刚刚,厦门土拍出炉!中骏竞得P01成交楼面价45102.51元/㎡金地竞得XP01成交楼面价2元/㎡两幅地块吸金68.34亿元Part1今天(11月19日)厦门迎来了下半年的第二轮土拍。虽然只出让两宗地块,但作为下半年厦门楼市的风向标之一,这场土拍依然算得上看点十足。土拍回顾本次土拍从9:30开始,共吸引了13家房企参与竞拍。具体如下:岛内枋湖P01地块参与竞拍的房企有:建发、中骏、珠海华发、泉州东海、无锡好瑞、融侨、正荣、大名城、平安、汇成、联发、金茂、旭辉。翔安南部新城XP01地块参与竞拍的房企:厦门住宅、厦门住宅&厦门海翼联合体、金地、厦门衡耀四家竞买人参与。
第一宗出让的湖里枋湖P01地块,该地块引发13家房企争抢,最后被中骏以45102.51元/㎡的价格竞得,溢价率高达30.12%。
地块位于岛内繁华地段,尽享优质教育、医疗、服务资源。(相关链接:)与湖里枋湖P01地块被疯抢的情况相比,同时竞价的翔安地块XP01却只有3家房企参与竞拍,最终被金地以8.94亿元竞得,成交楼面价2元/㎡。
该地块位于翔安南部新城,随着未来翔安新机场的建设和双十中学翔安校区的建设,片区配套升级加快。(相关链接:)part2:厦门岛内、岛外土拍分化
12月21日,中骏以楼面价39090元/㎡竞得岛内枋湖P03地块,一举刷新厦门地王记录!该地块当时的起拍价为33008元/㎡。如今,岛内P01以45102.51元/㎡成交,再度刷新地王纪录,成为厦门“新地王”。此次土拍也给予沉寂的厦门楼市一剂强心剂。正值,金鸡奖开幕式,土拍的火爆也意味着,开发商对未来厦门的发展充满信心。但值得注意的是,虽然有新地王诞生,但是总的来说,与上半年厦门的土地市场对比,这次的土拍明显分化很大。从参与竞拍的房企数量,也可窥见一二。岛内参与竞拍的房企多达13家,而岛外参与竞拍的房企仅3家。截至目前为止,厦门一共出让了13块地,其中包括3块总建筑面积超过10万/㎡以上的“巨无霸”地块,成交总面积101.12万㎡,成交总金额达68.34 亿。
图:厦门已出让地块详情如图所示,今年下半年厦门岛外土地市场整体遇冷,其中有两幅地块都是低价成交,还有一幅地块溢价率仅1.18%。但是,6月之前,厦门土拍的溢价率基本都在20%以上,个别地块达到45.57%。值得注意的是,6月1日的土拍,首创在翔安连续竞得两幅地块,溢价率都非常高,最高的一幅XP05溢价率达50.4%。上半年、下半年土拍明显开始分化,除此之外,岛内、岛外的土拍也出现明显的分化。这表明开发商对土地市场也是处于观望状态的,而对于岛内寸土寸金的稀缺地块,有能力的开发商则下手果断、干脆。特别是从第一场土拍开始,枋湖地块P01地价突破4万元/㎡,这标志着厦门地价进入4万+的时代。part3:厦门当前楼市行情
那么,厦门当前的楼市是什么情况呢?根据克而瑞数据显示,10月,厦门二手住宅成交1931套,成交面积19.72万方,自3-4月份一波小阳春后,厦门二手住宅成交量连续6个月下跌。-.厦门二手商品住宅成交走势(单位:套数)
从对市场感受来说,厦门二手房市场不及火热,但实际挂牌量及成交量都远超。虽然10月成交量已跌至近一年低位,但月底已有信号释放,日均成交正趋回暖,预计年底会有一波房源挂牌入市,更多的购房者也会选择在年底出手,市场将迎来一波小高潮。价格方面,除一些急售房源价格比较便宜,整体波动不大。目前市场处平稳期,正是换房窗口期,需置换的购房者们可以开始行动起来。商品房住宅方面,10月,厦门商品住宅新增供应10.10万㎡,环比下跌49.9%,成交6.74万㎡,环比下跌33.5%,库存进一步扩容,去化周期延长至24.9个月,项目入市去化压力不断增大,竞争环境愈发严峻。本月尽管房企营销力度加码,但成交量并无明显起色,楼市延续9月低迷走势。成交均价亦结构性下行至34405元/㎡,整体呈供销价齐跌态势。10月,厦门共有5盘开盘/加推,入市项目去化冷热不均。