文：华清
目前，中国房地产市场存在一个非常棘手的问题：房产过剩。这个问题在我国已经存在多年，但由于房地产市场一直很火热，所以一直没有显现出来。事实上，过去几年的火热都是“虚火”，因为在炒房现象严重的楼市中，很大一部分需求是对房地产的需求投资，而不是真正的刚性需求。这种投资需求“夸大”了房地产市场的需求。开发商会因为房地产销售的高利润而迎合炒房客的需求，从而过度开发房地产。这样，当房地产投资者退出时，他们手中的房子和开发商为炒房客建造的房子都是多余的。
而房子又是人类生活的必需品，但是现在一套全新的房子，在一二线城市高达上千万，最低也得三四百万；三四线城市的房价也上涨到一两万一平了。当然面对这么高的房价，对于那些收入几千元的家庭来说，除了日常开销，没有多少钱可以用来买房子。但现实是，年轻人需要结婚，他们的孩子需要享受良好的教育资源，所以不能没有房子。因此，许多年轻人把东拼西凑套掏空腰包来付房子的首付，之后踏上了漫长的还房贷之路，生活质量也因此受到影响。
事实上，根据上面的说法，房价是否会下跌这个问题是有答案的。既然房子想卖卖不动，刚需想买买不起，降房价其实也就是时间问题了。至于何时下调，则取决于何时放松政策。我国房地产市场是一个政治市场，房价走势受调控影响，但房地产市场存在的问题也十分突出。房地产过剩导致资源利用率下降，房屋难以出售。房价更像是在死撑着。据估计，开征房产税后，房价将有机会下跌。
那么又有人问：既然房价这几年一直在大涨，现在都说要跌，怎么就不能大跌呢？有涨有跌的市场才会很正常，这样的话老百姓都能买到房子了。这个想法已经得到了许多网友的认可。但是，在一个独立经济专家看来，房价目前确实不会大幅上涨，但也不能大幅下跌，因为老百姓和银行都承受不了。为什么专家这么说？
从未来的市场预期来看，90后已经成为买房的主力军，对于买房也逐渐佛系选择，买得起就买，买不起就不会选择六个钱包硬上车。当买房不再是主流趋势时，或许房价会随之贬值。同时，根据相关数据，未来，预计将有6亿人离开，新增2.6亿人。现阶段，我国住房总量已达30亿人。只是因为空房泛滥的问题，供求倒挂，人房分离造成了“房子不够”的假象。其实很多人都知道，不仅是购房者，还有开发商，炒房客。
所以专家认为，首先房价不能大涨，因为在这个阶段，房价已经达到了一个比较高的点。过高的房价会产生金融泡沫，不利于金融安全和经济安全。但与此同时，它又不能大跌。上世纪90年代初，日本房地产泡沫从东京开始破裂，并迅速蔓延到日本全境。因此，日本失去了。如果日本的房地产市场没有崩溃，那么今天的日本将会更加强大。因此，我们必须学习日本的经验，避免重复同样的错误。
事实上，对于这个敏感的话题，许多房企高管罕见发声。融创中国董事长孙宏斌表示，政府已经形成了未来房地产市场的趋势，不把房地产作为短期的经济刺激，房地产拒绝大起大落。这一系列信号解释了许多事情。此外，近期不少地区都约谈了相关负责人，明确规定幅度不能超过一定限度，这是顺应潮流的正确方法。然而，某银行副总经理谭海鸣表示，房价将在-2025年小幅度下跌，在2026-2030年才有所恢复，许多开发商和银行已经开始准备。
其次，房价不应大跌。这主要是由人民和银行决定的。数据显示，中国70%的财富都集中在房地产上，住房拥有率达到90%以上，居世界首位。如果房价真的跌了一半，那就相当于我们家损失了一半的财富。对大多数家庭来说，相当于半辈子白干了。因此，当房价大跌时，有房的人首先会不情愿。
仇保兴也认为，目前政策走向已经非常明确。房地产市场的全方位改革，如土地供应结构和租赁市场的立法，旨在分流住房需求。在房价方面，最直接的因素是经济总量，其次是土地财政。然而，可以确定的是，买房的形势只会越来越好。
另一个是银行。银行不仅为老百姓提供房贷，还为开发商提供开发贷款。与房地产相关的建筑、装饰、园林、建材等行业都在银行贷款。如果房价急剧下跌，有房贷的买家可能会弃房断供。如果开发商建造的房屋无法出售，开发商无法承担银行贷款，也没有销售发票。与房企合作的相关行业无法获得项目或付款，银行债务无法支付。因此，连锁反应会使银行的坏账和烂账迅速增长，这对拥有大量房地产贷款业务的银行无疑是致命的打击。
开发商SOHO中国的创始人潘石屹曾说，如果房价下跌超过20%，大多数开发商将不复存在。如果是这种情况，开发商不存在，那向银行的贷款自然也还不上了。此前，中国东方资产管理公司发布的一份报告显示，如果房价下跌20%至30%，银行将面临巨大压力。因此，从金融风险的角度来看，银行显然不愿意看到房价下跌。
最后，房价大跌不利于经济发展。一方面，根据机构数据，房地产从业人员已超过1100万人，其中包括200万房地产开发商、600万物业经理、约300万房地产经纪人、估价师和相关人员。房地产的繁荣关系到千百万家庭的生活，自然不利于社会消费。与此同时，房地产业涉及上百个行业，其对GDP的贡献率长期保持在20%以上。如果房地产市场不好，经济发展必然受到影响。
为了全国金融体系的安全考虑，楼市“脓包”要保守治疗，而不是暴力刺破，所以将房价下跌幅度控制在10%以内，或将是比较科学合理的调控举措。那么各位网民朋友们认为房价回调多少才是正常水准呢？
简而言之，在经济专家看来，房价的大幅下跌弊大于利。那还有别的办法吗？前住建部副部长、国务院事仇保兴在讲座中确实提出了解决方案。仇保兴认为，房地产泡沫不是一夜之间形成的。房价收入比1比10更适合国情，但有些城市已经超过20倍以上。然而，我们的家庭财富的70%将对房地产有很大的影响。建议通过两种途径解决泡沫：一是提高国民收入，降低房价收入比；第二，率先征收包括空置税在内的4个税种。
在这方面，小编仍然认同国家智囊对当前房价解决方案的核心理念，即合理抑制和逐步扩大泡沫。然而，目前，在房地产交易中有很多税收。在研究相关税收时，我们应该从现实出发，至少不宜对有合理住房需求人增加经济负担，比如刚需和改善买房群体。然而，这可能会让一些即将买房的用户等不及，不知道房价什么时候才能回归理性？
除了房价只涨不跌的预期有所改变外，近两年人们买房的观念也有所放松。从客观条件看，现阶段房价已经达到最高点。很多人怕买房吃了亏，所以选择观望。此外，国家正在推动住房租赁、共有产权等保障性质的住房建设，这为人们提供了更多的住房选择。从主观因素来看，今天的95后甚至00后更加追求个性自由，不愿意为了买房子而降低生活质量。当然，相信在不久的将来，房价会更为合理，人人都能买得起房。对此你怎么看？
本文由不凡智库原创出品，未经许可，任何渠道、平台请勿转载。违者必究。
想了解更多精彩内容，快来关注不凡智库
