最近办理南京某银行的住房按揭贷款，发现银行审贷款非常严格，基本与去年去年6％的放款利率条件一样严格，因为人行只发了降利率的文（银行还未执行最低利率），但是没有说放宽大家可以购买的条件，首付还是严查的。所以买房的人要特别谨慎，特别谨慎，条件非常严格，不建议举债买房。
1、严查首付来源
2、所有的现金贷，不管你是用来装修买大件物品，到银行这全部要提前还款结清，否则不予审批，作推件处理
3、你所有的或有负债，全部要算作你的负债，包括你的每月信用卡还款额，加上你的每月房贷，不能超过月收入的55％，非常严格，如果超过也是不予放款。
上面是亲身经历的购房贷款过程条件，如果你脑子一热去买了房，等待你的将是银行的严格审批和条件，你不能贷款，意味着你的合同将面临违约，赔钱折损是避免不了的
因为银行是典型的自主企业，但收到各方面的约束管理，条条框框非常多，不能逾越。
大家来说说看呢
【[what]学员一问】：宿迁三套房，去年买入南京浦口一套，苏州一套，现在想卖房再购入南京、苏州、成都或珠三角，该怎么买？
【[灵光一闪]老师一答】：置换思路很正确，选择方向得注意
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【学员问题详情】：
李老师好，江苏宿迁人，现在宿迁三套房(市值约1000万，按揭贷款70万)，去年买入南京浦口中海原山123平一套（贷款174万）、苏州科技城金茂府110平一套（全款）。现考虑宿迁房子保留一套或两套自住，卖房再购入南京、苏州、成都或珠三角？只能买一套，思路是否正确？买哪个区域最合适？十分感谢。
【老师回答详情】：
置换思路是正确的。而且接下来是你的关键节点，怎么选好地段和项目，确保房产升值，毕竟稍有不慎是很有可能亏钱的，操作得好，可能不止买一套，买两套都是很有可能的，这些就需要专业的指导和操作，我的高阶班都会讲，并且会有专业的房产规划师和顾问给到专业的方案指导。
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#置换##升值##答疑##投资理财#
#南京头条#第一副图是南京现在热门板块的房价地图，这几个板块主要都是改善和刚改可以考虑的区域，刚需可能选择这几个板块的门槛有点高了。第二幅图是对比新房和二手房的优点和不足，对于买二手还是新房拿不定注意的人可以看看。第三幅图对比等额本金和等额本息俩种贷款方式的不同之处，以及适应的人群，对于买房按揭的朋友可以关注一下，看看自己究竟适合哪种贷款方式。
来了来了！长沙率先出手，下发了《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》。简单来说，就是购房人交存的定金、首付款、商业银行和公积金中心发放的按揭贷款和其他形式的购房款等预售资金，应全部通过监测专户存入到监管账户。同时，监管账户内资金的支付，也应通过监测专户进行。
这样一来，就能真正实现保交楼、保民生、保稳定，维护购房者的合法权益。其实现在买房人不买房除了没钱，还有就怕买到烂尾楼的原因，毕竟六个钱包要是打了水漂，搁谁谁都受不了。
【南京银行绝无可能像河南村镇银行那样发生被掏空资金的情况】
南京银行刚发布了上半年业绩快报。
从快报⬆️看，南京银行上半年未经审计的营收和净利润依然双双保持两位数增长，上半年末总资产已经接近两万亿。
同时，南京银行资产质量也继续提升，其中上半年末不良贷款为0.9，较去年末下降0.01个百分点，逾期贷款率为1.18，较上年末下降0.08个百分点。
另外，南京银行上半年存贷款规模继续保持较高增速，其中存款总额1.22万亿元，较年初增加1512.27亿元，增幅14.11%；贷款总额9036.17亿元，较年初增加1132.95亿元，增幅14.34%。母公司房地产贷款余额1293亿元，占比14.5%；其中公司类房地产贷款461亿元，个人按揭贷款832亿元，均符合监管要求。
同时其前十大股东，其中第一大股东法国法国巴黎银行以及南京资金投资、南京高科、江苏省烟草公司、紫金信托等地方国资在三季度均继续增持。
今天一个朋友找我问问贷款的事，朋友有套南京的按揭房月供4600还四年了，但是在工程公司上班的，刚刚上班四个月，目前主流的银行信贷都不太好做，朋友这边目前负债两个网贷十万，信用卡30万基本刷空，我想了一下没什么太好的银行能做啊！过两天让他打个征信具体看看，网友们有没有好主意！
