在当下愈演愈热的乡村旅游趋势下，国家大力推行乡村振兴战略，对农村土地制度不断改革放权，盘活农村土地市场。在乡村自然旅游资源依托下，地产商开始涌入乡村，农村地产发展迎来新趋势。
土地市场情况
国家土地层面
40多年来，我国解决了农民的耕地问题。而当下农村建设用地改革也摆在了面前，特别是近些年来随着乡村旅游的不断发展以及城镇化的不断推动，土地问题成为乡村振兴战略中的重中之重。
一方面，按照我国城市规划要求，城市建设用地规模为人均100平方米，平均每平方公里1万人。但目前很多城市是远远达不到的，如北京、上海等大城市人均建设用地仅约70平米。因此借助乡村振兴发力，合理增加土地供给，科学解决住房问题，缓解城市空间狭小的问题成为关键。
另一方面，目前真正走向市场化的土地是仅为中国土地中的一小部分，广大的农村土地还没有走向市场化。实际上早在上世纪90年代，国内部分地区已经开始了农村集体建设用地使用权流转试点，但由于与法律冲突，导致银行无法进行抵押融资而搁浅。接着在开始试点工作初步探索。到底，中央印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作的意见》政策文件，正式在全国33个地区实行为期两年的农村土地制度改革试点，后又延期一年。
试点地区积极探索土地改革，包括集体建设用地入市、宅基地“三权分置”等。如浙江德清县，首先通过对农村土地进行确权，组建农村综合产权交易流转中心，在全国率先实现了首宗土地入市和首笔抵押贷款。实际上包括浙江、广东、海南、重庆等地区出台的“点状供地”土地政策、陕西针对农村宅基地探索的“共享村落”等都在为“三块地”改革探索路线。
在试点工作结束后，农村集体经营性建设用地已入市面积超过9万亩，抵押贷款228宗、约40亿元。并且较为明确了入市的条件范围以及相应的规则监管措施。“三块地”改革试点中肯定了农村集体经营性建设用地和国有建设用地使用权的同等地位，保障了市场主体的交易公平，为土地管理法的修订奠定了坚实的基础。
从起，农村土地市场化、资本化经历了十年的试点探索。时至中央一号文件以及《新土地管理法》的颁布，正式破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍并将其上升至国家战略。
市场层面
以宋卫平为代表的开发商已经提前系统布局乡村房地产开发，其作为‘绿城’和‘蓝城’的创始人，正如他所说的“中国终将由城市建设转向为城镇建设、乡村建设多元一体化时代”。其开发的多利桃花源、桃李春风等项目已经成为乡村房地产发展的高品质典范。
其次，对于房企而言，进入农村市场不外乎政策、市场、竞争和资源等方面的原因。由于农村基础实施建设匮乏，房地产开发除了房子外还需要相应的配套内容，政府政策可能会有一些倾斜，但大多由开发商承担，因此在目前多数乡村旅游房地产开发中以大型房企主导。如恒大、碧桂园、融创、华侨城等知名大型房企纷纷大规模进入乡村房地产开发，并且多数通过“小镇”开发形式寻求利益点。
乡村旅游地产开发益处
房地产进入乡村进行地产开发，一方面作为促进乡村的经济发展条件，可以带动相关产业的发展。另一方面可以促进农民就业，并且由于基础设施的建造，可以改善农村居住环境，促进乡村振兴。
面临问题
首先要解决好土地征用问题，乡村旅游房地产土地征用中，农村集体建设用地仍旧有很大障碍，虽然国家在最新土地政策上对集体建设用地入市交易进行了较为明确的规定，但在具体实施过程中必然会在法律产权、流转交易等方面出现很多问题。
其次是乡村旅游中发展房地产还属于初级阶段，所呈现出来的产品仅为较为单一的休闲旅游产品，多数开发商以城市房地产的思维进行开发，大多数只是在城市房产的基础上进行产品的稍加改动，缺乏创意，开发深度不够，特别是对于针对消费者，产品缺乏对于客群的精确定位，并且在产品开发中往往人云亦云，一味地模仿，重复雷同。
再有是随着农村集体建设用地的入市，土地一旦实现自由流动和买卖，对于乡村旅游中自然资源环境较好的地区，可能会导致大规模的土地兼并，甚至侵犯农民的土地权益，进而会造成不良的社会影响。
主要开发形式
乡村旅游资源是吸引地产开发的先决条件，通过以旅游作为吸引物导向，引入房地产的经营思维，结合休闲度假进行的地产开发是当下主要手段和方式。
目前主要有三种形式，分为以农业观光园为依托的地产开发，其通过借助具有一定土地规模的农业观光旅游资源，结合休闲农庄、农业采摘等系列形式发展地产；以自然资源景区为依托的地产开发，其主要通过景区自然风景资源、人文特色等开发度假型地产；以古村落为依托的地产开发，其主要是借助古村落所具有的历史沉淀和文化底蕴为卖点进行旅游房地产的开发。
目前以自然资源景区为依托的开发是当下乡村旅游地产发展的主要形式。实际上，奇特优美的自然资源一直都是稀缺的，也是人们向往生活的。通过房产开发打造的优质生活配套，一定程度上为欠发达的乡村增加活力。然而对于多数景区房产开发而言，可能动辄就是数千亩的规模，数十亿元的投入，若仅仅依靠城市房产中的复制模式，过分依赖住宅销售，脱离与旅游自然景观的结合，无法为客户提供一个真正的休闲度假产品，不仅仅会导致自然旅游景致的破坏，项目也势必不能长久。
因此，在做乡村旅游地产项目时，不单需要做好前期规划、定位、控制好体量，还需要以自然生态环境为主，不能单纯考虑利益。
成功案例借鉴
灵山小镇 · 拈花湾
项目位于无锡市马山半岛，处于长三角的地理中心，建筑面积约35万方，投资约53亿元，是以禅意为主题的心灵度假小镇。其依托灵山风景区，以灵山区游客和长三角经济圈游客为主要客群，通过生态观光、文化休闲等形式，打造酒店式专属公寓、会所式别馆酒店，进行产权式公寓酒店和别墅售卖，酒店通过引入途家平台，获得租金收益与业主进行分成，利用“旅游+地产”的盈利模式来实现现金回流和旅游景区运营相结合。
多利桃花源
位于成都市郫县红光镇白云村，占地面积超万亩，以农田为基础，结合农业旅游、社区颐养，按照庭院田园四级空间体系打造，将田园、树木、水系、院落有机融合，营造出有机生态、和农业旅游相结合的田园小镇。
观云小镇
位于浙江莫干山，建筑面积约34万方，依托莫干山景观资源，打造1200亩中式院墅，并且为了更好的切合山麓景观地形，整体建筑线条更加简洁，营造出“观云观心观自在”的生活态度。
结语
按照国家乡村振兴“三步走”战略，乡村振兴取得进展，政策制度和政策体系基本形成，到2035年乡村振兴取得决定性进展，到2050年实现乡村全面振兴。按照时间来看，以《新土地管理法》为标志，乡村房地产开发从目前到2050年还有30年时间，乡村土地的能量还远远没有释放，并且根据中国前三十年经验，房地产是助推城市化发展的重要手段，而乡村旅游下房地产开发，也终将是乡村发展的重要杠杆，发展潜力空间巨大。
然而，乡村旅游房地产的开发，需要土地制度改革只能逐步推进，要在土地制度成熟改革基础上进行，重视开发模式的创新，加强乡村旅游房地产人才培养，注重消费端的个性化需求。只有这样，乡村旅游中房地产的发展才会走的更远、更健康。
