在战略方面
外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。
国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。
去金融化是一个必然的趋势，也是痛苦的过程。
好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。
今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。
能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。
潘艾敏（万科集团首席经济学家）的报告通过日本的案例已经告诉我们不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。
外部环境另一个特征是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。
一个中心，就是解决老百姓居住问题。
三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。
房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。
对“房子是用来住的”这个方面，政策可能会略有放松，因为要切实解决居民的合理居住需求，对现有需求的一些过于严格的限制可能会略有放开。
“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。
尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁，而且随着需求不断被满足，总量也在不断变小。
二是租购并举。
租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。
且即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。同时，中国很多中小城市房子便宜，供应又多。它们不需要发展租赁。
三是人、地、房之间的匹配关系可能改变。
以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配。
比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。
在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。
但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。
在上述一个中心三个基本点外，还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。面对重大变化，我们也要做相应改变。
比加投资方面需要进一步思考，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，我们需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。
如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。我们面对的项目越来越复杂，越是复杂局面越要坚守各项纪律。
分享：郁亮
来源：锦缎、虎嗅综合整理
以上文字根据郁亮讲话节选整理而成，仅代表作者观点，不代表学院观点。
详情请见《郁亮：房地产进入“黑铁时代”，如何背水一战？》
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第939期～
Q:什么是银行的表外业务?
A:表外业务,是不计入资产负债表但能增加银行收益的业务。
C:表外业务的共同点就是不占用银行的资金,未形成实际的资产和负债,银行在当中担任代理人或被委托者的身份。
万科董事局主席郁亮：国家不许房地产占用过多金融资源，不许居民买房背负高额债务；
评：住户部门杠杆率72.2%，居民整体负债总额占社会财富的72%以上，超过发达经济体住户杠杆率；高房价是居民杠杆率大的主因；国家要房住不炒、严防违规资金流入房地产推高房价，不许房地产占用过多金融资金，降低居民债务压力，降低金融风险，房地产不会再货币宽松！#我要上头条#
学过会计？会看资产负债表？知道负债的定义是什么？应付帐款不算负侵？联想延长帐期，无息占用供应商资金，压榨供应商。
国铁集团6万亿的负债确实比较高，一万亿的营业额说明资产利用率有待提高。
我们要懂得营销的厉害。它的唯一目的就是把东西卖给更多的人，而不是真正帮助了这些人。且这些东西经常是非必需品。或者是远远超出了人生存的需要。比如楼房，比如汽车。真的需要用三辈人的积蓄或者一身债务贷款买一套楼房吗？代步真的需要汽车吗？使用率多大？
很多其实是被社会绑架。是被消费主义绑架。追根究底是被营销行为坑害。
它能让我们觉得这些东西成为必须。它能让全世界的人们为这突然多出来的必须把自己的一生的时间搭上。它能让我们心甘情愿去回到被奴奴时代。
这是晶盛机电的第二篇文章，在上一篇文章，谈到晶盛机电三个突出的优势和两个疑问：
突出优势：
1、晶盛机电过去近业绩高速增长，营收年化增速达到55%以上，扣非净利率年化增速超过70%，且近几年增速更高。
2、晶盛机电盈利能力很强，销售净利率近年来接近30%，超过大部分公司的毛利率。
3、晶盛机电的ROE持续提升，目前已经接近30%。ROE提升来自三个方面的助力，一个是销售净利率（盈利能力）提升，二个是权益乘数（杠杆）的提升，三个是总资产周转率提升。
这三点背后隐藏的逻辑则是：公司产品竞争力很强，竞争格局不错，行业快速增长，公司运营能力突出。
同时，也留有两个疑问：
1、第一个疑问：公司负债快速增长，60%的负债率是来自有息负债的快速增长，还是占用上下游资金的快速增长？
2、第二个疑问：总资产周转率不高，在营收高增长情况下，往往意味着公司应收与存货快速增长，或者说是固定资产快速的增长，而这两种情况一般来说都不是好事，晶盛机电的情况会是怎样的？
以上两个疑问都指向了资产负债表，因此今天从资产负债表开始新的分析之旅。
网页链接 - 晶盛机电资产负债表中隐藏的秘密 - 今日头条
万科董事局主席郁亮：国家不许房地产占用过多金融资源，不许居民买房背负高额债务；
评：住户部门杠杆率72.2%，居民整体负债总额占社会财富的72%以上，超过发达经济体住户杠杆率；高房价是居民杠杆率大的主因；国家要房住不炒、严防违规资金流入房地产推高房价，不许房地产占用过多金融资金，降低居民债务压力，降低金融风险，房地产不会再货币宽松！
很多老百姓不懂要不要提前还房贷，我作为专业会计告诉不懂的朋友们到底怎么判断要不要提前还房贷。
很简单有个假设，比如假定你的房屋资产对外出租，如果市场租金行情能否稳定较长时期支撑你每个月按揭款，那就不用着急还房贷，因为你收租金超过银行按揭款，你撸了银行的羊毛，银行赚你的利息你也顺带赚了其他人的租金，承租人接盘！
如果你的租金根本不足于支付按揭款，建议你早点还款，因为银行一般采取等额本息贷款法，实际利率是名义利率的2倍，假如按揭30年，利息金额相当于本金一倍，就不划算了！
很多人并不真正理解什么是资产，会计学上认为资产是未来能给你带来稳定经济利益的净流入，你比方你有个商铺，但一直长期闲置无人租，没有租金收入，那这个商铺实质上不是你的资产而是你的负债，因为你的资金被它占用，丧失了机会成本，有银行按揭那么利息你要支付，没有绝对意义上的资产与负债，两者在特定情况下地位会转变！
现在大家应该明白了吧，谁能多收租金谁拥有的房产就是资产，少收租金低于按揭利息的就是负债，就不是你的资产！
【很少有财务人员能够深刻理解营运资金的内涵】很少有会计人员能够深刻理解营运资金的内涵，营运资金=流动资产-流动负债。大学教授们都会不负责任地告诉你，营运资金越大对企业越有利，说明这样的企业有很好的流动性、很强的短期偿债能力、短期财务风险低。但我要告诉您，营运资金并不是越大越好。试想一下，企业仓库里面有巨量的存货，没有多少的流动负债（如应付账款），虽然该企业的营运资金相当高，但存货占用了企业大量现金，这绝对不是一个好的征兆。
可以说，存货、应收账款或者的预付款项增加必然增加了企业的资金消耗。流动资产增加得越多，企业可利用的额外资金反而越少。同理，预收账款和应付账款的增加必然增加了企业的额外资金。流动负债增加得越多，企业可利用的额外资金也就越多。
我认为，结合现金循环周期的概念可以更好地理解营运资金。现金循环周期=存货周转天数+应收账款周转天数−应付账款周转天数，现金循环周期的变化会直接影响所需营运资金的数额。一般来说，存货周转期和应收账款周转期越长，应付账款周转期越短，也就是现金循环周期越长，所需要的营运资金数额就越大，试问下那些大学教授们，营运资金大好吗？相反，存货周转期和应收账款周转期越短，应付账款周转期越长，也就是现金循环周期越短，所需要的营运资金数额就越少，试问下那些大学教授们，营运资金小不好吗？
