刚看到一个帖子还没从震惊中出来，年收入150不敢生二胎，扒了一下评论住在万泉新新家园，这个小区很牛吗？
150w，贷款应该挺多的，大四居，估计3000w起步了。
不过也很尴尬，正房生不了，侧福晋这点钱又不够。
150万去掉税到手再50给侧福晋，三五十万一年的。
但是正房一闹 50有没有都是问题。
24年孩子上小学，跟爸爸朝阳区集体户口，想落户到东城和平区或者海淀，目前倾向于八一学区的大河庄苑，稻香园小区，中湾国际70公寓，二套贷款，还有推荐附近万泉小学的，但是90年左右房子，预算总价在550以下，想以后过了入学高峰年了，可能存在降价风险，东城和平里这个价位买不到，暂时放弃，父母不想做鸡娃家长，想既有学位又相对保值，能帮我分析这几个小区哪个更适合占坑？
回答：
1.2024年未必过了高峰年，生日晚的也得在2024年入学。就算过了高峰期也未必是降价，涨得慢的可能性更大，逐步降低溢价率，韩国和台湾都是这种先例。
2.不想做鸡娃家长，那到海淀何苦来啊？海淀本地妈妈有不鸡娃的，而外来妈妈们佛系的不多，除非孩子是天牛自鸡娃，否则学区房白买还受罪。
这考虑好吧，海淀买学区房图的就是竞争的氛围，小升初到目前为止是点招为主，想进好学校都是凭成绩，英语奥数叶圣陶机器人的，到时候就知道什么叫牛娃云集降维打击了。
我昨天还看了个海淀妈妈的吐槽视频呢，她是奥数老师，老公好像是北大疯人院的。孩子刚上某民办一年级，已经过了Ket，奥数一年，以为在班里能拔尖儿呢。结果发现算是很普通的，别人家孩子Pet的都有的是，奥数二年级是正常，钢琴十级不新鲜。
这不是我贩卖焦虑，我们家也深受其害，极度的内卷。不想鸡娃的家长可考虑好了再来，真要是佛系的话还不如在其他区呢。
3.总之如果确定来海淀，那就买稻香园的吧，或者八一家属院，这种老房相对倒比公寓稳妥点儿。但真的考虑好，做好鸡娃的准备再来海淀，这里不适合普娃佛母，牛娃虎妈们可都一堆呢。
仅供参考。
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看您前面介绍北京25年是入学高峰，我有个想法：孩子明年在朝阳区现住地（中学对应80中本校〉上小学，三年后卖了现朝阳房，转学到西、海？或者现在卖了朝阳房子加贷款1300买西、海，您觉得哪个合适？如果现在买西、海哪里学区会相对好且比较保值？
回答：
1.2025年应该是高峰期的后期了，今年到2024是高峰期，明年的京籍孩子最多。这也不是我说的，上网搜搜统计局的历年出生人口就能看到趋势了。2026年降到10万人，大概率进入低谷期。
2.中学对应80中，小学呢，是对应白小吗？如果是对应的，那现在的房子也是学区房啊，溢价率和东西海的差不多。如果小学不是白小的，那应该是溢价不算高的。但甭管是不是学区房，如果中学能确定上80中，除非是孩子非常牛或很普通，否则转学去西海的意义很大吗？因为无论是高峰低谷，以现有的政策，到西城是肯定进不了好小学的。小升初买了直升校也不许直升，基本就是大抽奖，看运气了。而且既然是派位，那进入远远不如80中档次的可能性就比较大。所以到西城的大多数都是感觉在朝阳连考高中都费劲的，这才去西城搏个大多数的概率，考虑好，孩子如果不是太普通就犯不上。如果是特别的牛娃，智商130以上的，那到海淀合适。虽然也肯定进不去好学校，但可以自己鸡娃，小升初按现有政策搏点招进入好学校，有可能考上比80还牛的。
3.西海保值的，买不依赖学区也能保值的高档小区呗。不过1300有点尴尬，这价位在西海都不算多高，一般建议是1500万以上，再高更好，要不然也接近于普通学区房。试试吧，比如陶白的中信城有小户型，一居室有可能，但楼层朝向什么的不是太好，属于次选的。大椿天的四合上院更典型，学区略弱但豪宅的保值不错，但也不太好买到，大概率有硬伤的，斜角的多。还有庄胜，这差不多能买到小两居，楼层什么的试试吧，有可能。其他北城的更少，官8试试，也有小户型，但这种地方的小户型不太受追捧，这种总价低的也接近普通学区房了，只能说先看看吧。海淀买万柳呗，三小学区，先问好三小是否能接收。但不太好买到啊，估计够呛，问问当地中介吧。买在万泉小学的差不多，一居室或小两居都行，光大花园什么的。
