编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：花满楼，36氪经授权转载。
深圳，调控再升级
前几天就一直在网上流传深圳升级调控的文件，昨天，7月31日，靴子终于落地！本轮房价暴涨中的先锋队——深圳，宣布升级调控：
限制企业购买商品房+商务公寓限售5年+商品住宅（一手+二手）限售3年+离婚2年内7成！
除了深圳升级调控，昨天还发生了一件大事。
7月31日，中央政治局定调下半年：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
中央罕见的使用了“下决心”这个说法，也证明了国家对于“房子是用来住的，不是用来炒的”的坚定决心。
这两件事，初衷都是“房住不炒”，深圳此次的调控主要分为四个方面，先划重点：
【1】暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品房。
【2】各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等) 上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。
【3】商品住房（一二手房）3年限售，商务公寓5年限售。
【4】对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行。
新政原件▼
调控之后，深圳最新购房指标政策：
深户
①深户家庭无房，无房贷记录，首付3成；
②深户家庭无房，有房贷记录（包含异地，贷款已结清），首付5成；
③深户家庭无房，有房贷记录（包含异地，1笔贷款未结清），首付5成；
④深户家庭无房，有2笔或以上异地房贷记录未结清，禁贷；
⑤深户家庭已有1套深圳房产，有房贷记录（包含异地，贷款已结清），首付7成；
⑥深户家庭已有1套深圳房产，有房贷记录（包含异地，1笔贷款未结清），首付7成；
⑦深户家庭已有2套深圳房产，禁贷；
⑧深户单身（含离异）无房，无房贷记录，首付3成；
⑨深户单身（含离异）无房，有房贷记录（包含异地，贷款已结清），首付5成；
⑩深户单身（含离异）无房，有房贷记录（包含异地，1笔贷款未结清），首付5成；
深户单身（含离异）无房，有2笔或以上异地房贷记录未结清，禁贷；
深户单身（含离异）已有1套深圳房产，禁贷。
非深户（需5年连续社保或纳税）
①非深户家庭/个人无房，无房贷记录，首付3成；
②非深户家庭/个人无房，有房贷记录（包含异地，贷款已结清），首付5成；
③非深户家庭/个人无房，有房贷记录（包含异地，1笔贷款未结清），首付5成；
④非深户家庭/个人无房，有2笔或以上异地房贷记录未结清，禁贷；
⑤非深户家庭/个人已有1套深圳房产，禁贷。
目前，深圳房价、库存、去化周期、供需关系是怎么样？
为什么深圳要如此严格升级调控？
从最近深圳南山的两大豪宅抢房事件就可以看出深圳楼市火爆及购买力之强大：
招商双玺交500万认筹金，666人摇号抢167套房，中签率仅25%
华润城润府交200万认筹金，6776人抢741套房，中签率仅10.9%
千万土豪冒雨排长队抢房华润城润府▼
其中，这些排队的这些土豪基本上都没有了购房指标，很多都是钻起政策漏洞，假装离婚套出一个购房名额或者是通过注册公司来获得房票，而此次深圳调控的限制企业购买商品房、离婚2年内7成，正是打压这种买房套利的现象。
而商务公寓限售5年+商品住宅（一手+二手）限售3年主要还是锁死流动性。要知道深圳目前还是放开入户的，此次全面限售就是为了遏制短炒现象，倡导长期投资。
从最近深圳几起抢房事件，你应该可以感受深圳房价已经开始蠢蠢欲动。然后你再放大一点想，为什么国务院宣布全面放松，央行放水，深圳立马就升级调控？可不就是怕深圳突然之间又充当反弹先锋吗？
深圳此次升级调控，短期有冲击，可能会稍冷个半年。但决定房价上涨主要还是供求关系，而此次调控并不能解决供需矛盾，所以深圳中长期还是领涨。
而且从深圳目前的房价、库存以及去化周期来看，深圳房价确实是有反弹迹象的。
6月份，深圳一手房均价是57666元/m。
截止到5月，深圳的新房库存是254万平方米，以今年前5月共101万平的销售速度来看，去化周期约12.5个月，也就是1年的时间就能卖完。但是关键还有一点是什么？
