买房从来都不是一件简单的事情。随着房价的上涨,大多买房的年轻人都要背上多年的房贷。而为了更好的控制房地产市场,国家出台了限购政策。
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首套房和二套房的购买有了诸多差异,包括首付比例,贷款利率等都有不同的规定。这也使得很多人对二套房的购买望而生却。
那么首套房和二套房的认定标准到底如何?它们在购买上又都有什么区别呢?
01 首套房认定标
首套房认定标一般而言,下列情形下所购房屋可认定为首套房:
①全款买过一套房。此情况下,在对于“首套房”认定比较宽松的银行,再贷款购买就可以认定为首套房。
②全款买过一套房,但后来卖掉,并且通过房屋登记系统查询不到该房产。此情况下再贷款买房,认定为首套房。
③贷款买过一套房,但后来卖掉,并且通过房屋登记系统查询不到该房产。此情况下,在对于“首套房”认定比较宽松的银行,再贷款购买就认定为首套房。
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④贷款买过一套房,但商业贷款已还清。此情况下再贷款买房,认定为首套房。
⑤个人名下有两套房,其中一套为贷款所购,但商业贷款已还清;另一套是公积金贷款,但是已出售,并且能提供该住房出售的证明。此情况下再贷款买房,认定为首套房。
⑥个人名下有两套房,均采用商业贷款方式购买,但商业贷款已还清,该两套房已经出售,并且能提供两套住房出售的证明。此情况下再贷款买房,认定为首套房。
⑦夫妻双方,一方婚前名下有房产但无贷款记录;另一方婚前有贷款记录但名下无房产。此种情况下,二者婚后再贷款买房,认定为首套房。
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02
二套房认定标准一般而言,下列情形下所购房屋可认定为二套房:
①贷款买过一套房,商业贷款未还清。此种情况下再贷款买房,认定为二套房。
②个人名下有两套房,均采用商业贷款方式购买,一套房的商业贷款已还清,另一套房的商业贷款未还清,此种情况下再贷款买房,认定为二套房。
③在“首套房”认定标准严格的银行,只要以前办理过住房贷款,无论是否还清,也无论此前购买的房子是否卖掉,再贷款买房都认定为二套房。
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④在“首套房”认定标准严格的银行,只要名下有房产,无论全款购买还是贷款购买,再贷款买房都认定为二套房。
⑤夫妻双方,一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房使用公积金贷款,婚后两人再以夫妻名义共同贷款,而婚前贷款未还清,认定为二套房。
⑥两人准备结婚但还未领取结婚证,其中一方名下有房产但房贷未还清,另一方没有任何房产和房贷记录。二者结婚后,由无贷款记录的人申请贷款买房,会因二者共为新买房产产权人而使其被认定为二套房。
⑦婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房。此种情况下,认定为二套房。
⑧父母名下有住房,以未成年子女名义再购房,认定为二套房。
03
首套房和二套房的购买有啥区别①首付比例
一般而言,首套房的首付比例不低于25%。而二套房的首付比例则远高于首套房首付比例。
以北京为例:在北京购买首套房,且房屋面积不大于90㎡时,首付低至20%。而若要买二套房,首付比例可高达60%以上。
②贷款利率
二套房的贷款利率高于首套房的贷款利率。一般而言,二套房的贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
例如部分银行的首套房贷款利率为基准利率上浮10%,而二套房贷款利率则为基准利率上浮20%。
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③契税优惠
在房屋产权发生变动的交易中,首套房可享受契税减免优惠。
大多数城市,对于面积在90平米以下的首套普通住房,税率仅为1%;而二套房在产权变动时契税一律为3%。也有个别城市对首套房二套房的契税按2%和4%收取。