的规定，建筑企业应当按照完工进度确认收入和成本，所以提前开具发票，暂不涉及该税种。
所以，应提前缴纳税金合计=454.13+31.79+13.63+9.08=508.63万元。
2、资金回流，存在税收风险。
如果建筑公司配合房地产公司资金回流，肯定在账上是要留下痕迹的，要知道，建筑公司和房地产公司是两个独立的法人组织，法人组织之间的大额资金往来往往是税务检查的重点，如果被税务认定为法人之间的借款，那就要视同销售缴纳各项税收。
假设，回流的资金是5500万元，银行同期利率为8%，按1年计算，视同销售的借款利息就是5500*8%=440万元，借款利息的增值税税率为6%，视同销售要交的税收如下：
应交增值税=440/（1+6%）*6%=24.91万元；
应交城市维护建设税=24.91*7%=0.87万元；
应交教育费附加=24.91*3%=0.75万元；
应交地方教育费附加=24.91*2%=0.5万元；
应交企业所得税=（440/（1+6%）-0.87-0.75-0.5）*25%=103.24万元；
视同销售应交税金合计=24.91+0.87+0.75+0.5+103.24=130.27万元。
请注意，不要存在侥幸心理，认为如果税务不检查不就不存在这个风险了吗？现在税务机关已经上马金四系统了，设置的税收风险点太多，企业稍微有点风吹草动，都会引发报警，你敢确定不会来查你吗？
三、配合房地产公司套取资金，存在违规风险。
之所以存在监管资金账户，就是怕房地产公司挪用资金，后期建设资金跟不上，造成项目烂尾。现在，建筑公司配合房地产公司套取监管资金，如果被发现会受到什么样的处罚，这个不好说，但是，这样做肯定是违规的，这一点毋庸置疑！我不是学法律的，所以不做过多讨论。
刘总说，你说得都对，但是我能怎么办呢？
确实，建筑公司如果配合房地产公司，风险自己担着；如果不配合，以后的工程就没法顺利进行。
谁有好的办法，来给刘总支个招！
一家房地产开发公司，收到总包单位开具的3.1亿发票竟然全部不合格。经过测算，又发现其成本明显偏高，于是找到老板和会计。
我说你们这总包单位是自己挂靠的吧？老板反问，你怎么知道的？
我说只有挂靠的总包单位，开票才能这么随意，自己想开多少就开多少。你这单位成本比周边楼盘高出了600元，做得太明显了。我能看得出来，税务人员检查时也一定能够看得出来。
老板承认总包单位的确是自己挂靠的，单独做的手工帐，所以你们没有看到。
我说总包单位开具的发票全部不合格，需要退回重开，正好利用这个机会，把多开的发票全部冲回。
根据规定，营改增后，纳税人接受建筑服务，无论纳税人自己开具还是委托税务机关代开的发票，均应取得在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称的增值税发票（含普通发票和专用发票）。现在总包单位开具的所有发票都没有按规定填开备注栏信息，所以为不合格发票。土地增值税清算时，相关成本不允许计算扣除，因此必须全部退回重开。
咱们企业正好利用这个机会，按实际发生的成本重新开具发票。不要认为多取得成本发票可以少交税，你的成本太离谱了，税务机关通过合同、付款、发票、结算及周边开发项目成本的比较，很容易发现问题，因此，税收风险太大。万一被税务机关发现，多开的发票房地产开发企业不能计入成本，无法抵税，施工企业开票多交的税款也白交了。
一家房地产公司欠建筑公司900万元的工程尾款，该公司老板吴总用3间商铺抵给了建筑公司。建筑公司给房地产公司开了900万元的工程款发票，房地产公司给建筑公司开了900万元的销售不动产发票。我告诉吴总，你们这样开票是错误的，应当马上把发票要回来作废重开。
吴总不理解，哪里开错了，我们公司欠建筑公司900万元工程款，我把3间商铺抵给他们，公平交易、互惠互利、各自方便，这能有什么问题啊！
我告诉吴总，你确定是公平交易？你公司以商铺抵了900万元的债务，这3间商铺的标价才650万元，能不能以这个价格卖出去都不知道呢；而你公司欠建筑公司900万元的工程款，却是实实在在的债务啊！
吴总说，你这就不懂了吧，现在我们公司开发的楼盘基本上销售完毕了，就剩下一部分商铺了，可是外边还欠了很多工程款没钱付。如果现在不把这3间商铺抵给建筑公司，再拖下去，他们的900万元工程款更是没着落了，所以，我现在也是为他们好！
好吧，好吧！你是老板，你说什么就是什么吧！
下面言归正传，房地产公司以650万元的商铺抵偿建筑公司900万元的债务，其本质上是债务重组，房地产公司获得了债务重组收益250万元，建筑公司债务重组损失250万元！
现在你按900万元给建筑公司开具“销售不动产”发票，按照契税的相关规定，契税的计税依据是不含增值税的价款，所以，建筑公司应当以不含增值税的金额缴纳契税，会多交契税250/（1+9%）×3%＝6.88万元，建筑公司已经损失了250万元了，现在还要再多交6.88万元的税金！所以，我建议你安排会计把发票要回来，作废重开吧！
吴总说，发票都已经开过了，对方也接收了，我看没必要拿回来重开了吧，天那么热，我们公司的会计是个女同志，麻烦人家不太好！
我对吴总说，我给你分析以下税收问题，你再决定要不要把发票拿回来作废重开吧！
你公司开发的楼盘属于营改增文件中规定的“新项目”，该以房抵债业务涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、企业所得税和土地增值税。
按照根据财税[]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
