我和对象是北京高校教师，7月买了东城和平里学区安德路老破小（均价10.4，87年，刚装修好）。商贷260，感觉也属于较高价上车了，网签400。小区目前在改造，预计能浮动一点点。预计25.01能还掉些，剩150左右贷款。现在比较担心25年后的学区溢价降低，房子会降价。所以考虑两年后（网签高，2年后卖房和满五唯一一样无个税）卖掉换西城。有几点疑问需要咨询您：
1、由于上学小孩减少，25年后我们房子保值性如何？这种影响大概什么时间会反映在房价上呢？按目前北京趋势，一种说法是未来房价变化不会大，但又担心现在买的这个房子砸在手里了，所以想了解25年前后这个房子价格变化会很大吗？
2、我们准备明年要小孩，总体考虑还是觉得东城这个学区一般（小学安外三条），还是想换个学区更好的房子，但不知道什么时候卖房和换房合适？如果晚几年（2028年，娃娃5岁左右）卖房再换，我们贷款还的多些，压力小些，但担心25年后卖不出好价。
如果赶在25年或满两年（24.7后）就卖，我们贷款还的少，可能会影响卖房，但这时候我们手头能凑到的现金会少，换到西城可能也买不到更好的。所以现在纠结未来几年如何合理规划这个房子的价值。
回答：
1、不会砸手里，价格合适都卖的出去。
2、但价格谁敢说准话儿啊？只能说参照案例吧。比如鹤岗是人口持续减少的，从高峰期之后的八年里，全市普跌30%，学区房最高有跌了50%的，但离当地最好学校近的几个高档小区没有超跌，也是30%而已，平均值。
韩国是两极分化，人口减少很多年了，首尔江南区却一直涨，“江南不败”的神话至今仍在延续，比其他区涨的还是高。原因没别的，所有好资源都在江南style，有钱人也没其他选择。
咱们台湾省也人口降低不少年了，但“学位宅”也没有下跌，只不过比其他非学区房涨的慢点儿而已。到目前为止，台北还有六所明星小学满额，溢价率只是降低了一部分，其他学校资源不是太好的涨的就更慢了点儿呗。
所以我认为北京也大概率是这种趋势，好东西什么时候都稀缺，离牛校越近的，越宜居的支撑越强。其他的有可能也是跟其他区相比涨的慢点儿而已，毕竟这些年的溢价也是这么涨起来的，逐渐回归罢了。只不过咱们这人口减少的有点儿猛，到时候看政策怎么应对吧。
3、什么时候换房，如果卖房后增加的预算多就提前换吧，增加的不多意义不大。毕竟置换成本不少钱呢，契税+中介费达到4%左右，折算下来未必划算。2025年后我也不知道什么趋势，看政策了。如果鼓励或放宽落户就没什么影响，政策刺激供需。
4、这我也没明确建议，既然已经买了就先留着吧，就算有影响也没那么快，至少不至于短期内两极分化，怎么也得个几年。过了2024年再看吧，这会儿也看不清楚。
仅供参考。
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