当前市场需求持续不振,项目普遍蓄客不足,多以顺推形式入市,其中价格具备优势/产品具备稀缺性,开发商口碑认可度较高的项目去化较佳。part4:土拍过后,房价还会涨吗?此外,本次土拍的XP01地块起拍楼面价比P03地块(案名:中骏天宸)起拍楼面价上浮了1654元/㎡,且竞拍不设上限,由价高者得。这也让该地块未开拍,先火了。根据楼市此前定律,“逢土拍必涨价”。因此,不少人将土拍视为楼市的风向标,如果土拍溢价率过高,势必引发刚需客的恐慌,担心再也买不起房了。这也意味着,谁能够拿下该幅地块,将更有利于房企标杆项目的树立,以及品牌影响力的传播。此前的建发、中骏,都是厦门非常具有实力的开发商。那么,此次土拍后,厦门房价还会涨吗?未必。实际上,本次土拍释放出的信号远没有达到“楼市回暖”的程度。1、本次土拍原定于11月7日开拍,但出于某种原因,土拍日期由原来的11月7日调整至11月19日。2、P01地块及XP01地块必须于土地交付之日起九个月内动工建设,于开工之日起二十四个月内完成项目建设并申请竣工验收。3、P01地块允许竞得人分两期建设,分两期申请宗地商品房预售许可证,并分两期对外公开销售,首期应于项目开工之日起12个月内申请并对外公开销售,销售的建筑面积应不少于总建筑面积的50%;剩余建筑面积作为第二期,应在第一期开工之日起12个月内开工建设,并于第一批开工之日起18个月内申请并对外公开销售;XP01地块竞得人应在项目开工之日起12个月内一次性申请本地块商品住房预售许可证,并一次性全部公开对外销售。要知道此前厦门有许多高地价项目,现在还没封顶。一直慢悠悠的盖着,用时间换空间,等着房价上涨到心理预期水平。这新出的通知明确要求了竣工时间,就断绝了房企们捂盘惜售、囤地待涨的念头。退一步说,分批供应住宅用地,也有利于稳定厦门市场预期。4、P01地块及XP01地块内商品住宅均应按《厦门经济特区生态文明建设条例》第四十三条第二款规定“新建商品居住建筑应当一次性装修到位”,一次性装修应符合现行技术标准的规定。总体而言,此次集中土拍对市场层面方面的影响,无论是土拍本身还是官方表态,都在向市场释放信号:价格的上涨是有限的,土拍市场火热只是因为厦门土地供应短缺。而刚需,不必为厦门未来供应恐慌,房价最多只能是稳中有涨,不太可能出现暴涨。未来,好产品才是竞争力的核心。最后,附上两幅地块详情
地块编号:P01
位于湖里区枋湖片区枋湖路与纵六路交叉口西南侧,土地面积33651.138㎡,总建面积130200㎡,容积率3.87,绿地率30%,起拍楼面价34662元/㎡,起拍总价456500万元。
图:地块信息
图:读地
交通方面,地块周边有成功大道、枋湖中路、金尚路、枋湖北二路、金湖路等城市干道,可快速通达SM城市广场、厦门火车站、五缘湾、高崎国际机场、五通码头等目的地。
图:实拍图
教育方面,地块周边拥有湖里实验幼儿园、湖里实验小学、安兜小学、湖里实验中学、双十中学枋湖校区等众多学校,基础教育资源十分丰富。
从医疗卫生方面来看,地块东南方向800米内有湖里区妇幼保健院,同时向南1.6公里即为厦门市中医院、向东2公里左右为复旦大学附属中山医院厦门医院,可便捷地享受高质量的医疗卫生服务。
商业方面,地块周边分布着SM、五缘湾、TBK等多个大中型商圈,不管是去SM城市广场、TBK商业中心、五缘湾乐都汇还是去建发湾悦城等都非常方便,周边配套成熟。
厦门岛内主要商业中心分布示意图(来源:读地)
此外,地块旁边就是湖里区政府、区检察院、区法院以及区公安局,在保障良好治安环境的同时,也可享受高效的市政配套服务。
图:实拍图
地块编号:XP01
地块位于翔安南部新城片区,周边有翔安大道、蓬莱路、翔安南路等交通干道构筑起了通达全域的交通路网。
图:地块实拍图
教育方面,地块周边拥有翔安区实验幼儿园、新店中心小学、翔安区第一实验小学、科技中学翔安校区、双十中学翔安校区等众多学校。
此外,地块周围分布着闽篮城市广场、金逸影城、时代上城综合体项目等多样化的商业配套设施,随着未来的商业配套的升级,片区房价还要升值空间。