【建安 房地产企业会计必读】建筑和房地产企业“营改增”后税务管控三大原理及案例精

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企业税务管控是现代企业管理中的重要组成部分，是企业精细化管理的重要表现。怎样进行企业的税务管控？使企业规避不必要的财务和税务风险，提升企业利润，增强企业市场竞争力，关键是要看企业财税管控遵循的指导思想是什么。只有好的指导思想，才能使企业税务管控取得好的效果。笔者认为，企业在开展税务管控时，必须遵循“三证统一”、“三流统一”和“三价统一”等三大原理，所谓“三证统一”是指法律凭证、会计凭证和税务凭证相互统一；“三流统一”是指资金流、票流和物流（劳务流）相互统一；“三价统一”是指合同价、发票上的金额（简称发票价）和结算价相互统一。

“三证统一”原理一：法律凭证、会计凭证和税务凭证相互统一

所谓的“三证统一”是指法律凭证、会计凭证和税务凭证的相互印证，相互联系和相互支持。在这“三证”当中，法律凭证是第一位的，首要的，在三证中，如果缺乏法律凭证支持和保障的会计凭证和税务凭证无论多么准确和完美，也是有法律和税收风险的。

一、法律凭证：在降低企业税收成本中起根本的作用

法律凭证是用来明确和规范有关当事人权利和义务法律关系的重要书面凭证或证据。主要体现为合同、协议、法院判决或裁定书等法律文书和其他各种证书。如土地使用权证书、股权转让协议书、资产转让（收购）协议、股权转让（收购）协议、采购合同、建筑合同等等都是法律凭证。法律凭证,特别是经济合同的正确签订在降低企业的税收成本中起根本的作用，即为了降低企业的税收成本，有时是需要给当地税务主管部门提供各种合同材料，有时必须通过合同的正确而巧妙的签订。

二、会计凭证

会计凭证是记录经济业务、明确经济责任、按一定格式编制的据以登记会计账簿的书面证明。用来记载经济业务的发生，明确经济责任，作为记账根据的书面证明。有原始凭证和记账凭证。前者是在经济业务最初发生之时即行填制的原始书面证明，如销货发票、款项收据等。后者是以原始凭证为依据，作为记入账簿内各个分类帐户的书面证明，如收款凭证、付款凭证、转账凭证等。

三、税务凭证

税务凭证是一种在税法或税收政策性规章上明确相关经济责任的书面证据。税务凭证是法律凭证中的一种特殊性凭证，税务凭证一定是法律凭证，法律凭证不一定是税务凭证。如税务登记证书，税收行政处罚通知书等税务凭证，就是法律凭证，而各种发票，如增值税专用发票，各种服务类发票等税务凭证就不是法律凭证。

四“三证统一”

法律凭证、会计凭证和税务凭证虽然在各自的内涵上存在一定的差异，但是相互间存在一定的联系。如税务凭证与会计凭证是有区别和联系的，两者的联系是，都明确相关经济责任的企业据以进行记账的书面证明。区别是两者的根据不同，会计凭证是依据中华人民共和国财政部颁发的各项会计政策、财经制度而进行财务核算的记账凭证；税务凭证是根据相关税法和中华人民共和国税务总局制定的各项税收政策而明确纳税义务的税收凭证。由于对同一项经济业务的核算和反映，会计准则或会计制度与税法上的规定是有一定的差异的，正是如此，在税法上，需要对这种差异进行纳税调整，否则将会受到税务主管部门的惩罚而遭受一定的罚款损失。

在降低企业成本的实践当中，一定要保证法律凭证、会计凭证和税务凭证的三证统一，特别是法律凭证在降低企业成本中起关键性的首要的源头作用。同时，会计凭证和税务凭证上的数据必须与法律凭证中数据始终保持一致，否则会面临成本增加的可能。

