【星球答疑】大表哥，你好。最近看到上下沙那里要入市一个盘，金地环湾城，据说吹风价是10-12万，主推的面积是120-270平。我一直关注福田，从中信城开红树湾，到中洲湾迎海，再到金地环湾城。加上海德园的喝茶费，我关注的环湾城的120和海德园的89这两个其实价位就高度重叠了。海德园是有价格倒挂的，环湾城是没有这个优势，而且城开红树湾据说有7以下的单价都卖不动，迎海的均价也是10万左右，所以我很纠结这个片区一堆新盘疲软的房价会拖累环湾城未来的上涨趋势。请大表哥帮忙分析下，非常感谢。
回复：1.金地环湾城目前还在基坑状态，最快也得8月份以后了，金地是大金沙片区最后入局的开发商，金地的总部也在大金沙，所以从产品本身来说，金地下的功夫，做的功课，准备的时间也是最充分的。产品要想卖出高溢价，无非就是产业加持、学区升级、商业溢价、产品情怀。
2.大金沙本身是不自带产业的，它对福田中心区的产业吸纳本身就不够，而车公庙更多的属于人流，而非产业流，贷款保险天安工业区这些相对低端的，是不能像高新科技有那么大的产业吸附力。片区现有的学区，未来也非常难得以升级，夹杂着上下沙的城中村，而这些城中村基本确定是综合整治，生源杂乱比较难出成绩，而金地环湾城这个项目，本身能够自带9年制学校，也是未来价格的变量之一。
3. 身高不足，颜值来凑。自身产业条件弱，只能在商业和情怀上下功夫。据说未来金地会引入一个新加坡顶级酒店品牌，打造商业街；而产品设计上，设计更多大平层公寓产品，依托福田海景资源，满足更多香港来深的置业者的需求喜好，走岗厦天元的路线。
4. 大金沙片区毕竟还属于城中村区域，即使中洲和金地都建起来以后，变化是有，但是并没有到达翻天地覆的变化，很多老房子依然还不会拆，这也是低收入人群得以在福田待着的生存空间。10-12万的价格空间是非常之小，相比海德园来说，中洲迎海、金地环湾城更像一个打扮花枝招展的发廊妹，而海德园89平，则像一个混进高端酒局的夜店名媛，显然后者逆袭的机会会大很多。#发现深圳美好##深圳头条##深圳买房#
告别房产小白的17堂课
