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近期，西安楼市销售活跃度明显提升，具体表现在，部分均价在2万+的楼盘登记率高达到80-90%，甚至已经迈入摇号的行列，且往日登记每每惨淡的楼盘也开始大翻身，“千人摇”楼盘频频闪现，拿到摇号券的项目占月登记项目比例显著拔高。
▲6月意向登记平台进入摇号行列项目
“小阳夏”如约而至 摇号盘明显增多
初步来看，6月登记节奏相对较匀称。统计分析，6月共有40个项目、9083套房源上线，登记人数22933人。其中，摇号项目15个，占比超三成。
对比发现，5月共有36个项目8400套房源登记，摇号数仅三成。而6月份上线房源有所增加，且摇号项目明显增多，西安楼市“小阳夏”如约而至，房地产市场回暖迹象明显。
主要原因是楼市供应或出现阶段性不足，而在疫情防控整体形势逐渐好转，全市置业需求逐渐释放。
高端住宅需求释放 普通家庭劲猛发力
可以看到，摇号项目基本都有热门三室户型推出，但有另外一个现象不容忽视，部分主推四室、五室、跃层改善大户型产品的楼盘也一并闪入了摇号通道。
目前市场三室和小四室仍是炙手可热的香饽饽，大多数楼盘户型设计也都是在收集、分析市场需求的基础上进行的，90-120㎡这个区间是刚需的聚集地。
随着高新和曲江一期的饱和，定位高端的楼盘随趋势向外拿地，而浐灞、曲江二期、西咸等地区又很难在综合配套方面匹配到高端的高度，这样不完全的“高端产品”很难达到改善者的心理预期，再加上高端住宅本来就属于小众，销售周期长，成本大，所以高端住宅往往只占少数。
但同时，高端产品需求又是真实存在的，在高端住宅供应量小的客观背景下，一些口碑不赖的高端楼盘就被改善群体盯上。5月登记的均价33008元/㎡的源邸壹号推出110套256-264㎡产品，登记人数达69个，核验通过人数也高达41个。
我们注意到，高端住宅被聚焦并不是个例，金地世家风华推出134套169-216㎡产品，均价达0元/㎡，也成功拿到摇号入场券。未央金茂府本月推出84余套户型为136-211㎡的改善产品，均价达25301元/㎡，碧桂园云顶推出138-143㎡产品128套，均价达18000元/㎡，也进入摇号序列。天地源·兰樾坊虽平销，但420套均价1.8万的产品拿下296个核验通过量的成绩，也十分不易。
高端住宅似有走俏势头，但人们应该理性看待这一现象，高端住宅市场有很多自身的规律和经验，而“西安房价进入2万+、3万+时代”的说法也很不负责任。
与此同时，我们也注意到，融创观唐宸院作为城北高端改善住宅之一，本月推出60套140-167㎡产品，核验仅通过1人。可见，购房者们考察一个楼盘的综合度更高了，已不仅限于品牌、质量等标准。
弃验率最高69%，背后真相是
随着买房热情重新高涨，越来越多的楼盘开始摇号或“轻松”平销。我们发现，在登记量冲高的背后，出现了这样一种现象，即未核验或申请撤销家庭占登记总数的比重增大。
为了有一个更准确的了解，笔者专门统计了6月15日至6月27日意向登记结束并已经公布核验结果的21个楼盘信息。
从上表可以看出，在这21个楼盘中，有9个楼盘弃验率在50%以上。也就是说，这9个楼盘在意向登记过程中，有一半以上的家庭登记后选择了撤销申请或者未核验。这9个楼盘中，弃验率最高的达到了69.02%，该楼盘将近7成的购房者登记后选择放弃！
另外，在统计的21个楼盘中，弃验率在20%以下的仅有4个楼盘，分别为天地源·万熙天地、金地·世家风华、海伦湾、天地源曲江香都。
对于如此高的弃验率，估计购房者首先想到的一定是开发商人为操作制造假象。
不可否认，在西安楼市进入理性市场后，为了在意向登记数据显得不那么尴尬，确实有个别楼盘在意向登记时出现水军，以此造成登记火爆的假象，从而对购房者起到误导作用。
而这些水军之所以放弃核验，是因为按照目前西安摇号的规则，如果2次摇中放弃选房，将意味着半年内不能再登记买房了。
实际上，除了上述水军制造假象的情况之外，还有一种情况是一些推货较少又相对火爆的楼盘，有些房企会选择主动弃摇，有意控制核验人数，避免摇号开盘所产生的金钱、时间成本。
当然，除了这种“自导自演”之外，也不排除个别楼盘撤销率异常高与购房者本身有关。这其中包括三种情况：
第一种，登记之后发现被限购，如果是个别购房者不清楚限购政策那纯属正常，但大量购房者登记后被限购那就不正常了。
第二种，中签率低，放弃陪跑。购房者意向登记之后发现该楼盘登记人数太多，中签率很低，因此选择放弃，从而出现撤销或者未核验。
第三种，为了加大买到房子的概率，有的人选择把鸡蛋放在多个篮子里，同时登记几个项目，比较后舍弃。
总之，不管什么原因，最后的结果就是大量放弃核验。
这里笔者想说一下，如果想把注意力放在热盘上，首先要认准真正的热盘，可以多花点时间去了解一下周边的二手房市场。
如果不想陪跑，可以把目光投向一些大开发商、规划明确的新区，纯新盘首开也是不错的机会。
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★★楼盘测评★★
浐灞：招商城市主场| 中粮悦尚锦云 |世园大公馆
城北：融创观唐宸院
沣东：中南菩悦东望府丨电建西安洺悦府
城南：恒志云都丨中南春风南岸
城东：金辉江山铭著 | 高科绿水东城丨领航悦宸
城西：华润置地万象域
曲江：朗诗雁南栖
高新：南飞鸿蓝庭序
沣西：紫薇万科大都会
