龙湖的成本管理
成本管理的基本方法
……目标成本管理
为什么要进行目标成本管理?
目标成本管理有什么作用?
目标成本管理的作用在于心中有数;“算了再做” 而不是“做了再算”
目标成本管理的作用
为开发决策提供依据
提前锁定投资
合理确定销售价格
加强成本的计划性
预测投资效益
目标成本管理内容 ……目标的确定与控制两方面
编制目标成本
分阶段对目标成本进行检查、修正
实际成本与目标成本进行比较,对目标成本进行后评估
龙湖项目部主要职能
产品研发定位
施工组织和管控
成本测算和控制
营销策划和销售
客户管理品质保证
项目部的成本职能…
实行项目管理制后公司和部门职能
公司
土地竞拍、资金保障
部门
掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新;
整理资源、知识沉淀;
集公司资源协助支持项目工作,检查监督项目工作
培训项目需要的合格的经理和专员
目标成本管理原则
以项目为管理对象,项目的完全直接成本测算分解
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标
目标成本测算的基准
经讨论确定的方案或设计图(规划指标表)
整理建筑标准、产品配置
市场价格及其走势的准确把握
相应项目工程造价历史成本数据
参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本控制
目标成本测算的方法
正向测算:
测算依据 (规划指标、产品标准、市场情况、历史成本数据)
测算方式 (估算、概算、预算)
团队工作
反向倒逼:
确定销售价格水平;
确定利润要求;
反推计算成本
目标成本管理的阶段
土地投资论证阶段成本测算
土地阶段成本测算方法:
成本经验值估算法
参考成本经验数据,用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算
项目启动阶段成本测算
拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划,设定项目市场定位、产品定位,明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度,材料供应方案,销售策划,销售进度等
项目启动阶段的成功标志 --------项目启动会
目的
对项目进行沙盘推演,设定产品定位,营销方案,
实施计划,成本控制,识别项目风险,提出预案。
项目团队明确项目具体指标,达成共识
主要内容(成果)
《项目定位》《项目建造标准》
《体验区选址、定位及开放计划》
《项目一二级计划》(《项目分期、材料供应方式范围》)
《项目目标成本(启动)》(《项目合约规划》)
《投资分析模型(启动)》
《方案设计任务书》
《景观方案设计任务书》
《精装房定位、限价及建设实施方案》(如有)
《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》
设计阶段成本测算与分解
设计阶段成本测算与分解主要是对方案设计、初步设计的成本测算和分解
方案设计、初步设计是设计阶段成本控制的重点
初步设计目标成本经审批后,是项目的执行目标成本
项目设计阶段成本控制
方案设计(概念设计)
初步设计(扩初设计)
施工图设计
设计阶段投资控制效果
投资决策至初步设计阶段,通过对设计方案的比较,本阶段投资控制的效果约为75%~80%,控制投资的阻力最小,控制投资需要的成本最低
深化设计至施工图设计阶段,通过对建筑标准的比较,本阶段投资控制的效果约为15%~20%
施工图设计结束至施工阶段(实施阶段),通过对施工方案的比较,本阶段投资控制效果约为5%以内,控制投资阻力较大,控制成本较高
重点关注:产品定位,主要设计选型,建筑平面,
基础类型,结构形式,结构布置,建筑装饰交付标
准,停车方式及比率,小区供配电方式
在容积率指标控制面积,结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置,建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房;配置那些基础设施和配套设施,获得最大销售额和高额利润。
注意设计作品和产品的关系
比较高层与小高层的成本
对业态和户型的多方案设计比较,通过比较确定单体平面和户型;通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算,确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积 ,获得最大销售额和高额利润。
限额设计
确定限额设计控制指标
限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制,凡是能进行定量综合的设计内容,均要通过计算确定,要充分考虑施工的可能性和经济性 。
·根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较,尽量减少公摊面积增大得房率。
·控制单体建筑的特徵指数,包括:外墙周长、面积系数,门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。
·控制建筑设计标准,控制单体工程配置标准;比较外墙保温材料和作法,门窗材质、标准;外装饰材料的选择搭配,室内不同公共部分装修标准,在满足必要使用功能的同时成本最合理。
结构设计方面
·基础选型、埋深和布置应合理
·楼面恒、活荷载及梁的线荷载,梁、柱或墙的集中荷载取值合理,安全系数取值合理
·主体结构布置、结构体系选型合理,梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理
·人防地下室结构选型应正确,设计荷载取值、结构计算与构造
强电设计方面
·主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理