4.总之我感觉这是突发奇想吧？有点儿风险，还是好好想想吧。先甭太惦记什么保值了，还是先替孩子多考虑一下吧，别两头儿耽误。考虑好了再说房子吧。
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#北京头条#北京楼市：总价550万，考虑学区和保值，海淀买哪里？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，我是二套，总价550万以内考虑学区和保值，不自住，海淀目前哪些小区比较合适。谢谢。
回答：你好，学区都不好说，最终上哪儿都不好说。在此基础上，我认为可以考虑两种思路：① 传统热点板块，比如万泉小学的小南庄，双榆树的双榆树北里；② 或者选择学区不突出，溢价小的次新一居，比如当代城市家园，至少长远保值性还不错。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找
2、提问：京爷，您好，二套贷款，750万首付，想在4号线沿线找一个2居室的电梯房，属于西城区的就行，最好离灵镜胡同站越近越好，谢谢您，麻烦帮忙
回答：你好，西城4号线沿线，能选的还真不多，可以看看西直门内大街170号院、冠英园、清芷园、枫桦豪景是否有合适的房子。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：星爷，SFSD，想买总价在350左右的小房子，主要是自住、保值，倾向于正儿八经的一室一厅，工作单位在木樨地附近，您看有哪些可以推荐的。
回答：你好，工作地点在木樨地，350万，想要正规一居室，似乎能选择的并不多。如果就在工作附近，那几乎没多大机会，附近实在是太贵了。如果往西边看，老房子倒是能选个正规一居，或者能买个两居，比如永乐相关小区，流动性倒还可以，升值性倒是一般，远洋山水估计也只能买到开间；如果朝北面看，选择也不多；如果朝东边，能买的上的只能是比较远的了，看看通惠家园之类的。比较有性价比的是往南面看，不过南面一直来表现不太好，除了少部分区域，比如丽泽外溢之类的。我比较建议三环新城，16号线开通后，上班非常方便，小区性价比高，升值性也ok。或者看看新宫附近的南庭新苑，能弄个两居室，性价比还不错。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：京爷，您好。您觉得国际友谊花园保值增值性如何？个人觉得位置较好，物业好，有那么一点学区属性。
回答：你好，这类酒店式小区管理不错，不过这类产品近些年来成长性相对一般，跟大众审美变迁有关，如果仅仅是过渡一下，也是可以考虑的，毕竟有一定的居住属性，看你具体选什么房源了。详见星球资料《这些硬伤房产一定不能买》
5、提问：您好，有一套融泽嘉园的小二居。不知道这个地方明年价格能再涨些吗？您知道最近的成交价格吗？我爱我家中介说他们网站看不了成交金额了，不知道真假。
回答：你好，现在成交价都只能问链家中介了，就他们有比较全的数据，一般也会统计。融泽嘉园这波涨了不少，如果北京有小阳春，那就有可能会有微涨，后续走势就得看大市场环境了。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
6、提问：哈喽京爷，二套自住，朝青板块国美第一城89平东南向或西南向的小两居，580多万，回龙观新龙城96平东西通透的两居，530万左右，从保值性来看，哪个更好一些啊？原本个人更倾向于新龙城，套内面积很大住的感觉住的更舒服，但是未来还是要置换，所以觉得还是要把升值性放在第一位，大家都说买北不买南，买东不买西，加上互联网行业不太乐观，就不知道该怎么抉择了…请京爷指点！多谢！
回答：你好，我倒是不太担心互联网短期的前景，毕竟这个是大产业，就业人群非常多，现在互联网落户机会也多，还是有大量年轻人涌入的。这两个盘都是非常不错，升值性和流动性完全不用担心，都可以买。实在要说的话，国美相对来说稀缺一些，并不是因为这个盘居住多好，而是因为它是周围上车次新的首选，有某种意义上稀缺性和不可取代性。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
