案例来源：《人民法院案例选》第3期
裁判要点
人民法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但该措施本身并不改变涉案房产的物权归属，故法院预查封的对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。
案号：浙江省台州市中级人民法院|（）浙10民终825号
一审法院认定事实
泮广统与史金惠为买卖合同纠纷，2××5年6月25日，该院作出了（2××5）台仙下商初字第127号民事调解书，在该案执行过程中，该院于2××5年8月11日作出（2××5）台仙执民字第1026号执行裁定书，裁定对泮广统、洪婷共有的位于城北西路以北，原三桥造漆厂厂区地块4幢1-402号房屋一套（房产证号2××5预0001079）预查封，查封期限三年。2××5年1月6日，泮广统、洪婷夫妇与原告签订2××5预0001079号《浙江省商品房买卖合同》和《晶都诚园储藏室使用权转让协议》，约定购买光大·晶都诚园4号楼1单元402号房屋和编号为4-10的储藏室，价款分别为房屋898392元和储藏室27000元；同日，泮广统、洪婷支付储藏室价款27000元，并向原告借款278392元用于支付4号楼1单元402号房屋的首付款。2××5年1月13日，泮广统、洪婷由原告提供阶段性连带责任保证，以光大？晶都诚园4号楼1单元402号房屋抵押，向中国银行仙居支行按揭贷款620000元，用以支付原告的购房款，并于2××5年1月14日，在仙居县房地产管理处办理了房屋权属预告登记和抵押权预告登记。2××5年11月20日，原告与泮广统、洪婷及中国银行仙居支行签订《协议书》，三方约定解除上述房屋买卖合同和住房贷款合同，泮广统、洪婷购买的光大？晶都诚园4号楼1单元402号房屋归还原告，由原告承担中国银行仙居支行的贷款本金等内容，并经仙居县公证处公证。2××5年11月24日，原告将购房款分二次汇入洪婷的银行账户（分别为629109.53元和278392元），洪婷将该款用于归还原告借款278392元和中国银行仙居支行的抵押贷款；同日，中国银行仙居支行向仙居县房地产管理处出具抵押贷款已结清，请予取消抵押登记的证明。因光大·晶都诚园4号楼1单元402号房屋被该院预查封，故抵押权预告登记至今未注销。此后，原告向该院提出了执行异议，要求撤销对光大·晶都诚园4号楼1单元402号房屋的查封，该院于9月27日作出执行异议裁定书，驳回原告的执行异议。
一审法院认为
本案系原告对光大·晶都诚园4号楼1单元402号房屋主张实体权利提起的案外人执行异议之诉，原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点？2××5年1月6日，原告与泮广统、洪婷签订《浙江省商品房买卖合同》后，泮广统、洪婷作为权利人已就案涉房屋向仙居县房地产管理部门办理预告登记，向银行贷款也办理了抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力之规定，预告登记是一种特殊公示方法，泮广统、洪婷基于《浙江省商品房买卖合同》而享有请求原告交房和转移房屋所有权的权利，因办理了预告登记，而具有对抗第三人的物权效力。2××5年8月11日，该院对仍处于预告登记权利状态的案涉房屋采取预查封措施，并无不当，符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，即下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。2××5年11月20日，在该院对案涉房屋采取查封措施后，原告作为从事房地产开发销售的企业应当对经过预告登记的案涉房屋之权利状态及查封状况负有审查注意义务，其与泮广统、洪婷协商解除商品房买卖合同等事宜，将导致史金惠利益受损的后果。现原告基于《浙江省商品房买卖合同》的解除仅享有债权请求权，该权益并不足以排除强制执行。因此，原告要求停止对光大·晶都诚园4号楼1单元402号房屋执行的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告浙江光大置业有限公司的诉讼请求。案件受理费12784元，由原告浙江光大置业有限公司负担。
二审法院认为
本案争议焦点在于上诉人光大置业对讼争房屋享有何种权利，以及该种权利能否阻却人民法院的强制执行。对此，现结合相关法律规定作如下分析：（一）根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、第五条的规定，预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权。因此，案涉预售商品房虽经预告登记，但不影响其物权仍归属于上诉人光大置业的事实。（二）人民法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但该措施本身并不改变涉案房产的物权归属，故法院预查封的对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。本案中，原审第三人泮广统未能按时偿还按揭贷款，且已向上诉人光大置业明确表明自己收入降低无力按时还贷并提出退房要求，该种意思表示符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的情形，上诉人光大置业可行使法定解除权解除双方之前订立的商品房买卖合同。现上诉人已明确要求解除合同，且本案上诉人并未收到预查封裁定，现有证据亦不能证明本案存在合同当事人恶意串通之事实，故本院认定涉案商品房买卖合同已有效解除，原审第三人泮广统亦因此丧失了以涉案房产物权变动为内容的债权请求权。在此情况下，原审法院继续对涉案房屋采取执行措施，缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。综上，上诉人光大置业的上诉请求合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省仙居县人民法院（）浙1024民初4393号民事判决；
二、停止对光大·晶都诚园（城北西路以北，原三桥造漆厂厂区地块）4号楼1单元402号房屋的执行。
一审案件受理费12784元，二审案件受理费12784元，合计25568元，由被上诉人史金惠负担。
本判决为终审判决。
