裁判要旨
房产管理处签收民事裁定和协助执行通知书之日，对本案讼争房产的查封即发生法律效力，房产管理处滞后才办理讼争房产的查封手续，属于其内部管理的问题，不能以此否定对讼争房产的查封已于签收日发生法律效力的事实。
案例索引
《蒋少花、陈方振申请执行人执行异议之诉案》【（）最高法民申2195号】
争议焦点
查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书发生查封法律效力的时间如何确定？
裁判意见
最高院认为：南平中院于2月6日向武夷山市房产管理处送达了（）南民初字第353号民事裁定和协助执行通知书，查封华泰公司名下包含本案讼争房产在内的部分房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第一条第二款关于“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”的规定，自武夷山市房产管理处2月6日签收上述民事裁定和协助执行通知书之日，对本案讼争房产的查封即发生法律效力。武夷山市房产管理处于2月15日才办理讼争房产的查封手续，属于其内部管理的问题，不能以此否定对讼争房产的查封已于2月6日发生法律效力的事实。蒋少花、陈方振、彭竹夷二审时提交的《预购商品房预告登记证》复印件显示，蒋少花、陈方振、彭竹夷办理讼争房产预购商品房预告登记的时间为2月9日和2月10日。因此，即便《预购商品房预告登记证》真实，讼争房产在蒋少花、陈方振、彭竹夷办理预购商品房预告登记之前已被南平中院依法查封。蒋少花、陈方振、彭竹夷关于不动产预告登记生效时间先于查封行为生效时间的主张，与事实不符，不应支持。根据查封规定第十七条和执行异议和复议规定第二十八条的规定，作为买受人的案外人要排除对案涉房屋的执行，应当具备以下要件：（一）与被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）案外人已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，即在查封前已实际占有该物；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。就本案而言，讼争房产仍登记在华泰公司名下，蒋少花、陈方振、彭竹夷虽提交了在人民法院查封前其与华泰公司签订的《商品房买卖合同》，但未提供证据证实其在人民法院查封前已合法占有讼争房产，且其在人民法院查封前亦未向华泰公司支付购房款。故二审判决认定蒋少花、陈方振、彭竹夷的主张不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的可以排除执行的条件，并无不妥。
来源：今日法律评论
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