7、提问：京爷，您好，二手房国风美唐和新房奥森春晓相比，未来升值性相比如何？如果从投资角度，投资选择新房还是二手房？怎么判断新房的投资价值？
回答：你好，先说说这两个小区的优缺点吧。
国风美唐，小区作为次新地铁房，在回龙观非常稀缺，买来长远肯定没问题，当然现在缺点是房源不多，价格不低。新房奥森春晓的优点是，地铁新房，杠杆高，缺点是得房率低，未来表现可以参考公园悦府。
从投资角度来看，这两个都不适合短期投资，只能考虑长远投资了，这两个各有优缺点，表现应该不会差太多，不过可能时间点上来说新房奥森春晓强点儿。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
#北京头条#北京楼市：买北不买南，买东不买西？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，我是二套，总价550万以内，考虑学区和保值，不自住，海淀目前哪些小区比较合适。谢谢。
回答：你好，学区都不好说，最终上哪儿都不好说。在此基础上，我认为可以考虑两种思路：① 传统热点板块，比如万泉小学的小南庄，双榆树的双榆树北里；② 或者选择学区不突出，溢价小的次新一居，比如当代城市家园，至少长远保值性还不错。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找
2、提问：京爷，您好，二套贷款，750万首付，想在4号线沿线找一个2居室的电梯房，属于西城区的就行，最好离灵镜胡同站越近越好，谢谢您，麻烦帮忙
回答：你好，西城4号线沿线，能选的还真不多，可以看看西直门内大街170号院、冠英园、清芷园、枫桦豪景是否有合适的房子。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：星爷，SFSD，想买总价在350左右的小房子，主要是自住、保值，倾向于正儿八经的一室一厅，工作单位在木樨地附近，您看有哪些可以推荐的。
回答：你好，工作地点在木樨地，350万，想要正规一居室，似乎能选择的并不多。如果就在工作附近，那几乎没多大机会，附近实在是太贵了。如果往西边看，老房子倒是能选个正规一居，或者能买个两居，比如永乐相关小区，流动性倒还可以，升值性倒是一般，远洋山水估计也只能买到开间；如果朝北面看，选择也不多；如果朝东边，能买得上的只能是比较远的了，看看通惠家园之类的。比较有性价比的是往南面看，不过南面一直以来表现不太好，除了少部分区域，比如丽泽外溢之类的。我比较建议三环新城，16号线开通后，上班非常方便，小区性价比高，升值性也ok。或者看看新宫附近的南庭新苑，能弄个两居室，性价比还不错。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：京爷，您好。您觉得国际友谊花园保值增值性如何？个人觉得位置较好，物业好，有那么一点学区属性。
回答：你好，这类酒店式小区管理不错，不过这类产品近些年来成长性相对一般，跟大众审美变迁有关，如果仅仅是过渡一下，也是可以考虑的，毕竟有一定的居住属性，看你具体选什么房源了。详见星球资料《这些硬伤房产一定不能买》
5、提问：您好，有一套融泽嘉园的小二居。不知道这个地方明年价格能再涨些吗？您知道最近的成交价格吗？我爱我家中介说他们网站看不了成交金额了，不知道真假。
回答：你好，现在成交价都只能问链家中介了，就他们有比较全的数据，一般也会统计。融泽嘉园这波涨了不少，如果北京有小阳春，那就有可能会有微涨，后续走势就得看大市场环境了。可以查询咱们的小程序查看小区历史成交纪录
6、提问：哈喽京爷，二套自住，朝青板块国美第一城89平东南向或西南向的小两居，580多万，回龙观新龙城96平东西通透的两居，530万左右，从保值性来看，哪个更好一些啊？原本个人更倾向于新龙城，套内面积很大住的感觉住得更舒服，但是未来还是要置换，所以觉得还是要把升值性放在第一位，大家都说买北不买南，买东不买西，加上互联网行业不太乐观，就不知道该怎么抉择了…请京爷指点！多谢！