你公司以房抵债业务获得的250万元债务重组收益，属于取得其他经济利益的销售，需要交纳增值税，相应的城市维护建设税及附加税、企业所得税等等，都需要按相关规定缴纳。
咱们来看看土地增值税，按照规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
但是，650万元是这抵债的3间商铺的市场价格，所以，虽然以房抵债应当视同销售，但是，视同销售的价格应当是650万元，而不是900万元。
你公司正在进行土地增值税清算，目前开始要补缴1000多万元的土地增值税，如果你把那900万元的增值税专用发票拿回来作废，重新按650万元开具发票，不考虑其他因素，粗略计算一下，你公司可以少交土地增值税250/（1+9%）×30%＝68.81万元。
吴总说，对土地增值税的影响这么大啊，我马上给会计打电话，让她今天就去把发票拿回来重开！
建筑公司的老李在房地产公司守了一个礼拜没拿到房地产公司欠他的3800万元工程款。今天，房地产公司的财务总监对老李说，你也别在这熬着了，就算你熬到年初一，我们公司也拿不出钱来！我也有个主意，能让你先拿到钱回去过年。
财务总监告诉老李，可以帮他联系一家金融机构，让金融机构借款3800万元给老陈。
老李说，你这是什么歪主意？如果有金融机构肯借钱给我，我还用带着十几名工人在这守一个礼拜吗？
财务总监说，是这样的，如果由你的建筑公司直接去金融机构贷款，没有什么资产做担保，金融机构怕你还不上贷款，人家肯定不借给你们！现在不一样了，建筑公司去借款，我们公司拿库存的商铺帮你做担保，承担连带责任，到时候即使建筑公司还不上，金融机构还可以把这些商铺拿去拍卖，所以，金融机构肯定会借钱给建筑公司的！
老李说，那也不行，是你们房地产公司欠我们的工程款，如果你们公司拿库存的商铺去做抵押贷款，借到钱后直接把我们的工程款支付了不就行了吗？为什么让我们去借款，这不是多此一举吗？我们借款还要负担利息！
财务总监说，我们这样做肯定是有道理的！至于利息的问题，你放心，我们老板说了，建筑公司无论支付多少利息费用，都由房地产公司来承担，到时候你把利息费开成工程款就行了！
老李说，你别骗我了，我知道的！营改增后，利息费发票不能抵减增值税，我支付给金融机构的利息费用不能抵税，而我开工程款发票给你们则要交9个点的税，这对我不合算！
财务总监接着说，假设借款3800万元，年利率18%，借款期限为半年，那么，利息费用就是3800*18%/12*6=342万元，建筑公司开具342万元的工程款发票给房地产公司，需要缴纳的税收如下：
1、增值税。
销项税额=342/（1+9%）*9%=28.24万元。
假设你们公司一点可供抵扣的进项税额都没有，应交增值税=28.24-0=28.24万元；
2、附加税。
城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加的计税依据都是实际缴纳的增值税，税率分别为7%、3%和2%；
应交附加税=28.24*（7%+3%+2%）=3.39万元；
3、企业所得税。
建筑公司拿金融机构开的342万元利息费发票做费用，建筑公司多开342万元工程款发票，产生的应纳税所得额=342/（1+9%）-342-3.39=-31.63万元，所以，不存在缴纳企业所得税的问题。
综上所述，建筑公司最多需要交税=28.24+3.39=31.63万元，这31.63万元的税金，也由房地产公司来承担。
老李说，我不明白啊，你们绕这么一大圈子，为什么啊？
财务总监说，是这样的，谁去金融机构借款，就要由谁和金融机构签订借款合同，到时候金融机构就会把利息费发票开给谁！房地产公司拿到利息费发票和工程款发票，在税收方面是完全不同的。
一、房地产公司拿到利息费发票342万元。
按照规定，贷款服务不得抵扣进项税额，增值税不能抵减，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加也就不能抵减，所以，房地产公司拿利息费发票，除了能抵扣25%的企业所得税（342*25%=85.5万元）以外，没有其他任何用处。
二、房地产公司拿到工程款发票342万元。
房地产公司把利息费支出转变成工程款支出，取得的增值税专用发票可以抵扣，可以少交增值税=28.24万元；
可以少交城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加=3.39万元；
再说土地增值税，房地产公司拿到342万元的工程款发票，以不含税金额342/（1+9%）=313.76万元进入开发成本，在进行土地增值税清算的时候，按照销售比例进入扣除项目，并可以加计扣除30%，按照最低税率30%计算，这张342万元的工程款发票，房地产公司最终可以少交土地增值税=313.76*（1+30%）*30%=122.37万元；
可以减少应纳税所得额=342/（1+9%）-3.39-122.37=188.00万元；
可以少交企业所得税=188.00*25%=47万元；
综上所述，房地产公司拿到342万元的工程款发票可以少交税收28.24+3.39+122.37+47=201万元，比拿到利息费发票，增加税收利益=201-85.5=113.5万元。
老李说，113.5万元的税收利益都是房地产公司的，我们建筑公司多开工程款发票，是要承担虚开发票的风险的，你这个主意不行！
财务总监说，你带人在我们公司这样守着是不能解决问题的，起码我的主意能解决问题啊！至于细节问题，咱们可以再谈谈！
