一、问题提出
出租人与承租人签订的租赁合同解除或被撤销，或被法院认定无效后，出租人是否可以请求次承租人返回租赁物，或者说次承租人能否以其与承租人签订的租赁合同合同有效且转租得到了出租人同意为由对抗出租人的请求？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”根据前述规定可知，当租赁合同无效、解除或履行期限届满，出租人是有权要求次承租人腾房，且次承租人有义务配合出租人。法理基础在于：转租合同的存在的基础在于租赁合同合法有效，且未解除或终止，一旦租赁合同无效或者终止、或被解除，则次转租人丧失了合法占有的依据，此时其为无权占有人。因此，出租人作为所以全人可以根据《物权法》第34条规定向承租人主张返回租赁物。
从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用中，最高院也是持上述观点。
另外，本人通过威科先行检索了北京、江苏、浙江、广东等地区法院的相关判决，基本上持上述观点。
二、相关观点
承租人应在租赁期间届满时向出租人返还租赁物，这是租赁合同中承租人的一项基本义务。只要租赁物存在，承租人就应该返还租赁物，如果租赁物由于非可归责于承租人的原因灭失的，承租人没有返还的义务。次承租人应于房屋租赁关系终止时向承租人返还租赁房屋，再由承租人向出租人返还租赁房屋。次承租人并不承担向出租人直接返还租赁房屋的义务，但是由于房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。就是说，如果房屋租赁关系终止，则承租人占有租赁房屋的合法依据就不存在，所以承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。《来源：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用》）
三、相关法律法规
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《物权法》
第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
四、参考案例
1、江门市东辉精工制造有限公司,林锦源与江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书，案号：（）粤高法民二申字第159号，审理法院：广东高院，裁判日期：.3.18
本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合再审申请人的再审申请理由和请求，本案的焦点为：涉案合同约定的解除条件是否已成就及涉案合同解除之后的法律后果问题。……由于木朗公司与林锦源之间的租赁合同已经解除，林锦源与东辉公司之间的转租合同因而失去了继续履行的基础和条件，也理应解除。次承租人东辉公司对于厂房的占有基础和法律依据是转租合同，在租赁合同已经解除及转租合同客观上已无法继续履行也应解除的情况下，次承租人东辉公司对涉案厂房就从有权占有变成了无权占有。
2、赵春霞、孟琳琳与北京优优宝贝教育咨询有限公司物权保护纠纷上诉案，案号：（）一中民终字第12965号，审理法院：北京一中院，裁判日期：.12.12
本院认为：……就是说，在王志成与赵春霞、孟琳琳房屋租赁关系终止的情况下，王志成占有诉争房屋的合法依据就不存在了，所以王志成应当返还诉争房屋。优优宝贝也不再拥有占有、使用诉争房屋的合法依据，形成了对诉争房屋的无权占有。……王志成转租诉争房屋是以王志成租赁权的存在为基础的，当王志成与赵春霞、孟琳琳的租赁关系终止时，王志成的转租基础也就不存在了，优优宝贝作为次承租人继续主张租赁权就没有依据了。此时，优优宝贝继续占有、使用诉争房屋已经构成了侵权，故应当支付诉争房屋使用费。
3、苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司与苏州明月湾旅游景观开发有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书，案号：（）苏05民终488号，审理法院：苏州中院，裁判日期：.2.28
明月湾公司承租涉案土地后将金铎岭生态园北门区域转租给陆汝根，陆汝根又转租给农家乐饭店及瀛园公司。因金庭镇资产公司与明月湾公司之间的土地租赁合同无效，明月湾公司与陆汝根之间的转租合同，以及陆汝根与农家乐饭店、瀛园公司之间的转租合同亦归于无效。合同无效后，明月湾公司作为承租人已无权占有使用涉案土地，陆汝根、农家乐饭店、瀛园公司作为次承租人当然也无权再占有使用涉案土地。金庭镇资产公司作为出租人，有权要求实际占有使用租赁土地的次承租人农家乐饭店、陆汝根、瀛园饭店返还涉案土地及相应建筑物和构筑物。
4、上诉人马俊与被上诉人南京万家灯火大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书，案号：（）宁民终字第3671号，审理法院：江苏省南京市中级人民法院，裁判日期：.11.20
