WeWork和自如、蛋壳一样都是扮演着“二房东”的角色，只不过一个是对创企，一个是对大众。
三年前，长租公寓从被各路投资人看好，从当初加速进场到如今行业暴雷此起彼伏，说好的红利没有出现，各品牌逐渐回归理性，上半年有的长租品牌已经开始放慢步伐，行业融资局面也在悄然发生变化，正呈现房企系和非房企系两重天走向。
数据显示，今年前7个月我国房企系长租公寓表现平稳，而非房企系长租公寓多在业内头部企业有所斩获，融资正在趋紧。未来长租企业融资会走向何方，一些企业已经给出答案。
近日，长租公寓品牌公寓自如和蛋壳先后传出上市的消息。自如将于明年美国IPO，以募资最高10亿美元；蛋壳最快今年赴美上市，募资6-7亿美元。那么，谁会成为长租公寓第一股、IPO传闻背后又折射出长租公寓市场的哪些窘境？
风口散去，上市成为必选项？
从前后长租公寓在国内渐兴，融资一直伴随其成长，一笔笔融资让部分长租企业享受到如烟花般绚烂的时刻，也让部分企业此刻正面临或将面临烟花易冷的一刻。
据奇点长租不完全统计，从新派公寓融得业内第一笔资金算起，截止到今年7月，长租公寓融资数量约109笔。资料显示，长租行业约融资49笔，多集中于上半年，下半年暴雷开始后融资数量明显下降，并延续至今。截止到今年7月底长租行业融资数量为23笔，较去年同期有47%的降幅，并呈现房企系和非房企系分化走向。
因有大房企支持，房企系长租公寓上半年融资整体比较稳定。通过银行渠道累计融资达千亿元，其中机构信用融资方面，绿地长租获上海银行百亿元融资授信、旭辉领寓获平安不动产三年投百亿资金支持等；住房租赁专项债也仍保持着一定的热度，万科、宝龙、越秀等房企都在此有所斩获，拟发行或完成发行的住房租赁专项债金额超过60亿元。
相比之下，非房企系融资则比较冷清。据CV Source的数据显示，前7个月，仅有11家长租公寓品牌获得了融资，同比下降70%。而11家公司都是业内能叫的出名字的头部企业，如自如、蛋壳、窝趣、魔方。
资料显示，成立至今的蛋壳和自如分别完成了6轮和3轮融资。蛋壳的最后一次融资是在今年3月完成的C轮（5亿美元），自如则是在今年6月中旬完成了5亿美元B轮融资。天眼查数据显示，目前蛋壳的估值超过20亿美元，而自如的估值更是高达50亿美元。
相较于其他行业的创业企业，长租公寓的单笔融资金额巨大，估值涨幅惊人。显然，长租公寓作为标准的重资产、长周期项目，融资需求明显高于多数行业，而且融资的难度也会随着轮次进一步增加。以目前二者的高估值来看，对于一级市场的投资人来说是个不小的挑战。
蛋壳和自如这类具备互联网DNA的平台项目，与万科、碧桂园这些房地产公司内部孵化的长租公寓不同。房地产公司内部孵化的项目有着强大的企业配套基础和充足的资金，而蛋壳、自如则是将普通住宅、公寓承租下来进行二次装修，再通过自建App应用（网站）对外出租，可以说其扮演的就是一个“二房东”的角色。
它们的优势是商业模式、思维理念“生于”互联网，劣势则是缺乏房地产企业强大的资源整合优势，在资金方面更需要外部融资输血。虽然二者的租房价格相较于一般租房市场要高出一截，但以现阶段蛋壳和自如的扩张速度，仍然很难实现盈利，均处在亏损状态且相当一段时间内难以扭转。
自起，市场上已有十多家长租公寓品牌因资金链断裂停止运营。另外包括一些上市地产公司也开始剥离长租公寓项目。原因很简单，这是一个很难看清盈利周期的“黑洞”。
长租公寓盈利差、回款难、市场混乱的情况非一日之寒，业内及资本市场的的审视和谨慎已成常态。在这样的情况下，对于商业模式特征明显的长租公寓而言，资金链的健康显得尤为重要。
对此，相关互联网行业观察家表示：“过去几年由于发展住房租赁的政策引导，整个房屋租赁市场发展确实很快。但租房特别是这种中介形式的租房业务本身就需要大量资金投入，且回报周期很长。单靠房租来实现盈亏平衡其实很难，长租公寓也尝试过一些其他营收方式，此前争议很大的‘租金贷’、‘套路贷’以及刚装修完就让用户入住的‘甲醛房’，本质上都是要缩短周期尽快实现营收的体现。”
同时，该人士补充道：“现阶段平台的营收都远远抵不上成本支出，一旦长租公寓融资受阻，资金链不能保持健康就会出现暴雷危险。近一年来我们已经见过太多长租公寓暴雷的案例，而现在资本市场也变得越发谨慎，平台很难获得新的大额融资。加之前期投资人着急退出，所以长租公寓只能尽快寻求IPO。”
深层角度来看，“蛋壳、自如”们对于IPO的渴求并非源自于业绩良好，或是新的高成长业务迫切需要通过IPO获取资金支持，而是要活下去。
WeWork估值暴跌敲响警钟
长租公寓之外，整个地产行业最近最火的新闻，莫过于美国最大的联合办公企业WeWork的估值暴跌。从年初将近500亿美元估值到如今可能不足200亿美元，WeWork不顾大股东软银的反对，仍然坚持“流血”上市。
WeWork估值暴跌的背后，是投资者和公众对WeWork的公司治理能力以及巨额亏损状况的担忧。尽管目前WeWork尝试改变公司治理问题并提出了积极的修改措施，但是巨额亏损以及盈利难期依旧是难解的死结。从商业本质上来看，WeWork和自如、蛋壳一样都是扮演着“二房东”的角色，只不过一个是对创企，一个是对大众。
对此，相关互联网行业分析师表示：“虽然这两类项目的商业模式不同，但从传统角度来看，却有很高的相似性。
首先，它们作为创业公司必须要让自己保持一个快速且持续的增长态势，这样才能获得资本市场的认可。但是体量的快速增长意味着成本也在快速增加，地产项目重资产、长周期属性很难转变，这就会导致资金缺口随着体量的增长而迅速扩大。
其次，一旦整体经济出现下行，短期合同的租客可以灵活选择，但签下长期合同的平台所承担的压力就会越来越大。”
长租公寓的核心竞争力依旧在于房源的获取、空置率的控制以及用户体验的提升，这些因素和WeWork这样的联合办公平台完全相同。”
据艾媒资讯发布的《中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，预计到、2025年，我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。目前，90后的租客占比高达75%，大多数年轻人不得不选择租房。
对于一二城市外来年轻人来说，公寓的舒适程度，互联网的便捷程度，生活服务的丰富程度成为他们选择长租公寓的主要因素。特别是随着自由职业者数量日益增长，越来越多的人选择在“免费”公共空间办公，不可否认，长租公寓市场依然潜力大。
以来，长租公寓不断爆雷，行业进入正式下半场。随着人们生活水平的提高，租户对居住的品质要求也会越来越高。长租公寓品牌只有精耕细作，不断地提高运营水平、提供更好的服务、提升入住率，才能立于不败之地。
虽然长租公寓品牌通过上市后能够融资，但是还是要回归到为租客提供优质的服务本身。
文章来源：综合整理自 懂懂笔记、品途商业评论、网络
