深谙地产法则的业内人士，也有集体翻车的时候。
昨天我问了不少地产人相同的2个问题：每年12月是不是价格最便宜的时候？房价上半年是不是比下半年更贵？
他们都毫不犹豫地回答，12月最便宜、上半年更贵。
错了！重庆楼市过去5年（-），每一年每个月商品住宅的成交量和成交均价，彻底打破所有人（包括我）自以为是常识、自以为正确的认知。
01
9月从来不是旺季，顶多算平销期
从到每个月的商品住宅成交量来看，9月从来都不是旺季，成交量在一年里都排名靠后：第9、第6、第9、第6、第7。
今年9月同样如此。前三周商品房成交总量约128万方，只比我们所谓的“传统淡季”8月多7万方。
而整个8月的成交总量约184万方，9月第四周要成交至少58万方，才能追平淡季。但9月前三周的周均成交量为42万方，有一定难度。
9月每周成交量对比8月每周成交量，数据来自九耀
所以，我们常说的金九银十，在房地产行业并不明显。它更像是开发商为了卖房子专门塑造一个营销概念、销售手段。
但是9月的价格，在过去5年大多数年份里，是“金九银十”和年底12月两大促销节点里最低的。
、和，9月的成交均价不仅比12月低，而且是9月到12月四个月里最低的。
虽然没有便宜很多，大概只比12月便宜200-400元/㎡。但对购房者来说，哪怕只有一点点，也是省下了真金白银。
剩下的和，只有9月的成交均价高于其它三个月；9月虽然比12月略高一两百元，但依然比10月和11月便宜。
数据来自九耀
02
12月确实是旺季，但价格一点都不便宜
年底12月的成交量都会是当年的前5名，第一名，、第二名，、第五名。
数据来自九耀
但这个旺季的价格一点也不便宜。历年12月份的成交均价，要么排在全年前几位，要么比上半年更贵。根本就不是我们认为的“年底买房最便宜”。
是全年第一高、是全年第三高、是全年第二高。和，确实是整个下半年里比较便宜的，但是比上半年大多数月份更贵。
以为例，12月的成交均价只比上半年的6月略便宜150元/㎡左右。剩下的1到5月，通通没有12月贵。
数据来自九耀
如果你在下半年买房，其实不用在“金九银十”和“年底”两个节点里纠结。按照过去5年的规律，9月的价格大多数时候是“金九银十”和“年底”三个月里最低的，能省下一小笔钱。
如果没有赶上9月，再考虑在12月买房。这个月由于开发商要冲刺年度任务，释放的优惠折扣确实比较多。只不过这个优惠折扣，是冲抵了部分涨幅，并没有真正地把价格“打”下来。
03
下半年买房比上半年更贵
在绝大多数人的认知里，每年的下半年，前有传统旺季“金九银十”、后有年底冲刺12月，开发商会拿出比上半年更多的优惠和折扣。自然而然地认为下半年的价格比上半年便宜。
但是，-的数据告诉我，每一年，不管是行情好还是行情差、不管是市场波动或者横盘，下半年的成交均价普遍高于上半年。
，除了9、10月的价格有所回调，7、8、11、12月的成交均价都走在了1-5月的上头。
数据来自九耀
，除了7月，上半年的成交均价在7000元/㎡以下、下半年在7000元/㎡以上。
数据来自九耀
，成交均价从1月的8120元/㎡爬到6月的9970元/㎡以后，整个下半年的价格稳定在10000元/㎡上下，明显高于上半年。
数据来自九耀
，上半年的成交均价在10000-11000元/㎡浮动，下半年在11000-11500元/㎡浮动。
数据来自九耀
，全年的价格波动比较大，但还是走出了一条明显向上的趋势线。上半年的成交均价在11500-12000元/㎡浮动，下半年在12000-12500元/㎡浮动。
数据来自九耀
而更加便宜的上半年里，1月和2月的成交均价是最便宜的。并且，这两个月不仅是上半年里最便宜的，还是全年12个月里最便宜的。