本院认为，在房产分局与万家灯火公司之间的租赁合同终止的情形下，万家灯火公司与马俊的转租合同期限超过房产分局与万家灯火公司的租赁合同期限的部分无效，转租合同次承租人马俊对出租房屋的占有就从有权占有变成无权占有，对此，出租人房产分局可以基于对房屋的所有权要求次承租人马俊承担因占有使用产生的一切费用。
6、李光辉与王玉华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，案号：（）徐民终字第864号，审理法院：江苏省徐州市中级人民法院，裁判日期：.05.16
原审法院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应按照约定支付租金，租赁合同终止，承租人应返还租赁物。本案中原被告之间的租赁合同已于2月27日期满，故原告关于要求被告返还租赁房屋的请求予以支持。关于原告主张第三人应向其交付涉案租赁房屋的问题，原告作为涉案房屋的所有人有权占有使用涉案租赁房屋，原被告之间的房屋租赁关系是被告向第三人转租该租赁房屋的合法依据，第三人作为次承租人在原被告之间的房屋租赁关系终止时，即不再具有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对原告所有房屋的无权占有，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。故原告作为涉案房屋的所有人可以向第三人王发展、许峰、罗翠平、吴义民主张收回租赁房屋，上述第三人负有向原告腾房交付的义务。
7、南京市六合人民商场有限公司与于嘉昊、南京长发房地产开发有限责任公司物权保护纠纷二审民事裁定书，案号：（）苏01民终8892号江苏省南京市中级人民法院，裁判日期：.12.16
本院认为，长发公司与鱼化龙公司之间的房屋租赁合同于11月20日解除后，于嘉昊与鱼化龙公司之间的租赁合同已无履行基础，应当随之终止履行。
8、刘珍元与相唐雷、陈磊占有保护纠纷二审民事判决书，案号：（）连民终字第02240号，审理法院：江苏省连云港市中级人民法院，裁判日期:.01.27
本院认为，涉案三间房屋系刘珍元建造，其有权占有该三间房屋。刘珍元与刘通奎之间就涉案三间房屋南首第一间房屋的买卖协议已经被（）灌民初字第0935号民事判决认定为无效协议，则刘通奎无权处分该房屋，其与相唐雷以及相唐雷与陆娟（陈磊）签订的租赁协议应为无效协议，相唐雷、陈磊无权占有、使用该房屋。
9、田彩云与张晓斌、建德市群丰果品有限公司农贸市场分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，案号：()浙01民终2933号，审理法院：浙江省杭州市中级人民法院，裁判日期：.09.07
一审法院认为：原审法院认为：转租合同以原租赁关系为基础，具有附属性。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
二审法院认为：……在吴志成与田彩云之间的经营权转让合同因吴志成拖欠租金而被解除后，吴志成已经丧失了占有的权利来源，而张晓斌基于与吴志成之间的出租合同占有标的物的权利亦不能对抗田彩云，在田彩云要求其支付1月1日之后的租金未果时，其对田彩云构成无权占有，田彩云基于上述规定，有权要求张晓斌、群丰果品公司腾空并交还房屋，并支付相应的占有费用。
10、佛山市布莱曼主题酒店有限公司、余长明返还原物纠纷二审民事判决书，案号：()粤06民终5187号，审理法院：广东省佛山市中级人民法院，裁判日期：.12.05
本院经核查认为，次承租人布莱曼公司的租赁权以转租人福莱公司的租赁权为前提而成立，故布莱曼公司对涉案物业的使用收益权能受福莱公司使用收益权能范围的限制，其租赁期限不得超过原租赁合同的期限，当福莱公司与里水经济社的租赁关系据已生效的（）佛城法民一初字第544号民事判决确认于3月20日解除之际，福莱公司继续占有涉案物业已构成无权占有，出租人里水经济社可基于所有权向次承租人布莱曼公司请求返还所有物。故此原审法院认定布莱曼公司和福莱公司的租赁合同亦应终止、并应返还涉案物业正确，本院予以维持。
11、深圳市赣新装饰工程有限公司与深圳万基药业有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书，案号：()粤03民终7320号，审理法院：广东省深圳市中级人民法院，裁判日期：.11.03
二审法院认为，现租赁合同已经终止，赣新公司仅凭其与原本公司之间转租合同的存续并不足以对抗万基药业公司基于其享有的涉案房产物权而提出的返还主张，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定即体现了上述法理。据此，在本案房屋租赁合同解除的情况下，次承租人赣新公司即负有腾房义务。出租人万基药业公司向次承租人赣新公司主张返还房屋，不是基于房屋租赁合同，而是直接基于其具备的所有权，故不管转租合同是否有效，赣新公司均不得以此抗辩万基药业公司的返还请求。
作者：刘德军，毕业于中国政法大学，执业律师，现就职于广东新本律师事务所，擅长民商事诉讼，具体包括婚姻家庭纠纷、合同纠纷、公司纠纷和物权纠纷等。
