作者:陈建德
来源:雪球
在普通大众日常投资中,主要有三种投资,一种是存款或类固定收益,一种是房产投资,一种是股票投资。在上周六公众号那篇文章中,讲了《存款在银行不如买银行股》,文章写出来后,有好多朋友问我说:建德,如果是房产投资怎么样呢?我就和朋友说,对于绝大部分人而言,除了少部分优秀的企业家和优秀的股票投资人、私募基金及公募基金管理人外,房产投资都是最好的投资,没有之一。但是,对于优秀的投资人来讲或者有耐心的二级市场投资者来讲,我想说:房产投资不如买龙头房产股。
为什么?
1.用历史事实说话
(1)、首先看房价涨幅,以初上一轮房地产起点、同时也是上一轮牛市起点开始算到3月。挑选房价涨幅较快的上海为例。
如下图,底上海平均房价大约是30000元,4月是约50000元,即涨幅60%(数据来源:安居客 网页链接)。
全国平均房价上涨幅度呢?底全国平均房价约5800元/平方,底约8700元/平方,涨幅约50%.
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(2)、看股价涨幅
以保利、万科两家龙头国有控股地产股为例(恒大、碧桂园、融创等民企内房股等涨幅更大)。
A、保利地产600048:前复权价格从底4.03涨到4月30日13.49,涨幅234%,(保利地产底每股净资产7.25元,股价8.25元,市净率1.14倍。1季度末每股净资产9.89元,现在市净率是1.36倍,即现在保利市净率提升1.36/1.14=1.2即20%,若扣除估值提升,保利地产这5年多投资收益率是3.34/1.2=2.78即赚178%,比上海房价涨幅快得多。)
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B、万科000002:
前复权价格从底4.71涨到4月30日28.88,涨幅513%,(万科底每股净资产6.98元,股价8.03元,市净率1.15倍。1季度末每股净资产14.53元,现在市净率是1.99倍,即现在万科市净率提升2.00/1.15=1.74倍,即若扣除估值提升,万科这5年多投资收益率是6.13/1.74=3.52即赚352%,比上海房价涨幅60%快得多。)
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从上面数据可以看出,投资万科赚5倍多、投资保利赚2倍多,都高于上海房价涨幅60%,即过去五年多,投资龙头地产股完胜买房投资。即使不算上这段时间万科和保利估值比底估值提升部分,万科和保利股票投资仍然是完胜上海房价涨幅。
2.为什么房地产龙头股投资收益率高于房价上涨?
房地产投资收益,中长期来看,大概率是要比我国M2货币发行量增速来得慢一些,底我国的M2总额是110.65万亿元,3月底我国M2余额是188.94万亿,即M2增长188.94/110.65=70.75%.也就是说,大概乐观地可以以货币发行速度增长近似地看为是房价上涨速度。
龙头地产公司资产增值速度呢?如下图,我们可以看到万科从到每年净资产收益率分别是19.17%、19.14%、19.68%、22.80%、23.24%,都是要远快于M2算术年均14%(复合年均增速是11.2%即1.7开5次方。)增速。保利近5年每年净资产收益率分别是21.65%、18.63%、15.53%、16.32%、16.63%,也是远高于M2增速。
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或者,相反一个角度:优秀房地产公司,其长期投资房地产、通过高周转来提升收益率水平,如果其收益率水平不会高于房价上涨速度,那对于优秀地产公司来讲,其更好的、更简单选择是屯着房子待涨,而不是一直做不同的项目开发。
3.以后这个趋势是否会继续?
就我个人观点,以后这个趋势还会继续,即投资龙头地产股收益率,在后面五年时间内,将绝对大概率上要跑赢房产投资即房价上涨速度,为什么?
(1)、M2增速情况:中央再三强调,以后不搞大水漫灌水,以后五年,M2年复合增速大概率是在9%以下,很有可能5年平均要在8%以下。我国M2增速自11月份首次低于9.0%后,这一年半来再也没有高于9.0%。
(2)、龙头地产股ROE基础仍然很高,并且业绩非常稳定,有望继续保持较高水平。上面所述,万科过去5年ROE平均都在20%、保利在16%以上。万科保利这两家公司至少后面两三年业绩增长是高度确定的。万科到销售额分别是2614亿、3643亿、5298亿、6069亿。保利到的销售额分别是1541亿、2100亿、3092亿、4050亿。
我国房地产公司目前财务确认依据是权责发生制,即当房子所有权发生转移、即交房时才转为地产公司当年财务报表里收入与利润,而地产公司很多楼盘从预售收到房款到交房一般都有2到3年时间,所以,像万科和保利等地产公司后面三年左右业绩是高度确定,甚至是可以大概计算出来。比如1月份,假设万科一楼盘卖了10亿,当期万科在次月公布销售金额时就会公布出来,那10亿放在万科预收帐款科目里。假设到6月,这个楼盘交房,那这10亿将体现在万科财务报表里。
4.可能的意外之喜
上述分析,是指在A股不发生估值重估、即没有牛市发生情况下收益,往后五年看,大概率地将有一轮牛市、A股将发生估值重估,即大概率地如果是买入龙头地产股,收益率还会更高,将更大幅度跑赢房价。
5.地产行业未来还会好吗?
不论是买房还是买龙头地产股,都会涉及到问题是,地产行业,以后还会好吗?对于这个问题,回答是肯定的:第一、我国房地产仍然还会中高速再发展左右,毕竟我国现在户籍人口城镇化率才45%、常住人口城镇化率水平才60%,离80%的城镇化水平还有很远距离,我国过去,年均城镇化增速大约是1.2%。第二、我国目前的房子还是少,未来还要再盖很多房子。全国所有城镇各类已建好的房子,到目前仅300亿平方米左右(包含住宅、公寓、商铺、商场等),当我国城镇化率到80%左右的时候,即全国11.5亿城镇人口时,大概需要600亿平方米房子。第三、货币是会保持超发的,估计以后每年还将保持8%增速。第四、虽然全国房地产总销售额增速放缓(前3个月,全国地产销售额同比增长5.6%),但是整个行业从开始加速寡头化,即市场份额加速向前30强地产公司集中,所以,龙头地产销售增速仍然很快。比如,全国房地产销售额149973亿元,同比增长 12.2%。万科销售额6069亿元,同比增长14.55%,保利销售额4050亿元,同比增长30.98%.
6.投资风险
从短期来看,房地产股票因为二级市场的短时间内的波动性,风险更大。但是对于投资者来讲,如果以买入房子,至少三年不动(就像很多城市的房子有两三年限售一样),那么,其实风险是不大的。
综上所述,房产投资不如买龙头地产股,过去5年适用,以后5年大概率也适用。