碧桂园售楼处被砸!
碧桂园这个国庆过得很不开心。
因为降价,在江西,碧桂园迎来了中国第一砸!
10月4日,位于上饶市的碧桂园信州府因销售均价由1万元/平方米降至7000元/平方米,精装房也变成了毛坯,因此引发业主抗议,要求退房,最终售楼处遭到购房者打砸,这也被称为“第一砸”。
当然,这不是唯一一个,只是最暴力的一个。
此前10月1日,同样位于上饶市的碧桂园天樾,因精装改毛坯降价,出现业主维权,要求退房。
无独有偶,上海远郊浦东南郡碧桂园从3.5万降到2.6万,业主也是举牌维权。
按道理来说,房子只是一种商品,能提价就能降价,可是偏偏这个放之四海皆准的道理,在中国楼市就是行不通,从这个角度来说,碧桂园这次真的很难办。
虽然我之前也写过碧桂园的负面文章,抨击他们的高周转战略,但是,一码归一码,这次我真的认为碧桂园没有错,那些去售楼处打砸的“维权者”都应该受到法律的制裁!
为什么这么说?
1、房价能涨就能跌!
对于打砸售楼处的理由,有的说房子质量有问题,有的说开发商无良乱开价,还有的说房企暗箱操作坑业主......
事实上真的是因为冠冕堂皇的理由吗?
归根到底还是这些人觉得自己亏了,想反悔。但是,这些人就是不敢把自己的真实想法拿出来说,因为实在是理亏,然后就开始从房子这里找各种问题。
房子猛涨的时候,这些人偷着乐!房价下降的时候,就开始大举所谓的“维权”,对售楼处打砸。这种行为,从道德上来说,毫无契约精神,从法律上来说,是违法的!
对于这些在心理上都不成熟的朋友,我觉得买房对他们来说,本身就是个错误。
2、不少“维权者”是借着维权闹事!
作为一个理性的旁观者,认真想一想,谁才是最希望打砸售楼处的人?
炒房客。
房价一再上涨,没买房的刚需者苦不堪言。到现在好不容易才看到一点盼头,炒房客却又来搞事。企图通过暴力的方式去绑架房价。
在这些维权者中间,肯定有不少是炒房客,然后借着维权的旗号,来绑架刚需,以此来保护自己的利益!
其中,就有一则报道:
一次性花钱买五套房子的人,摆明了是为了炒房,现在只不过是觉得自己可能赚的少了,居然还跑来维权,真是不知羞耻!
不过,可能是之前碧桂园被黑的太多,所以这一次虽然理在碧桂园这一边,但是碧桂园依然还是被搞得很郁闷,不过没关系,因为很快它会更郁闷!
棚改生变,货币化开始退场!
昨天(10月8日),国务院常务会议提到了棚改问题。
棚改政策从3个月前住建部提到的“房价涨幅压力大的地区要以实物安置为主”调整为“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。
内容主要包括:
1、加强政府工作报告制定的三年棚改计划的执行力度;2、严格把好棚改范围和标准,重点地区重点改造,房价上涨快的地区取消货币化安置优惠政策;3、合理制定棚改任务,加大地方政府棚改专项债券发行力度。
总体而言,国常会要求棚改政策在延续以往政策的同时,进一步加强针对性,因城因地施策,实施“精准”调控。
说的简单一点,拆房子想要钱,将比以前更难,甚至彻底没有可能。
而这个表态,对碧桂园来说,尤为致命!
因为碧桂园号称三四线之王!
我们来看一个数据:
根据半年报,碧桂园销售额高达4124.9亿元,占据首位,而曾经的房企一哥销售额万科是1059.75亿元,只有碧桂园的四分之一。
事实上,近几年,碧桂园一直是中国房企销售界的老大!
为什么碧桂园可以如此疯狂,就跟这轮牛市中的去库存化策略有关。
在本轮楼市大牛市之前,中国的三四五线城市积压了大量的库存,并成为重疴。
最终,国家选择了事实证明最为有效的一种策略——棚改货币化+涨价。
正是在房价不断上涨的过程中,购买力被空前激发,三四线城市压顶的住宅库存,被悄然消化于无形。
而这种措施的效果是很明显的,到今年去库存基本完成。
以湖北为例:
5月末,湖北省79个市、县中,库存低于12个月的城市有73个,高于12个月的只剩下6个,几乎都在偏远山区。
连呼和浩特、鄂尔多斯、常州这种全国闻名的鬼城都开始停止去库存了,甚至已经到了一房难求的地步。
正因为乘上了棚改这艘大船,碧桂园才疯狂扩张,将万科挤下去,自己做了中国房企的一哥!
但是现在棚改货币化要逐渐退出了,对于要钱没钱,要人没人的三四线来说,房子能卖给谁呢?
成也萧何败萧何,如果没有了棚改货币化,碧桂园势必要开启一波降价潮,但是,在我看来这是很正常的现象。
所以,三四线销售之王的碧桂园,很有可能在接下来的时间中,成为三四线降价之王!
即使有降价潮,也是在三四五线!
其实,楼市降价在中国历史上并不是没有出现过,最典型的其实就是的时候,万科首先降价。
然而,在08年的那波降价大潮中,我们几乎很少看到三四线城市房价大降的新闻。
当年的房价调整,主要集中在以上海、深圳、杭州为代表的一线城市和强二线城市。
这一次明显不一样了。
尽管一二线城市房价也面临调整,然而,本轮降价潮的主角应该会是三四线城市。
为什么?
因为三四线城市,涨的太多,但是毫无根基!
在城市化大潮中,人口实际上是持续在向一线和二线中心城市聚集。
就趋势而言,三四线城市的人口总体是持续净流出的。
房地产周期:长期看人口,中期看土地,短期看金融。
当棚改货币化加上投资投机将三四线城市房价推至高位时,高企的房价,实际上也是一柄高悬的达摩克利斯之剑。
尤其是在当前的调控周期之中,因为去库存化的使命已经完成,缺乏长期人口的支撑,三四线城市后续面临的回调压力其实是极大的……
举一个具体的例子:
安徽阜阳市阜南县,国家级贫困县,但是5月房价均价6330元,其中新盘祥源·公园城备案花园里备案9#、12#、21#、25#共4栋花园洋房,其中单价最贵达到12444元/㎡!
据我的了解,阜南县除了不太发达的第一产业,其他几乎啥都没有,人口长期呈现净流出状态,除了拆迁户一起炒房,我实在想不出有什么因素可以让这个贫困县的出现单价过万的房子!
还有,阜阳市下辖8个县级单位,其中4个国家级贫困县,2月份房价均价却已经高达9360,楼盘破万者比比皆是。
这种空中阁楼的城市,即使掀起降价潮也是无可厚非,说实话,它不降我才觉得奇怪!
至于占据中国房地产总市值一半以上的北上广深和十几座大中城市,即使房企想降价,ZF能够同意吗?
有些朋友想跟我争,这个看数据:
根据深圳市规土委发布的统计数据显示,9月的房价为54080元/平方米,环比下跌9元/平方米。
每平米下跌9元,100平才跌900,这也能算下跌吗?
只要这些城市不真正跌下去,三四五线降价潮也没什么可怕的。