龙湖集团:今日(10-30)举行投资者电话交流会,公司就董事长更迭、发展战略等问题进行回答(附会议要点)
公司于今日晚间6点举办了一场投资者电话交流会,吴亚军总就市场最为关心的董事长变动情况做了正面回应,同时公司高管对公司的运营、债务、现金流以及未来发展规划等一系列问题为投资人做出了一定解答。
整体情况:第三季度销售598亿,同比回正,9-10月得到10块新地,年内无到期债务。
董事长人员变化:之前三年也都在准备安排接任董事长的人,受美的的启发,公司应该交给职业经理人。虽然行业动荡,但龙湖本身比较淡定,公司状况转好加上自己身体状况的原因,此时是转交的好时机。
未来规划:从去年我们就洞察了苗头和变化,做了战略聚焦——城市聚焦、航道聚焦。把城市城市分为20个重点城市,14个机会城市;航道方面主要有5个主航道,主要的目标都是现金流和利润增长。未来一年会格外重视现金流的安排,包括融资和经营性现金流,利润稳中有增。经营性现金流是三提三降的策略。公司在建面积2800万方,已经降到的水平,实现更好的去化。力抓回款率,当月新签当月回款。物业100多亿。五年的规划围绕20个主力城市,地产利润占比一半,收入占比30%,地产业务的占比有明显下降,从而抵抗地产周期波动,净负债率降低至50%左右。左右的计划是地产外的经营性收入1000亿,有息负债达到1000亿,去地产化。
债务结构和融资情况:公司拥有优秀的债务结构,从而熬过周期,短期债务少,现金覆盖为3-4倍,提前偿还第二年的债务,下半年200亿左右的到期债务,规避汇率冲击,只有1.6%的敞口。银行端愿意加大合作,现金流管理量入为出,土储7000万方,一定会熬过寒冬。
现在的龙湖:28年前制度监管没规则、没有多少客户,没有专业团队,现在龙湖团队很厉害,体系更完善,能够按时交付。哪怕取消预售,我们也能维持高周转,能够更好地应对市场的波动。
吴总未来在公司的角色定位:未来吴总的定位是战略顾问,看商业模型对不对、行不行,她是大股东也是非常关心业务发展,尤其关注公司新的增长点,怎么规避风险。
收入、利润和融资端:市场是缓慢恢复的过程,公司利润稳中有增,营业收入增长在15-20%,是最稳健的民企之一。二级市场没体现出公司的估值,公司拥有无瑕疵的信用记录,明年只有200亿的债务,我们都在提前还美元债和银团。
流动性管理和资本配置:股价和债券价格疲弱,只要把业绩做好,股票基本面也会好,港股股票整体波动就是比较大,远期美元债跌的比较多。我们获取的土地IRR在30-40%,高于美元债目前的回报率,同时我们会减少新获取的投资性物业,把资金集中在优质的住宅项目。
供应商的通畅度以及压力测试:供应商很多都是战略合作方,客户忠诚度很高。融资方面多次进行压力测试,努力压降负债,短期负债极少;结构层面,可以不考虑美元债的发行,项目收入能覆盖新增融资需求,做过多轮压力测试,不会依靠有风险的现金来源。
四季度拿地情况、新项目的利润:9月在西安等地获取了优质土地,拿地成本减少了10-15%,利润率在13-15%,部分城市限价但非常安全。11-12月很多城市也在减少供地,拿地就是优中选优。#YY评级##龙湖##龙湖集团创始人吴亚军辞任执行董事#
现金流:明天一早会提前还51亿港币的银团,之后也会偿还3亿美金的美元债。210亿的监管资金在年底会回一半。