而深圳市中心非常缺货，供货主要在郊区，所以招商双玺和华润城润府会引得深圳千万富豪抢房，因为供不应求，后期还是有上涨空间呗！
深圳主干道深南大道▼
而北上广深今年商品房住宅供应量是：11万、9万、12万、5万。很明显，深圳的住宅供应量只相当于北上广任一个城市的的一半。
以这种供应趋势，深圳未来的一手住宅将会被搞得和限量版的奢侈品一样稀缺。
要知道，因为深圳住宅稀缺，所以商务公寓和住宅是同等水平，限售5年，流动性降低，而新政之后的一二手房都要限售3年，那么整个就是一个楼冻市场，二手房供给大大降低，而刚需和刚改的需求是普遍存在的，此次调控会让深圳的供需矛盾更加突出，稀缺性更强。
深圳出手还是观望？请认真参考这3条建议
跟大家说一件很有趣的事情，一般来说，其他城市一调控，老百姓多多少少都有预期房价会降。而此次，从网上舆论来看，深圳一调控，大家都预期深圳会涨，因为深圳就是中国未来经济前景最好的城市，大家已经形成了共识，再调控都改变不了供需矛盾，如果你买得起深圳，就买深圳，买不起深圳，就买环深板块，调控，改变不了供需矛盾。
1.深圳的住宅将会持续保持供不应求的局面，尤其是一手房，有合适的果断出手
深圳地少人多创造财富能力强，即使出台了内新增170万的各种住宅供应政策以及各种调控政策，但是对深圳的商品房市场冲击影响是非常小的。
深圳福田区岗厦▼
深圳现有各种住宅总量加起来是1041万套，后加上170万套住房也就是去到1241万套房子，而100万保障房，只是占了8%的比例。大家看下深圳隔壁的香港，它的公屋、居屋，简单理解就是香港的保障房，占了香港全部住宅的46%，完全碾压深圳8%的保障房比例。
但是，香港的房价不照样是深圳房价的2-3倍吗？香港的房价难道受到保障房供应的严重冲击了吗？
商品房和保障房，本身就是两个市场，对应的是两类人群。买不起房的本身就买不起，买得起房绝对也不会去买保障房。
再加上当前深圳如此严格的限价之下，是政府在人为在按住房价，导致一二手房价倒挂严重，所以对于深圳现在的新房买到就是赚到；对于二手房，有合适的也可以果断出手。
2.深圳的大户型会是稀缺品，有实力能买大户型买大户型，能买豪宅买豪宅
之前我也有和大家提到过一点，深圳去年的整体房价是下跌的，但是一些片区比如深圳湾、香蜜湖的豪宅却是逆势上涨20-30%，在这样的市场，这样的涨幅绝对可以用暴涨来形容。为什么会涨？
深圳豪宅区——深圳湾后海▼
首先，本身深圳的住宅总量都是以小户型居多，再加上居住升级、二胎政策等的背景之下，就导致去年一波刚改热潮，大户型被追捧。
而深圳房改所提供的户型全都是30-90㎡的小户型，最大的90方最多撑死只能做成3房。很明显，深圳未来的房屋类型，属性和面积已开始高度香港化，而香港的豪宅年年创新高，豪宅的价格是普通房子均价的3-5倍。所以，有资金实力的，投资豪宅绝对会是一个很好的机会。当然，大家一定要理解豪宅的标准，位置够好、面积够大、装修够好，景观无敌，这才是真正的豪宅。
被哄抢的深圳华润城润府▼
其次，对于100㎡以上的3房、甚至是120-130以上的4房，未来也是深圳市场的稀缺品，有实力能买大户型一定买大户型。
1988年，深圳开启全国第一次房改，开启了土地财政制度，迎来了40年的楼市繁荣。而这一次深圳迎来了二次房改，迎来的是金字塔式、多层级的楼市格局，买不起房你就租公租房，买不起商品房你就买安居房，买不起豪宅你就买普通商品房，一层层往下走。
深圳南山▼
未来买不起深圳房子，政府的保障性住房政策会保证你一定有房住，保证你的居住尊严。但是你必须清醒的知道，有房住不代表有房产。
买不起的深圳的，快速抢占环深城市
深圳商品房将会越来越稀缺、越来越贵，也将会有越来越多的深圳人讲外溢到环深，环深置业将迎来爆发期！
买不起深圳或者在深圳没有购买名额，不管是刚需还是投资，都要迅速抢占投资环深城市。
因为深圳面积小，产业辐射能力强，在粤港澳湾区规划下，在交通轨道后期不断往周边城市延伸的基础上，环深城市的投资价值巨大。但是投资一定要快，因为粤港澳湾区的规划一旦出来，会有一波热点题材下的限购升级或者价格上涨。
环深总共有3个城市：东莞、惠州和中山，投资价值和门槛各有差异，具体城市具体分析，综合地段、交通、配套，房子的涨幅和转手你绝对都不用担心。