从到，连续5年都是如此。、的1月成交均价最低。、和的2月成交均价最低。
因此，一年以内买房，尽量在上半年买，尤其是2月。
04
重庆房价每年都在上涨
为什么一年之中上半年比下半年便宜，尤其是开年的1月和2月？
为什么有很多优惠释放的12月一点都不便宜，反而还比较贵？
归根结底，是因为过去五年，重庆每一年的房价都在涨。每一年，年末12月会比年初1月贵500-1600元/㎡不等。
，12月均价6850元/㎡、1月6350元/㎡，年末比年初贵500元/㎡。
，12月均价7610元/㎡、1月6730元/㎡，年末比年初贵880元/㎡。
，12月均价9810元/㎡、1月8120元/㎡，年末比年初贵1690元/㎡。
，12月均价11440元/㎡、1月10160元/㎡，年末比年初贵1280元/㎡。
，12月均价12540元/㎡、1月11520元/㎡，年末比年初贵1020元/㎡。
5年涨幅平均下来，每年上涨1000元/㎡左右。以建面100㎡的住宅为例，1月的总价在63万左右、1月的总价在125万左右。
6年时间贵了60万，每一年大概比前一年贵10万。也就是说，随着时间的推移，我们为了买房付出的成本，一年比一年多。
未来，除非重庆遭遇“意外事故”或者市场“基因突变”，房价大概率会继续保持稳中有涨的趋势。因此，买房一定要趁早。
05
前面我们提到9月价格比较便宜、12月比较贵、下半年比上半年贵。但今年已经过了大半，连9月都快过完，买房的最好时期就错过了吗？
不，今年很特殊，年底还有买房的机会。
每年开发商会在年底和春节前定下销售任务。通常情况下，新一年的销售任务会高于前一年的完成量。
我们以重庆楼市商品住宅全年的成交量作为参考，去年商品住宅一共成交2308万方。假设今年开发商的销售任务与去年成交量基本持平，也要完成2308万方。
今年1-8月，商品住宅的成交总量约1125万方。那么，剩下的4个月，开发商还需冲刺1183万方，才能与去年的“2308”持平。
平均下来每个月要保持295万方的成交量，才能与去年基本持平。然而，即便是行情很好的、，也没有连续4个月保持300万方左右的成交量。
如果加上今年增加的任务量，开发商在最后4个月需要“恶补”的业绩会更多、压力更大。
另外，年底是很多上市房企上交财报的时间，为了第二年能顺利融资，财报的好坏就是一家公司的生命线。
加上今年颁布的“三道红线”政策，负债过多的企业，将被限制拿地和融资。开发商争取现金流的欲望会更加强烈。
在巨大压力下，今年年底的优惠政策预计会比往年释放得更多、来得更早。甚至，会有更多项目加入到以价换量的队伍中来。
06
基于重庆楼市过去五年的数据，以及，重庆房价稳中有涨的大趋势，针对买房时机的选择，我们有3个建议：
1，年内买房，上半年比下半年便宜。
未来重庆房价大概率会继续保持稳中有涨的局面，能在上半年买房的，不要刻意等到年底。
因为年底的价格经过一年的上涨后，已经达到一个高点。即使有优惠，它也只是冲抵了部分涨幅，仍然比上半年高。
而每年的2月，往往是整个上半年和全年，价格最低的月份。
2，“金九银十”和“年底”，9月买房价格相对便宜。
如果你错过在上半年买房，下半年的月份里，“金九银十”的9月和10月、“年底”的12月，可以优先考虑9月。
9月受传统淡季的波及和涨价时间顺序的影响，价格也许是这三个月里比较低的。
3，不用刻意等到年底买房。
12月的成交均价并不是全年最低。在经过一年时间的房价上浮后，价格本来就要高于其它月份。
12月市面上大规模的优惠促销只是对冲了房价部分涨幅。然而，对冲之后12月的价格仍然高于全年大多数月份。所以，不用刻意等到年底买房。