老人贷款怎么贷？如果老人年龄超过60岁，因为年纪比较大，处于退休状态，很多老人也没有收入流水，大多数银行是不愿意提供按揭贷款服务的，市面上现在只有三四家银行为60岁以上的购房者提供房屋按揭贷款服务。有的银行叫接力贷，有的银行叫合力贷。接力贷、合力贷就是父母自己购房或者子女用父母名字购房，子女参与进来共同贷款，子女需要提供收入证明、流水等证明自己有还款能力的材料。有了子女的共同还贷，银行才愿意办理。
南京二手房交易量创本年新高。
不过虽然量升，但是价跌。
对于后市，很多中介大喊看涨，趁着按揭贷款利率低是入手好时机。不过就当前的宏观经济来看，老百姓是真的没钱了，房价上涨动力不足。
未来的趋势更可能是二八分化，二成上涨，八成持平或下跌。房地产的黄金时代已过，普涨不再，风险加大，房产投资不再是普通老百姓能参与的了。
就南京来看，只有少数改善型房产还具备一定投资价值，那些老破小、远郊刚需、学区房基本上都是坑。
房价可能真的下跌了，朋友在南京新康园按揭买了一套95平的房子总价280万，后开最高市场价到420万左右，挂牌408万大半年都无人问津，后降价到390万还是无人问津，下半年挂牌360万，大半年稀稀拉拉来了几个人，也就是问一下就没有了下文。听说最近300万卖了，出去中介费，税费，物业，银行利息，还亏本几十万。
商品房验收流程及注意事项
距离南京恒大养生谷第一批交付日期即将临近，在经历几个月的忐忑和不安后，第一批业主终于可以拿到自己的房子，无疑是最值得庆祝的事情，鉴于恒大糟糕的财务状况和一拖再拖的施工进度，商品房的验收显得尤为重要。
一、验房流程
（一）业主验房准备的资料：业主提前准备好下列材料：入户通知书、购房合同、房款票据、业主本人身份证原件（如委托他人办理，需要委托人出示公证后的委托书）距离南京恒大养生谷第一批交付日期即将临近，在经历几个月的忐忑和不安后，第一批业主终于可以拿到自己的房子，无疑是最值得庆祝的事情，鉴于恒大糟糕的财务状况和一拖再拖的施工进度，商品房的验收显得尤为重要。
（二）验收房屋相关证明文件：要求开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《实测面积测绘报告》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程质量认定证书》；房屋管线图、水电、结构等。上述文件开发商要提供原件，其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》应当将原件交付给业主。《竣工验收备案表》每一项都必须有相关单位验收，缺漏任何一项该商品房都不能入住。
（三）验收房屋质量：业主会同开发商或物业验房，验房根据《商品房买卖合同》的约定和相关法律规定，对房屋质量、装修、面积、小区配套等标准验收。如果约定不明，以样板房的标准对照验收。
１、屋顶、门窗、墙面等地方是否存在漏水现象，或者是否有残留污渍。如果有就说明房屋在防水功能方面存在问题。
２、门窗是否能够顺畅开合，是否存在变形、锁闭等现象，注意门窗的质量是否合格。而对于防盗门而言，还要检查其门铃是否正常。
３、墙面地面也应该仔细检查，可以用小锤子敲打，如果出现空鼓或开裂现象，则说明墙面地面存在严重的质量问题。
４、厨房和卫生间的烟道尤其要注意其是否存在堵塞现象。检查时可以点燃废纸，观察是否有气体从排烟口排出。
５、卫生间、厨房还应进行防水检查。可用河沙堵住下水道口，在卫生间厨房注入大量水，２4小时后观察下楼是否有渗水现象，如果有，则证明防水不合格。
６、检查水表、电表、天燃气表等是否运转如常或存在偷漏现象，记录房屋的水电气三表。
7、房屋面积、空间长宽、净高是否符合合同约定
（四）限期整改：业主就验收中存在的问题以书面方式提出质询、改进意见或解决方案，开发商予以认可和签字。按照《商品房买卖合同》约定，开发商应当在60日内修复，修复后再次通知交房，如无问
题可以直接最终交付。