回答：你好，买北不买南倒是对的，买东不买西，有待商榷。我倒是不太担心互联网短期的前景，毕竟这个是大产业，就业人群非常多，现在互联网落户的机会也多，还是有大量年轻人涌入的。这两个盘都是非常不错，升值性和流动性完全不用担心，都可以买。实在要说的话，国美相对来说稀缺一些，并不是因为这个盘居住多好，而是因为它是周围上车次新的首选，有某种意义上稀缺性和不可取代性。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
#北京头条#北京楼市：未来还有行情机会！
1、提问：您好：我家住朝阳区奥林匹克花园三期北区，三居126平。目前成交价大概870万，我计划最迟2024年上半年卖掉房子。我想在这两年半中找一个相对高点卖掉，请问未来两年这个小区的大概走势，未来一两年会涨还是会跌？谢谢。
回答：你好，这次行情应该会慢慢进入稳定，未来一年以上的事情都不好说，毕竟跟政策有关，不过2024年准备出手的话，还是有行情的机会，至少不至于几年一直跌。另外，奥林匹克花园三期北区也是不错的小区，价值较大，而且没有学区溢价，不用担心。可以时刻关注，及时告诉大家市场走势。详见星球资料《北京楼市监测》
2、提问：京爷您好，最近银行，教育，中介行业各种政策下发，力度都很大。利空广外吗？另外传闻接下来还有政策，传闻靠谱吗？
回答：政策的事情不好说，但肯定未来不会大涨了倒是。西城目前整体肯定会遇冷，只是广外受影响没那么严重而已。详见星球资料《北京楼市监测》
3、提问：顺义仁和和马坡怎么样，哪个更好
回答：你好，我认为仁和强一些，毕竟离望京等地相对近一些，而且从产业的角度来看，仁和还是相对有不少优势的，毕竟有不少公司。从未来规划角度来看，这里的交通也能改善一些。这些都是支撑郊区房价的关键点。当然我认为这附近主要还是自住为主，升值性相比于市区来说是受限的。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
4、提问：您好，常营板块的保障房一居可以买吗，相对于柏林爱乐开间哪个保值增值更强
回答：你好，保障房的问题在于品质、人群和管理，一般还是比不上同地段正常商品房，我建议选择柏林爱乐开间好一些。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》
5、提问：京爷好，请问一下，上京新航线社区环境差一点，每个楼道门禁都是开着的。东湖湾社区环境好一些，楼道里有关闭门禁。但是价格差很多，我是花差不多钱买个上京1900多万的四居室还是买个东湖湾1700多万的两居室呢。十分头疼，预算有限，贷款情况下，只能最多有1900多的预算。不知道该如何选择这两个小区。家里两口人未来有备孕打算。想听下京爷意见。
回答：你好，这两个小区虽然品质上有差距，但本质上都是改善型小区，因此三居四居会相对抢手一些，受众也广点儿，价格也更容易起来。建议重点考虑上京新航线，品质虽然没有东湖湾好，但在望京也算还不错的了。而且你们未来要小孩，可以一步到位。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
6、提问：想买套房子做投资，丽泽那边怎么样，还是海淀选个有点学区的，比如清河或者田村，预算1000万以内，丽泽那边保利百合，顺驰蓝调，金泰丽景湾，泰丰苑还有万泉润景园哪个更有投资价值呢。
回答：你好，丽泽是一个比较有潜力的板块：1、受重视，还是有真金白银投入的。2、地段好，离金融街不远，能自然接受产业转移。3、开始有些产业入驻。我是比较看好的。这里面保利百合，顺驰蓝调，金泰丽景湾都不错，其中保利百合品质好，顺驰蓝调，金泰丽景湾地段最核心。剩下得看具体房源了。可以等市场凉下来再考虑投资。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
[呲牙]身为长春的中年人，现在你做了什么？
[大笑]在养家？你有机会吗？居家2个月了，靠什么养？
[捂脸]在等待？你有资格吗？贷款又增加了，靠什么还？
[流泪]我只能在孩子睡着的时候，来这说说！
加油
