随着国内疫情防控形势好转，二季度需求得以释放带动市场回暖。整体来看，上半年房企实现平稳发展，销售业绩已接近去年同期水平。其中销售额破千亿房企13家，较去年同期（12家）增加1家。TOP100房企权益销售额共计3.7万亿元，市场份额为57.5%，上升4.5个百分点。单月来看，6月TOP100房企销售额同比上升29.3%，环比上升45.6%，销售业绩保持稳步增长。
图：上半年代表房企各等级城市销售占比情况
但在上半年代表房企各等级城市销售占比情况中，一二线销售贡献率超80%，三四线城市仅仅占到五分之一不到。如不是核心或热门板块，在三四线城市进行房产的投资几乎是无稽之谈。而当前房产的属性与前大不相同，房产投资逻辑正悄然生变，不再仅仅是供需关系，更多要从区位前景的维度来衡量。
01那么，淮安富康城是否具有投资价值？哪些群体会为这个项目买单？
城市有人口为支撑，房价才有一定的上涨空间。富康城地处淮阴区城郊，而淮阴区是淮安市人口外流比较严重的地区。资料显示，淮阴区的人口自然增长率甚至为负数。到，常住人口比户籍人口少了约12.1万人，仅占淮安常住人口的18.5%。淮安富康城地处城市西北远郊，其他区域的居民肯定不会横跨主城区，选择处于城市西北角板块的项目。淮阴区东南板块的购房者大多会选择城南大学城、清河主城等热门板块，毕竟近几年“东扩南连”的趋势已然形成，并在不断发展。
那么，考虑入手远郊盘富康城的只能是项目以北乡镇的刚需客，作为人口净流出的地方，那里有没有足够的刚需？不好说。作为刚需盘，该项目整体价格方面应该比淮阴区的其他版块的要低，且升值空间有限。
实际上，从许多城市的过往数据来看，大量的远郊区域新盘都面临着出租难、二手房卖不出高价的尴尬境地。对于想通过购置房产完成资产增值的人来说，应尽量首选中心或热门项目，即便以后要出手也不担心没人接盘。
02宣称生态新城只能成为城市封底，而富康城能否成为淮安新封面？
“东扩南连”是淮安经济社会发展的关键词。围绕“东扩南连”提出一系列目标：“高铁”、“三到五所一流高中”、“纳湖入城”等。在政府的大力扶持，生态新城愈发充满人文特色。淮安市政府、淮安实小新城校区、淮安大剧院、淮安市图书馆、新城吾悦广场等一系列配套项目不断涌现，而“东扩南连”也以势不可挡的加速度不断往前，可以想象生态新城今后的发展会不断刷新现状。
在最新的宣传中，富康城宣称生态新城只能成为城市的封底，而自己将是淮安的新封面，下一个十年的财富增长极，那么事实又是怎么样呢？
作为生态新城的老大哥——绿地世纪城，项目规划也有约300万方，在建成一期。的生态新城是什么样子，应该有人记得。众所周知的翔宇大道在才经历了大修。十几年间绿地世纪城的房价平均上涨了4至5倍。绿地世纪城能慢慢崛起，不仅有着资金雄厚的房企做背景，还搭上了“东扩南连”这趟顺风车，众多教育、医疗、文化生活配套，可以说占尽天时地利人和。
规划面积与之相近的富康城真的能取而代之，更胜一层吗？
反观富康城，选址为淮安城市西北区边陲——淮阴区的西北板块，选址上没有占到任何优势。或许当初，富康城项目可以得到更多的政策与规划支持，毕竟富康城刚开始的蓝图很美好，也与区政府的规划不谋而合。但从拿到地块之后，履行保证金、土地款等缴纳款项各种拖欠，还未正式开始就有了各种不良信用记录。之后的地块还能否拿到，都要打个问号？后期城市规划与配套还能靠这样的开发商？
03如此，如何成为城市封面？凭所谓五星级酒店？“国际五星级酒店”只是卖房的幌子？
富康城宣传雷声很大，“淮安新地标”、“执掌下一个十年”、“人文积淀的重要场所”、“百亿生活配套”。而真正确定下来的商业入驻暂时只有“国际五星级铂尔曼酒店”，并在宣传时把曼度广场、大润发超市、苏果超市、利群超市等都纳入了自己的周边配套中，尽管这些都在四五公里之外的区域。众所周知，三四线城市老百姓的生活半径不会超过3公里。
事实上，仅仅项目规划前期与五星级酒店签约还是会有很大变数的。在签约时大肆宣传，将五星级酒店作为楼盘一大卖点，给人以享受高端配套服务的想象空间。部分购房者对此深信不疑，认为自己买了房子，就能够享受到类似五星级酒店的服务。然而，作为一个远郊刚需盘的住宅配套，先考虑的难道不是教育、医疗、娱乐等配套吗？把五星级酒店作为住宅配套进行新楼盘的宣传，是不是有点顾此失彼？或者这个“五星级”只是卖房的一个幌子。虽说未来经济的增长点应该的高附加值科技创新产品。可未来很长时间中国社会财富依然是房地产。但没有区域的优势，无升值空间的远郊刚需盘，入手还需谨慎，毕竟不是谁家里都有矿。
来源：微博@淮安热搜
中考成绩来了！来自淮安多家中学
“黑名单”公布！淮安一批物业公司
多日阴雨后，淮安出现“水晶天”！