（五）最终交付：业主再次验房，没有问题，业主领取钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，并缴纳物业费、契税等费用。二、开发商延期交房的问题：因双方签署的《商品房买卖合同》约定逾期交房超过180天，业主可以解除合同。对于第一批业主而言，恒大逾期交付已经三个月，尚未达到约定解除的时间，所以业主不能因为逾期交房而拒收房屋。对于逾期违约金，应当与开发商签署书面协议，要求开发商按照总房款每日万分之一的标准支付逾期交房违约金，对于房款尚未付清的业主来说可以要求从未交房款中予以扣除，对于已经付清全款或者按揭的业主来说，可以要求开发商在约定日期之前付清违约金。逾期未支付的，向法院诉讼。三、关于房屋面积不符的问题：新的《商品房买卖司法解释》已经删除了面积差异的约定。但《商品房买卖合同》中已经约定：1、如实际面积误差超过3%，业主可以要求解除合同，退还房款并要求开发商支付已付房款的利息。2、如不解除合同，大于部分在1%以内的业主据实补足房款，大于部分超出1%的，业主不必支付该部分的房款。如实际面积小于销售面积不超过3%的，开发商应当返还该部分房款。小于面积超出3%的，开发商应当双倍返还。
重要的事情：未完成上述验收程序，不要签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》。
十大城市房产贷款按揭利率调整情况表，以四大行为主。上海首套房贷款利率4.65%，等于标准LPR利率；而首套房贷款利率最高的是东莞和南京，利率5.45%。比LPR高出整整80个基点。
在第二套房产贷款中，最低的是5.25%，高出LPR60个基点。是广州汇丰银行和深圳；而最高的是北京，高出105个基点，达到了5.70%的利率水平。还有南京也是如此。其次是东莞，高出100个基点，达到5.65%。
对于高出100个基点的利率房产按揭，笔者在全面文章里已经做过论述。以30年按揭为例，预计增加1/3的利息费用支付。如300万贷款就是增加100万利率；600万增加200万利息，900万差300万利息，以此类推……
#广州头条#
小罗唠唠嗑，今天唠什么?
二手房不让贷款了？ 怎么一回事儿？[震惊]
近期，南京、重庆、武汉、杭州等城市出现了房贷业务重大调控：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至还有些银行暂停受理新房房贷业务。
虽然有些银行并没有停止贷款，但也都加上诸多严格条件来管控贷款业务。比如说只接受屋龄偏年轻如以下并且位于市中心区域的房子贷款。
好家伙，这些规定一出，意味着老房子将无法进行任何贷款。
可能有的人会想，“没事儿，我们这儿还能贷款，条件也没变严格。”
别天真啦，兄弟，有可能这么好过的吗？[皱眉]
其他城市虽然没有停贷，但房贷利率普遍也都上涨。
6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，与年初相比，皆上涨了许多。
这就很耐人寻味了，为什么楼市信贷突然全面收紧了？[震惊]
我们要来看看年初国家针对银行出台的“两道红线”政策，政策中对银行和个人房贷都做了具体规定，几乎所有银行涉房信贷开始受到了严格约束。
这不半年过去了，银行的信贷额度也用得差不多了。
大家都知道简单的供需原理，
供过于求，东西就跌价，而供不应求，东西就涨价。
当信贷额度快用完时，房贷利率上涨，甚至二手房停贷，都只是再正常不过的现象罢了。
此外啊，二手房停贷，还透露出一些极其耐人寻味的信号。
一，相较于新房来说，二手房更容易变成调控牺牲品。
由于新房可以替地方政府带来更多的收入，而二手房仅仅只能提供少许税收。因此，一旦贷款额度整体收紧，二手房必然首当其冲。
毕竟占着茅坑不拉屎，确实惹人嫌。
二，过去建成的老、破、小的房子，未来性大大将大大受限。
大家要特别注意，房子的屋龄是银行放贷的重要考量因素之一。
怎么说呢?
由于过去地产商的资质与良心参差不齐，以及后续房子疏于维护的各种原因，导致有些房龄不到，但实际寿命却早已超过了30岁。[黑线]
就是频繁使用却又疏于保养，自然会透支过度，导致早衰。
这其中，不乏部分老旧小区倾斜、坍塌等极端案例，
有的人可能会觉得，房子倒塌，不可能吧? 哪有这么夸张。
大家不妨看看前阵子在美国佛罗里达州的迈阿密发生的房子倒塌事件。这次事故造成了上百人伤亡，而这栋倒塌的房子，屋龄也只有40年而已。[吐血]
所以老房子的建筑质量也就成为二手房交易的最大障碍。
毕竟按揭贷款，几乎都是以房子作为抵押品，一旦房子不见了，银行还怎么让购房者还贷款呢?
当然，这并不是说，二手房就完全不能购买。
恰恰相反的是，与新房相比，二手房的性价比反而还更高呢!
啥意思呢?
