来源:观点地产网
观点地产网4月20日,深圳天气多云、微风,华侨城在总部举行周年股东大会。
与去年一样,股东大会采用了两个分会场连线的形式举办,一个会场在集团总部,另一个布置在了50米外酒店的会议厅。
不同的地方在于,去年因为疫情只有寥寥数人,而今年两个会场坐得满满当当,不少股东从外地特意赶到,地域已不止广东省内,也有不少来自福建、上海、北京等地的投资者。
“今年比往年多了好多股东来现场”,华侨城方面的工作人员称。
会议依旧是从一一宣读议案开始,在正式流程结束后,很快便进入交流环节。股东们关注时下热点内容华侨城的动态,如物业、集中供地、毛利率下滑、标准化等等。
只是,核心的矛盾点在于,股东们希望市场将华侨城看成一家文旅公司,而非地产公司。
向文旅靠拢
“华侨城股价未来大涨肯定离不开市场对华侨城文旅属性的认可”,有股东如是点评。
“如果长期不披露文旅数据,引来的分析师全是房地产分析师,按照房地产估值,PE就只有5倍、6倍。”现场有股东强调,希望华侨城多披露文旅项目的业绩,如入园人数,门票收入等,对标文旅上市公司,估值就不是个位数,而是几十倍了。
事实也是如此,在经营数据上,华侨城始终将文旅收入归为旅游综合收入。其报具体的描述为去年实现主营业务收入804.14亿元,其中旅游综合收入431.75亿元,房地产业务收入372.39亿元。
有关旅游项目的经营情况,华侨城仅披露了部分总数据,包括其旗下24家景区、24家酒店、1家旅行社、4家开放式旅游区,共接待游客4282.5万人次,恢复至的82%。除此之外,便再无其余描述。
此外,华侨城逐渐新增的月度数据披露中,亦没有针对文旅数据进行解析,而是采用当月在哪个项目举办什么活动,下个月将举办什么活动的形式进行披露。
“开个餐馆,每天来了多少人,那就多少人,这有什么不能披露的吗?”股东对没有旅游方面具体数据披露的现状甚感无奈。
亦有股东指出,以前华侨城债券报告中,是有提供过各个欢乐谷入园人数,门票收入等数据。“我们不是强求区分罗列,而是华侨城现阶段发展比较好,提供同比增长情况,我觉得对市场是一个很好的增强对文旅认知信心的方法。”
显然,对于股东而言,需要更多的文旅数据,进而让市场认识到华侨城是文旅行业当之无愧的龙头,是最重要的工作。因为反映到股价上,房地产公司因为行业“天花板”等因素,普遍估值较低,而旅游企业,几十倍的估值还是有的。
“我们希望引导市场去认可我们的综合开发能力”,华侨城管理层对于上述问题这样表示。“与华侨城业务类型一样的,市场上没有,如果市场上没有,硬要向地产公司,或者文旅公司靠拢都是很难做到的。”
“从到现在为止,我们综合旅游收入占比越来越高,这就是华侨城整个管理团队想向市场传递的信息,就是希望综合开发业务有能力得到市场认可”,管理层强调。
而针对没有披露文旅项目具体经营数据,华侨城管理层表示是行业目前没有共同认可的统一标准。
同时,华侨城管理层强调,因为公司是行业领头羊,会参与国际行业评比,若披露实际数据,行业会在数据上做加减法,进而会引起一些争议。
“所以在旅游数据上,我们是持保留态度的”,管理层如是称。提出上述意见的股东很快表示并不能接受这一说法,但也并未再纠缠。
不过亦有股东表示理解,称管理层的大意此为商业机密,公布后有其他公司竞争,在资源获取时,就失去了一些谈判优势。
关键词:物业、毛利率
抛开信披问题不谈,股东们关心的内容不算提多,基本集中在时下热门话题:物业、毛利率、集中供地等,管理层也一一作出解答。
有股东非常细心,指出在和年报中,物业管理业务被华侨城单独拎出来作为一项与文旅综合开发业务、房地产业务并列的业务。
“今年单独拎出来,因为物业在集团是非常重要的兵种,近年来也特别关注物业的专业能力建设。”管理层表示,华侨城物业不仅有住宅项目,也有商业项目,还有工业,公园,文旅等,在各方面物业都有管理经验,所以就把物业作为特别重要的兵种建设。
最新数据显示,,华侨城物业公司全年新增管理建筑面积312万平方米、储备管理面积431万平方米。目前整体管理项目占地面积超过200平方公里,在管建筑面积近2000万平方米,业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都、南京、武汉等超50个城市。
“华侨城也在内部整合和推动,有意进行下一阶段计划”,管理层称,未来物业会是华侨城重要的流量平台入口。“我们会有公开的计划,合适的时候会对外。”
由这个问题引入,股东关心起华侨城未来的战略是否亦会有所调整。对此,管理层表示在可以预见的的一段时间内,都将继续保持目前的格局。“因为文化和旅游需要时间培育,需要反复有资源去支撑。”
“文旅其实是华侨城的核心竞争力,需要大量资源增强核心竞争力的建设”,管理层称,“华侨城前几年成立专业兵种,专门把所有运营经验累积在一起,这样护城河就非常宽。”
这种护城河也为华侨城提供了保持高盈利水平的能力。数据显示,在,华侨城毛利率50.03%,其中,旅游综合毛利率42.02%,同比增加1.39个百分点,房地产业务毛利率59.32%,较上年同期减少15.28个百分点。
华侨城管理层表示,公司主业有旅游和地产,相对来说旅游及相关行业的毛利率比较平稳,房地产业务则因为限价、限贷、限购等政策,毛利率整个行业都有下滑趋势,华侨城也改变不了。
“综合开发能力是我们的优势,包括拿地优势,未来会尽全力在毛利率方面力争达到行业有竞争力的水平。”
延展到集中供地,管理层表示,华侨城更多是和政府沟通综合用地,相对来说影响较小。“当然招拍挂肯定会有一些影响,但国家政策肯定是希望地产发展更规范,所以对我们影响还是有限。”
显然,如今的华侨城已经走出一套属于自己的行之有效的模式。有股东归功于华侨城集团现董事长段先念,因为他在提出华侨城三个转型思路:一是继续推进“旅游+地产”的创业模式;二是创新“旅游+互联网+金融”的补偿模式;三是深耕“文化+旅游+城镇化”的发展模式。
明显,在“十三五”期间,华侨城完成了跨越式的发展。
“我们股东非常担心段总离任,华侨城就又变成平庸的公司”,有股东私下向工作人员反映,希望段先念留任华侨城,因为是他激活了企业经营思路。
该股东甚至直言,虽然段先念今年63岁,离退休年级不远,但是格力董明珠已经67岁了,李嘉诚也很晚才退休。