·进出线通道是否合理
·设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理
·发电机供电范围、容量和台数选择合理
·敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理
弱电设计方面
·弱电各系统功能和设备选型合理
·各系统管线走向布置合理
给排水设计方面
·设计参数合理、计算指标经济;系统流程合理
设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便
·主要的设备材料选用经济合理
综合管网方案,包括:道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较,使布置、走向、作法更合理,挖沟的土石方量最小。
编制概算,对投资进行控制。
景观工程控制软硬景面积比例,包括水体面积,铺装面积,乔木、灌木、草坪面积的比例。
确定项目骨干树种、基调树种
目标成本的分解方式
方式之一,按合同计划分解
方式之二,按项目实体分解
方式之三,按考核责任分解
三种方式各有侧重但又相互关联,一般重点采用“按合同计划分解”
按合同计划分解:
分解依据:
甲方的发包与采购计划
分解内容:
总目标分解为每个合同项的目标
项目合约规划
目的
将各费项成本对应分解成未来可执行的合同
原则
随项目进展,合约规划逐步变成真实的合同和合同造价
项目实施阶段成本管理
动态成本管理
·动态成本:是项目实施过程中各个单项合同(费项)的实际成本与目标成本的控制结果
·在签订合同时,应与合约规划对应,并对付款计划进行拆分。结合合同或预算造价对目标成本进行调整。
·合同变更( 包括:经济签证、设计变更、技术洽商)所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整
动态成本管理的目的意义
保证成本处于可控
保证目标成本实现
提供成本决策依据
动态成本的组成
动态成本=
已结算合同成本+未结算合同成本
+非合同性成本+待发生成本
月度成本回顾
对已发生、已结算的合同金额调整,对未发生合同进行清理、预估
目标成本的调整原则、程序…
成本调整的原则
·目标成本已经批准不得任意突破、调整
·招标、合同阶段要与目标成本对照,超过目标成本的要找出原因,因标准原因可以进行多方案比选调整标准、方案
·设计变更增加成本的要进行方案比较和说明变更原因,经批准后调整
·对于物价上涨要提出预案,采取相应措施,必须调整的要经批准后方能调整
动态成本月报内容
成本动态重大事项及预警
成本管理异常事项披露
重大招标进展
补充预算动态状况(含设计变更及洽商)
结算异常情况说明(超合同额及目标成本、以及
其它异常情况均需说明)
成本目标评审
成本研究及其它测算
工程竣工阶段成本管理
·项目竣工成本,是指在项目竣工验收时点上,项目的全部成本,包括确认(结算)的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括项目的全部成本费用。
·将《项目竣工成本》与《项目目标成本(执行版)》比较,分析、说明差异原因
·按规定格式形成《项目成本总结和分析》
目标成本和实际成本的对比分析
一、基本情况的概要
成本目标的下达
成本目标的分解
成本目标的完成
二、目标和完成的对比
以费项结构为跟本、对各费项的目标和完成情况进
行对比分析
基本结论
三、分析说明
ABC分析
敏感性分析
失败和成功事例的分析
四、改进建议
如何做好成本管理
目前成本管理的瓶颈和破解
龙湖招标投标管理
招投标职能部门的设置
一般公司招投标机构设置
有的公司招投标小组:负责公司招投标工作的领导
决策,负责对全部招投标工作的监管
小组成员:董事长、总经理、主管副总经理、财务
总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总
经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、
建材采购(工程材料设备采购)协调小组成员组成
龙湖招标小组主要职责
·贯彻执行公司有关招标管理办法,维护公司利益,进行全过程招标管理。
·审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、招标文件、评标报告、中标通知书;
·审批最高限价或评标标底(如有);
·招标过程决策;
·定标。
龙湖招标办理主持人
招标中心经理:负责组织由招标中心承担的各类招标;
采购中心经理:负责组织由采购中心承担的各类材料设备
采购招标;
项目成本经理:负责组织由项目成本组承担的各类招标;
项目工程经理:负责组织由工程部承担的各类招标;
项目研发经理:负责组织由研发部承接的各类设计招标 ;
招标范围
小于50万元的单项工程及小于30万元的单次材料设
备采购,可不执行招标 ,按以下规定执行:
小于50万元且大于20万元的工程合同,以及小于30
万元且大于10万元的材设采购合同,应至少邀请两
家或两家以上分供方进行议价;
小于20万元的工程合同,以及小于10万元的材设采
购合同,可以与一家或一家以上分供方议价。
招标范围
以下条件的工程项目和材料设备采购,可不进行招标
工程类:水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件;不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设备 ;
执行集团集采或区域联动集采的,可根据集采结果直接签订合同 ;
战略合作或年度合作的分供方选择,经总经理审批,并通报集团备案,可不进行招标,。
如何选择适应企业特点的招标方式?
招标方式的选择
方式:
直接委托
议标
邀请招标、公开招标
单项招标,战略或区域性采购招标;
选取因素
公司的经营环境,内部与外部环境
对资源的掌握程度
对市场的了解程度— —包括技术与供方