不良资产之“房抵贷”的玩法
作者：不良掘金蛙
首先明确“房抵贷”不包括按揭购房，一个是民生领域，一个是经营领域的贷款。这一类的债权抵押房产多为住宅，处置思路主要为司法拍卖或以物抵债为主。得益于房产价格稳定和国民认可度高，一旦价格走低，“二抵”部分的价值将第一波损失掉。
传统的处置流程就是按抵押率放款，债权发生逾期后，寻求债权转让回笼部分资金。这一类债权的普遍收购价格较高，但因其流通性好、回收成本周期短，在不良资产投资中竞争比较激烈。
随着这些年的发展，逐渐增加了中间其他服务商，如担保机构、获客机构等。这些机构的介入对降低逾期不能回收的风险和推广贷款产品方面有显著的作用。经过这几年的发展，逐渐增加了新的模式，业内有的叫做“远期收购业务”，即一旦担保的贷款出现逾期，且达到某些设定条件，承诺按约定价格或者比例收购该批次不良债权。好处是贷款审批阶段通过贷前调查，对债权就已经有了深入的了解，后期一旦逾期，风险相对在一定可控的范围内，而且形成了一个产业闭环，只要贷款就一定有不良的出现，对内外都形成了“护城河”。
这一类业务一般有三种交易模式，有限合伙模式、收购预付款模式、联合清收模式。
有限合伙模式，优先级和劣后级资金成立SPV企业，出包方全额转让“资产包”至SPV企业，由SPV委托劣后资金方处置。处置回现优先支付优先级资产投入，劣后方享受最大利润承担最大风险，项目结束后SPV散伙。
收购预付款模式，有意向收购该不良资产的意向购买人，通过支付一定比例的预付款或保证金给到SPV项目企业，由SPV项目企业全资收购该不良资产包后，委托意向购买者处置回现。利用后期回现支付SPV垫付的尾款和应获得的利润。
联合清收模式，保底清收方支付给SPV收购企业一定比例的保证金，保证为SPV收购的资产包清收回现金额或者达到一定的收益，一般用IRR计算（最早讲过IRR是怎么计算的，可以去翻阅一下）。如果未达成按比例扣除保证金，如果超额完成，按比例分配超额部分的收益。
针对房抵贷的处置方式，最传统的是通过司法拍卖挂牌出售。近些年增加的很多新的玩法，出包方通过不同的交易模式转让资产包后，机构把大包一级一级拆分成受众较多的小包，这些小包有的通过司法拍卖消化掉，有的通过抵债再贷款方式消化掉。这种方式处置周期非常短，变现能力强，但产生二次不良的概率要高。
越来越多的企业主选择全款买房，然后再把房产做个抵押经营贷，把资金释放出来。
为什么不直接按揭买房呢？
1、按揭贷款利率普遍高于经营贷利率，如果是二套那就更高了。
2、按揭贷款一般只能选择等额本息或者等额本金2种还款方式，而这两种方式对于企业经营者来讲，资金利用率低。前期还的也基本都是利息。
3、抵押经营贷就可以选择先息后本的还款方式，一是利率低，而是完全释放了资金流动性。贷100万出来，100万可用再归还本金。
有人说把房子抵押出去不好，其实不管是按揭还是后来的抵押，房子都是抵押给了银行，只是抵押方式不一样。
如果是你，你会怎么选择？#抵押贷款# #经营贷# #房产#
请问南三环**中介您了解吗？现在是他们手中有方庄的抵债房，手续不全的，需要全款买下，然后三年后过户。现在可以做抵押手续，也可以做公证。可选的有三套，我们觉得合适的是芳城园的一套两居室，市场价500左右，现在内部价350，也就是打了七折。请问这种情况靠谱吗？如何防范风险。
回答：
1.我不知道这中介，也觉得不靠谱儿。
2.手续不全，那怎么做抵押啊？既然能做抵押就说明产权可以交易，那为什么不能过户啊？再者，凭什么手续不全就打七折啊？三年时间，每年优惠10%，凭什么啊？反正我是没听说有这么优惠卖房的。还一点，既然是卖房，那说明是缺钱要还钱是吧？那直接把房子抵过去好不好啊，费这么大劲找你们买干嘛啊？甭说七折了，谁要欠我钱9折给我都行，算上税费都划算。还有，如果是真抵债，那人家债主之前怎么没要求做抵押啊，没抵押怎么借的钱啊？就算是没抵押，那人家现在也可以申请法院拍卖啊。甭管什么手续，就算是没手续法院都能执行，这没什么可商量的。还有，既然是能抵押，那干嘛抵押给你啊，直接押给银行好不好？走贷款能抵出60%来，跟7折有很大的区别吗？中介费还得好几个点呢，谁出，甭管谁出都得摊在房价里，那算上这些，真没比抵押给银行划算。而且既然能抵押，那还做什么公证啊？都算是行政手续，没必要重复做。我感觉这就是心虚，多说几个程序让你们放心，到时候办不办怎么办的说不好。
3.总之吧，我也不能说这是骗子，但不太合乎常理，没这么干的。问清楚吧，我是觉得挺悬的，不太靠谱儿，天上不会掉馅儿饼。我也不知道怎么防范风险，最好的办法就是不贪便宜。
仅供参考。
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有毛病吗？有套路吗？找第三方做银行抵押贷款100万月息3000，说不收其他费用。昨天晚上一朋友焦虑地打电话来，让我指点下。
事情是这样: 朋友现住开是按揭房，尾款仅剩余10几万，另还有一套楼龄的楼梯房。手里有一些闲钱，看上了珠海的房，想把它盘下，但缺口100万。
朋友的第二个需求是，现一手二手房贷不好批，想一次性买断新房，用现有房办抵押贷。因为他也清楚地很:贷款不能流入楼市股市。
(在这声明下，本人坚持国家政策，非鼓励大家办贷流入楼市股市，在此只是描述一个案例)
找了第三方，第三方给他的方案是拿现住的那套房提前还贷后抵押贷100万，8年，每月等额本息还款，月息只需支付3000。
"那你们为我服务赚什么呢？″朋友疑问。
″银行会有返点我们。每月500，到时会收取。"第三方客户经理回答他。
针对这个困惑，朋友就来问我了，怕有坑，怕被割韭菜。
无论第三方是公司还是个人，首先要明白的是他们都是金融中介，类似房产中介。他们的盈利点就是服务费，没有全心全意为人民服务不收一点利的中介，如果真有， 他们也活不下去 。银行贷款返点，我是认为不可能。第三方他们报价的方式不同，有些是隐藏在利息里面报价再剥离。 最经常见的就是直接报点数 ，按贷款额度来报。 这种最清晰但难免客户接受不了。这朋友的是属第一种，隐藏起来了，96期ⅹ500=48000，这个就是服务费，只不过是第三方帮你匹配到了低息产品，认为月息3厘很低了，客户也能接受，大家共蠃。这就是第三方的报价方式。其实还有一种，前期委托无任何费用，也报了利息和方案，批下来时会与客户谈判，说能帮你申请到更低的利息XX。但这部分需提成，二八或三七开，这部分需一次性支付。这也就是报高息中途再以低息来获利差， 如不配合，还会拖延放款胁迫客户。
伙伴们，你明白了吗？你认同这些吗？