五、“三证统一”是降低企业成本的根本方法

“三证统一”在企业降低成本中起着非常重要的作用，在众多降低成本的方法当中，“三证统一”是根基，是根源。下面从两个方面来理解“三证统一”是企业降低成本的根本方法。

一方面是法律凭证是决定企业成本的根源。企业的成本涉及到企业的设计、研发、生产、管理、销售、售后服务等各价值链环节，每一环节都与企业的成本相关。要控制好每一环节的成本，必须把着力点放在有关合同、协议的签定和管理环节上，因为价格是合同和协议中的重要条款，合同和协议中的价格是构成企业相关成本的重要部分。如果合同中的价格已经确定，要通过降低价格来降低成本是不可能的，也是不现实的，否则，要负一定的民事法律赔偿责任。因此，在商品或材料采购、物流运输、提供服务等环节过程中，成本降低的关键点是价格谈判，价格一旦谈定就得在有关合同或协议中进行明确规定，只要合同和协议中对价格进行了确定，再来谈降低采购成本和运输物流成本是毫无意义的。如，某公司是专门从事家具生产的企业，假设采购生产家具的木料成本在生产成本的比例为40%，该企业在采购木料的过程中，往往通过集中采购制度来进行采购，所有采购价格包括运输成本都在采购合同中体现。如果要降低采购成本的话，根本的削减成本阶段是在采购环节与供应商的价格谈判阶段，只有与相关的多个供应商进行价格谈判，选择既能保证材料质量又能保证价格低廉的材料供应商供货，并在采购合同中明确谈定好的低价格，生产成本才能够真正得到降低。

另一方面是“三证统一”是促降税收成本的根本之策。在明确法律凭证是降低企业成本的根源后，还要保证法律凭证、会计凭证和税务凭证的相互统一，成本降低才能落到实处。

六、三证统一的核心思想

1、合同与企业的账务处理相匹配，否则，要么做假账；要么做错账；

2、合同与企业的税务处理（税务处理在实践中主要涉及到企业交多少税和什么时候交税两方面）相匹配，否则，要么多交税；要么少交税；

3、合同与企业发票开具相匹配，否则，要么开假票；要么开虚开发票。

案例分析

总承包合同中的开工保证金和履约保证金条款的税务处理和账务处理

（1）案情介绍

甲房地产企业与乙建筑总承包企业签订的建筑合同中约定开工保证金条款：甲在合同签订之后的2个工作日之内向建筑企业乙支付100万元开工保证金，该开工保证金将于以后冲减甲给乙的工程款。甲房地产企业与丙建筑总承包企业签订的建筑合同中约定履约保证金条款：丙在合同签订之后的7个工作日之内必须向甲支付100万元的履约保证金。假设该项目,甲和乙都选择一般计税方法计征增值税,请问以上保证金条款应如何进行账务和税务处理？

（2）涉税收分析

根据合同保证金条款的约定来看，开工保证金是业主支付给建筑总承包方的预付款项，而履约保证金是建筑总承包企业支付给业主的保证金或押金。根据增值税纳税义务时间的规定，本案例中保证金的账务和税务处理如下：

第一，甲在合同签订之后的2个工作日之内向建筑企业乙支付100万元开工保证金的账务和税务处理如下：

甲的账务处理：

借：预付账款（支付建筑总承包方开工保证金/(1+11%）

应交税费——应交增值税（进项税）(支付建筑总承包方开工保证金/(1+11%)×11%

贷：银行存款

乙的账务处理：

借：银行存款

贷:预收账款(收到业主开工保证金/(1+11%)

应交税费-------应交增值税(销项税) (收到业主开工保证金/(1+11%)×11%

根据《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[]106号）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第四十一条第（一）项的规定，纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间。因此，建筑总承包方乙收到甲支付的开工保证金时，发生了增值税纳税义务时间，必须向业主甲开具增值税专用发票，如果乙不开具发票，则要做无票收入进行增值税销项税的申报。

第二,甲房地产企业与丙建筑总承包企业签订的建筑合同中约定履约保证金条款：丙在合同签订之后的7个工作日之内必须向甲支付100万元的履约保证金的账务和税务处理。

甲的账务处理：

借：银行存款

贷：其他应付款——收到丙履约保证金

丙的账务处理：

借：其他应收款——支付甲履约保证金

贷:银行存款

建筑企业向甲支付履约保证金没有发生纳税义务时间，甲应向丙开收款收据。

来源：肖太寿博士

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