作者：陈建德
来源：雪球
在普通大众日常投资中，主要有三种投资，一种是存款或类固定收益，一种是房产投资，一种是股票投资。在上周六公众号那篇文章中，讲了《存款在银行不如买银行股》，文章写出来后，有好多朋友问我说：建德，如果是房产投资怎么样呢？我就和朋友说，对于绝大部分人而言，除了少部分优秀的企业家和优秀的股票投资人、私募基金及公募基金管理人外，房产投资都是最好的投资，没有之一。但是，对于优秀的投资人来讲或者有耐心的二级市场投资者来讲，我想说：房产投资不如买龙头房产股。
为什么？
1.用历史事实说话
（1）、首先看房价涨幅，以初上一轮房地产起点、同时也是上一轮牛市起点开始算到3月。挑选房价涨幅较快的上海为例。
如下图，底上海平均房价大约是30000元，4月是约50000元，即涨幅60%（数据来源：安居客 网页链接）。
全国平均房价上涨幅度呢？底全国平均房价约5800元/平方，底约8700元/平方，涨幅约50%.
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（2）、看股价涨幅
以保利、万科两家龙头国有控股地产股为例（恒大、碧桂园、融创等民企内房股等涨幅更大）。
A、保利地产600048：前复权价格从底4.03涨到4月30日13.49，涨幅234%，（保利地产底每股净资产7.25元，股价8.25元，市净率1.14倍。1季度末每股净资产9.89元，现在市净率是1.36倍，即现在保利市净率提升1.36/1.14=1.2即20%，若扣除估值提升，保利地产这5年多投资收益率是3.34/1.2=2.78即赚178%，比上海房价涨幅快得多。）
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B、万科000002：
前复权价格从底4.71涨到4月30日28.88，涨幅513%，（万科底每股净资产6.98元，股价8.03元，市净率1.15倍。1季度末每股净资产14.53元，现在市净率是1.99倍，即现在万科市净率提升2.00/1.15=1.74倍，即若扣除估值提升，万科这5年多投资收益率是6.13/1.74=3.52即赚352%，比上海房价涨幅60%快得多。）
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从上面数据可以看出，投资万科赚5倍多、投资保利赚2倍多，都高于上海房价涨幅60%，即过去五年多，投资龙头地产股完胜买房投资。即使不算上这段时间万科和保利估值比底估值提升部分，万科和保利股票投资仍然是完胜上海房价涨幅。
2.为什么房地产龙头股投资收益率高于房价上涨？
房地产投资收益，中长期来看，大概率是要比我国M2货币发行量增速来得慢一些，底我国的M2总额是110.65万亿元，3月底我国M2余额是188.94万亿，即M2增长188.94/110.65=70.75%.也就是说，大概乐观地可以以货币发行速度增长近似地看为是房价上涨速度。
龙头地产公司资产增值速度呢？如下图，我们可以看到万科从到每年净资产收益率分别是19.17%、19.14%、19.68%、22.80%、23.24%，都是要远快于M2算术年均14%（复合年均增速是11.2%即1.7开5次方。）增速。保利近5年每年净资产收益率分别是21.65%、18.63%、15.53%、16.32%、16.63%，也是远高于M2增速。
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或者，相反一个角度：优秀房地产公司，其长期投资房地产、通过高周转来提升收益率水平，如果其收益率水平不会高于房价上涨速度，那对于优秀地产公司来讲，其更好的、更简单选择是屯着房子待涨，而不是一直做不同的项目开发。
3.以后这个趋势是否会继续？
就我个人观点，以后这个趋势还会继续，即投资龙头地产股收益率，在后面五年时间内，将绝对大概率上要跑赢房产投资即房价上涨速度，为什么？
（1）、M2增速情况：中央再三强调，以后不搞大水漫灌水，以后五年，M2年复合增速大概率是在9%以下，很有可能5年平均要在8%以下。我国M2增速自11月份首次低于9.0%后，这一年半来再也没有高于9.0%。
（2）、龙头地产股ROE基础仍然很高，并且业绩非常稳定，有望继续保持较高水平。上面所述，万科过去5年ROE平均都在20%、保利在16%以上。万科保利这两家公司至少后面两三年业绩增长是高度确定的。万科到销售额分别是2614亿、3643亿、5298亿、6069亿。保利到的销售额分别是1541亿、2100亿、3092亿、4050亿。
我国房地产公司目前财务确认依据是权责发生制，即当房子所有权发生转移、即交房时才转为地产公司当年财务报表里收入与利润，而地产公司很多楼盘从预售收到房款到交房一般都有2到3年时间，所以，像万科和保利等地产公司后面三年左右业绩是高度确定，甚至是可以大概计算出来。比如1月份，假设万科一楼盘卖了10亿，当期万科在次月公布销售金额时就会公布出来，那10亿放在万科预收帐款科目里。假设到6月，这个楼盘交房，那这10亿将体现在万科财务报表里。
4.可能的意外之喜
上述分析，是指在A股不发生估值重估、即没有牛市发生情况下收益，往后五年看，大概率地将有一轮牛市、A股将发生估值重估，即大概率地如果是买入龙头地产股，收益率还会更高，将更大幅度跑赢房价。
5.地产行业未来还会好吗？
不论是买房还是买龙头地产股，都会涉及到问题是，地产行业，以后还会好吗？对于这个问题，回答是肯定的：第一、我国房地产仍然还会中高速再发展左右，毕竟我国现在户籍人口城镇化率才45%、常住人口城镇化率水平才60%，离80%的城镇化水平还有很远距离，我国过去，年均城镇化增速大约是1.2%。第二、我国目前的房子还是少，未来还要再盖很多房子。全国所有城镇各类已建好的房子，到目前仅300亿平方米左右（包含住宅、公寓、商铺、商场等），当我国城镇化率到80%左右的时候，即全国11.5亿城镇人口时，大概需要600亿平方米房子。第三、货币是会保持超发的，估计以后每年还将保持8%增速。第四、虽然全国房地产总销售额增速放缓（前3个月，全国地产销售额同比增长5.6%），但是整个行业从开始加速寡头化，即市场份额加速向前30强地产公司集中，所以，龙头地产销售增速仍然很快。比如，全国房地产销售额149973亿元，同比增长 12.2%。万科销售额6069亿元，同比增长14.55%，保利销售额4050亿元，同比增长30.98%.
6.投资风险
从短期来看，房地产股票因为二级市场的短时间内的波动性，风险更大。但是对于投资者来讲，如果以买入房子，至少三年不动（就像很多城市的房子有两三年限售一样），那么，其实风险是不大的。
综上所述，房产投资不如买龙头地产股，过去5年适用，以后5年大概率也适用。