通常新房的价位水涨船高都是因为未来的利多，但是啊，这些利多又不是100%保证能兑现，多多少少还是有一些赌的概念。
而次新房，与新房差别不大，但价格却远低于新房，性价比更高。
注意啦!透漏几点刚需买房族选购房产的的要点。[小鼓掌]
若是生活在一二线城市呢，尽量购置以内的二手房。
一二线城市由于开发得早，中心地带可开发土地极度稀缺，进而导致新房大多数位于相对偏远的地区。与其去新区买溢价更高、前途叵测的新房，不如好好在二手房市场里寻找更适合自己的物件。
倘若在三四线城市，情况又有些不同，谨记一个核心原则：跟着权力中心走。
由于小城市的权力中心与商务、交通、教育等等中心都是相互匹配的。
政府单位若是迁到新区就跟着去新区买新房，政府单位若是不动，就在附近购置二手房即可。
在国家房住不炒的政策下，房地产的购置更要比以前谨慎、小心。
不仅要考虑升值空间，更要考虑流动性，其中变现的难易程度更是需要放在首位考量。
购置房地产，谨记三个重点。
地点、地点、还是地点。
用轻松好玩的方式与你分享身边事儿，赶紧关注我一下啊。[憨笑]
临睡前，看到朋友圈南京部分区域购房取消限购的消息。
有些人又开心了，觉得取消限购房价就要涨了。
仔细分析一下，房价还会不会涨？
主城区核心区域，即图中黄色的部分，属于限购的区域，政策不变，也就是说，那些好地段的区域，多数人是不能买的，属于限购的。
非限购区域，其实，在过去的一段时间，房价都处于平走甚至下跌地段。今天有一个小朋友还在跟我讲，他们前年在近郊买的房子，尽管也是南京的房子，眼下即将可以入住了，但是价格已经降了，这还不算按揭付出去的利息。
就更别说，原来号称南京后花园的句容地区。
至于有些区域降的幅度，那真是谁买谁知道。
尽管这些区域放开了，个人认为房价也不会涨，因为涨价的基础不在了。
以前涨价，是因为有炒房的空间，很多人去炒，房价自然会水涨船高，核心区涨了，其他地方也跟着长。如今国家一直鼓励房住不炒，炒房资金不进来，价格即使上涨，幅度到底有限。
昨天半月谈发文，题目为《打通生育堵点，安居问题不可忽视》，实质上是在给那些想通过炒房的人抬高房价的人打预防针。
另外，由于疫情的关系，民众普遍感觉挣钱难。这一轮疫情下来，很多人收入降低了，更严重的是，一些小微企业或者经营不善的企业本身就生存不下去，企业生存不下去，员工就更难，所谓皮之不存，毛将焉附？这种现状之下，原先打算够一够跳一跳买房的人，可能会考虑暂缓，市场的需求可能在一段时间内还会被压制。
房价下跌的时候，就真的显示地段的重要性，而那些核心地段的房子，还是处于限购的。
【年内广州等多地房贷利率下调 京沪未变但审批提速】多地住房信贷环境出现松动，继广州六大行下调利率后，有消息称，苏州、南京地区的部分银行于近日下调了房贷利率。与此同时，银行房贷首付比例出现下调的地区越来越多，除商贷外，二套房公积金贷款首付比例也出现下调。
不过，据《证券日报》记者梳理发现，最近稳楼市政策主要集中在二三线城市，一线城市中除了广州之外，目前北京、上海地区房贷市场却淡定如常。未来热点一线城市以及其他城市是否会跟进也是市场关注重点。
对此，有业内人士表示，未来一段时间，个人住房贷款市场会进行一些调整，包括贷款条件、首付比例、贷款利率以及贷款发放速度，不同城市也会实施差别化的住房信贷政策。预计部分地区可能根据自身情况出炉更多针对首套、二套房按揭贷款的调整措施。年内广州等多地房贷利率下调 京沪未变但审批提速-证券日报网
#东莞头条#手房交易过户流程买二手房比新房要费时间，买新房证件齐全，可能1个月就能搞定。但按揭贷款买二手房，正常进度也要个2个月，如果赎楼和贷款耗时就更多了。
