机构：兴业证券
投资要点
我们的观点：公司立足大湾区，向长三角、中部及环渤海地区辐射，销售规模增长迅速，同时稳健的补充了土地储备，为销售规模持续增长提供基础。公司同时也是唯一于香港上市拥有房地产投资信托平台的内房企业，与越秀房托双轮驱动，租金收入稳定增长。另外，广州地铁战略入股成为第二大股东，我们认为公司股权结构获得优化，“轨道+物业开发”潜力巨大，广州地铁或将为公司带来更多的优质项目资源。公司的目前股价相当于6.4XPE，股息收益率达到5.7%，建议投资者关注。
广州地铁战略入股成为公司第二大股东：2月27日公司发布公告，以每股2港元（溢价22%）向广州地铁发行30.8亿股股份，总额61.6亿元，完成后广州地铁成为公司第二大股东，持股比例19.9%，成为公司战略股东。同时，公司以84.82亿元人民币从母公司收购目标公司（广州地铁上盖项目品秀星图）51%股权，以56.26亿元人民币从广铁收购目标公司35%股权，公司累计获取目标公司86%股权。广州地铁的战略入股将为公司带来持续的潜在优质项目资源，看好公司未来发展。
业绩稳中有升：越秀地产全年营业收入为264.3亿元人民币（下同），同比增长11.1%，毛利润为83.9亿元，同比增长37.4%，核心净利润为28.1亿元，同比增长19.6%。毛利率为31.8%，同比提升6.1个百分点。公司末期每股派息5.1港仙，加上中期股息4.2港仙，合计全年每股派息9.3港仙，派息率达核心净利润的35.8%，按照当前股价，股息收益率为5.7%。公司已售未结转的销售金额为639亿元，为未来业绩增长提供保障。
销售快速增长，超额5%完成年初目标：公司实现合约销售金额和面积达578亿元和276万平方米，同比增长41.3%和24.4%，完成全年销售目标550亿元的105.1%。销售均价为20900元/平方米，同比增长13.6%。有16个项目计划新开盘，全年合同销售目标为680亿元，同比增长18%，全年可售资源共1312亿元，对应去化率约为52%。
风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。
