包括中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等在内的20多家信托公司近日陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话。
银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险,对于房地产信托余额较大的信托公司,要求“规模要实现稳中有降”;对于房地产信托新增规模较大的信托公司,要求“把握好节奏,严格控制增速”。
接近银监会非银行部人士5月27日对本报表示,根据各家信托公司的不同情况,监管要求各有差别,首批接受窗口指导的是房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司,之后窗口指导的范围要扩大到全行业。
此次“窗口指导”没有提出新的监管工具,但特意强调以股权投资方式运用信托资金,实际上是融资类业务的,要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%,开发商二级以上资质”三个条件(下称“四三二条件”)。
银监部门此前已提出过类似的要求,但实际执行力度不大,此次是否“较真”关乎房地产“夹层融资”前途,并决定了房地产信托的增长空间。
“目前绝大多数房地产信托产品都是假投资真融资,如果都要符合四三二条件,则绝大部分房地产信托业务都没法做了。”一位信托公司总经理表示。
但也有不少业内人士认为,银监会的政策意图,只是将房地产信托业务的增长控制在宏观决策者能容忍的范围内,因而对于“四三二条件”,不会过于“较真”。
定调规模稳中有降
关于“房地产信托业务即将被银监会叫停”的传言,今年春节后在信托公司之间流传了几轮,但没有一次应验,银监会也多次辟谣。
“只要稍微了解中国监管部门的思维方式,就知道完全叫停没有必要。”一位信托公司高管对本报表示,当前国家正在进行房地产调控,银监会的各项监管政策必然要配合房地产调控,但是银监会也不希望信托公司正常的经营活动受到太大打击。
他认为,银监会对信托公司进行窗口指导的目的在于,将房地产信托增长规模控制在宏观经济决策层可接受的范围内。本次“窗口指导”的口径是要实现“规模稳中有降”,实际可接受的底线是“温和增长”。
但考虑到银行房地产开发贷目前受到严格管制,要实现房地产信托“温和增长”难度较大,需要避免按下开发贷的“葫芦”浮起房地产信托的“瓢”。
目前各家银行按照银监会的要求,对开发贷实行“名单制”管理,主要投向大型优质开发商,且信贷额度在压缩。大量的中小开发商,特别是非上市的民营房地产企业,对信托融资的需求极其旺盛。目前,这些开发商开给信托公司的综合融资成本普遍在年息20%以上。
“本轮窗口指导之后,不排除有些信托公司不顾行业整体利益,房地产信托业务继续大量增长,对这部分信托公司,银监会可能会单独再予以指导。”前述接近银监会非银行部的人士分析,单独指导的措施包括对该公司的房地产信托业务持续进行“现场检查”。
信托公司在接受“现场检查”期间,必然需要抽取大量的骨干力量配合检查,业务发展自然受限。
在进行窗口指导之前,银监会非银部做了一项基础工作,于5月初下发了《房地产信托业务风险监测表》(下称《监测表》),要求信托公司从当月起,每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息,银监会要求掌握的数据的详细程度前所未有。
4月份的《监测表》,各家信托公司已于5月15日前报给了银监会。本次首批接受“窗口指导”的名单和对每家信托公司“窗口指导”的侧重点,正是银监会通过分析《监测表》确定的。
央行目前承担了社会融资总量的管控职责,也建立了对银行理财和信托产品的统计制度,今年初发布了《理财、资金信托专项统计制度(试行)》,将每只理财、资金信托产品视为独立虚拟机构——特定目的载体(SPV),作为一类金融机构进行统计。
“银监会和央行都在监测,加上信托公司自身受制于净资本不足,杠杆率受到控制,今年房地产信托规模失控的可能性极小。”接近监管当局的人士认为。
剑指“夹层融资”
银监部门在此次窗口指导中称,要严格遵守既有的各项监管规定,特别是以股权投资方式运用信托资金,但实际上是融资类业务的,要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%,开发商二级以上资质”三个条件(下称“四三二条件”)。
这一要求剑指“亦股亦债”的“夹层融资”(或俗称“假投资真融资”),即信托资金名义上是投资房地产项目公司的股权,但实际上通过交易结构的设计,将信托资金的期限和收益固定,本质上相当于对开发商发放一笔贷款。
不过,鉴于“夹层融资”存在的客观必然性,银监会虽然在“窗口指导”特意强调,但究竟会执行多严还有待观察。
有信托公司高管对本报表示,将暂时停掉此类项目;也有信托公司高管表示,“目前绝大多数的房地产信托产品,都是假投资真融资,如果都要符合四三二条件,那么房地产信托业务基本没法做了。”
他认为,信托资金在房地产金融中的功能正是做“前期资金”,用于补充项目资本金、支付土地出让款等,然后符合“四三二条件”,撬动银行开发贷进入。信托公司也可整体满足项目的融资需求,不撬动开发贷进入。但不管哪种模式,信托资金都需要在四证不全,项目资本金不足,甚至土地款都没交的情况下介入。
“夹层融资”最初级的模式是“股权+回购”,即信托资金投资房地产项目公司的股权,到期由开发商按约定的价格予以回购。银监会初的文件明确,此种方式的投资视同发放房地产信托贷款,需符合“四三二条件”,还提出要按“实质重于形式”的原则予以甄别。
此后,此种模式基本被信托公司摒弃,目前主流的模式是“大信托”、“结构化设计”。即开发商将自己的某项资产(非现金),用于认购信托计划中劣后受益权部分,普通投资者现金出资购买优先受益权部分,信托计划以股权投资方式控制项目公司。
信托计划到期后,如果项目公司的收益不足以支付普通投资者的本金和收益,则信托公司将处置开发商质押进信托计划的资产。某信托公司正在发售的“舟山安舟公司股权投资集合信托计划”就是一个典型的“夹层融资”项目。
开发商浙江邦泰置业将其对项目公司——舟山安舟置业的债权或现金用于认购信托计划一般级信托受益权,规模不低于5.3亿元,普通投资者出资现金4亿元认购优先级受益权。
然后,信托计划用普通投资者的现金,对舟山安舟置业进行增资,增资后持有项目公司89.55%的股权,邦泰置业将其持有的舟山安舟置业10.45%股权质押给信托计划。
这样,信托计划100%控制项目公司舟山安舟置业,信托资金表面上是股权投资,但实际上是一个融资类项目。开发商5.3亿元的资产为普通投资者4亿元的债权资金兑付提供保障。
单纯从抵押率来看,抵押率高达75.47%,普通投资者的资金兑付缺乏足够保障,但考虑到信托计划100%控制了项目公司,项目公司所有的资产都在信托公司手里,信托资金安全性较高。
但是这个项目就不符合“四三二条件”,不仅四证不全,土地出让金都还没交。信托公司发布的产品简介称“信托资金增资并支付土地款后,项目公司将项目国有土地使用权抵押给本信托。”