按揭贷款买二手房，从开始到结束有几个步骤，分别是：了解买房政策 → 选房看房→ 签合同、交定金 → 房产评估 → 办房产委托公证 → 首付资金监管 → 按揭贷款 → 卖家赎楼 → 签过户合同 → 交税领新证 → 房产抵押→ 交房接下来，将依次说每个步骤的要点。按揭贷款买二手房流程详解1. 了解买房政策现在的房子，不是有钱就能买。一二线城市基本实行限购政策，二手房也在限购范围。所以，买房第一步，要知道自己有没有购房资格。拿深圳来说吧，外地人在深圳买房，至少要交5年社保或个税。深户在无房的情况下，亿万富豪顶多也只能在深圳买2套。按揭贷款买二手房流程-限购政策除了超一线城市深圳、北京、上海、广州外，其他热门城市同样实行限购政策，如：杭州、南京、武汉、长沙、佛山、珠海等。2. 选房看房当你有资金、有资格买房，接下来就可以选房和看房了。选房可通过买房网站或app选，一般从地段、学校、交通、小区环境、户型、楼层等方面综合考量。选好后，可以线上咨询中介，进一步了解房源信息。对有意向的房子，可以实地看房。3. 签合同、交定金挑选到满意的房子，价格也谈妥后。接下来就要签合同，交定金了。不过在签合同之前，还有一个重要的步骤：查档。查档的目的落实房子的产权，如果房子没有查封或抵押的情况，就可以放心签合同，交定金了。查档可以去国土部门，拿身份证在窗口或自动查档机器上查。4. 房产评估房产评估是为了去银行申请贷款。一般，银行会指定评估机构对房子估价，评估机构出具专业的评估报告。等结果报告出来，买家就可以拿着去银行申请按揭贷款。银行会根据评估报告和买家的还款能力，审批一定的贷款额度。还款能力没问题，一般可以申请到房子估价的7成。5. 办房产委托公证因为买二手房流程复杂，多数都是中介代办，代办则需要办理委托公证。办理委托公证委托人和受托人带齐资料，由委托人（买家）亲自携带房产委托书到公证机关提出申请。6.首付资金监管资金监管是指买房把钱放到第三方（房产中介）存管，办理资金监管，对买家来说，可以保障资金安全；对卖家来说，可以确保对方有付款能力。
南京的房价是不是很疲软，我看APP上，江宁浦口这些非核心地带，和四五年前价格都差不多，到了的价格了，考虑到按揭资金成本，还是亏了不少的。最近两三年也都在走弱，明显低于高点了。
朋友南京人，在南京有两处饭馆，前几年年收入在一两百万的样子，15后随着南京房价的飙升，朋友耐不住了，决定炒房，于是迅疾在南京按揭了几套高档房产，后见大家都在宝华买房于是又借款280万在句容按揭10套，当时宝华房价才7000左右，觉得非常值得投资，毕竟宝华与南京仙林就一河之隔，况且规划还要修地铁，事实上确实如此，宝华房价最高攀升至2万左右，朋友大喜，但高兴没有多久，由于疫情，朋友的生意越来越差，起先还有老本维持房贷，后来饭店亏本以前赚的钱赔了不少，再后来房贷也困难了，饭店只能赔本转手，由于舍不得南京的房子，所以只好卖宝华的房子，由于急用钱，房子只能甩卖。前一段时间卖掉了两套，一共才152万，两房子买时都150万了。朋友说表面上赚了2万，实际上亏损很多，自己首付45万多，另外还要还银行的96万余款，这几年的按揭几乎全贴进去了，还不算房产税。
今天早上的消息定期存款利率6大行公布啊，集体下调存款利率，5年期的定期存款利率只有2.65%。
看到有南京网友感叹100万的定期存款三年少了2瓶茅台（图1），但是，咱们普通人就不要闲操心了，毕竟咱们可能有100万的房贷而不是100万存款。
对于大部分房奴，这确实是个好消息。
前段时间各个地区出台刺激房地产政策的时候，什么降低首付比例（图2），贷款利率下调（图3），就有很多人说怎么不给存量房贷款的降利率啊！
现在存款利息下降，其实坐实了存量房贷款利率明年一定会下调。
我国排名前几的大银行里，个人按揭贷款的最高去到6万亿（图4），占比上讲都是在30%以上。
因为银行本身是吃存贷差的，像我国啊，如果要降低按揭贷款利率的话，降低存款利率是首先要做的。
8月份最新的一期lpr5年期的，已经到了啊4.3%了（图5），如果到12月份，LPR保持不变甚至继续下调，那么采用LPR定价的贷款利率明年1月开始都能少还钱了。
经过上半年到目前为止，一连串的降息的动作可以确定的是到年底12月份lpr，一定是比目前水平还会有所下降，会实实在在会实实在在的给很多之前买房的人降低利息负担。
我现在的还款利率是4.26%（图6），因为有一个-0.29，如果今年12月份lpr下探到4.25%左右，那我明年的实际还款利率就回去到4%以内。
你现在的利率是多少，打在评论里吧。
