导读
Introduction
积极转型的万科又有新动作，最近公司撤销物流地产事业部，成立万科物流公司，并引入全球最大私募股权基金美国黑石集团作为股东。万科正在积极拓展消费地产、产业地产，而产业地产的业务重点方向之一将是物流地产。通过引入机构投资者，万科希望用机构的钱来发展物流地产，以实现企业自身的轻资产化。业内人士指出，与投资机构间的合作是万科解决资金沉淀的方法之一。
睿信分析
引入黑石的意义
物流地产投入较大，培育回报周期长，一般都在以上，与传统的地产业务相比，对企业的资金要求非常高。因此，引入机构投资者对于万科来说非常重要，可以通过收购或证券化实现轻资产运营，减少长周期投资的风险，并加快投资节奏。
此外，黑石向来以严格的尽职调查和积极的投后管理著称，在物流地产领域，其经验绝不亚于万科，这些都将会给万科的物流地产之路带来强大助力。
作为全球最大私募基金，黑石前几年在上海出售Channel 1购物中心曾引起其撤资中国房地产市场的猜测。而早在，其在中国的首笔Pre-IPO投资就下注山东寿光农产品物流园有限公司，却最终黯然退出。近年来，黑市不断在公开市场表示仍看好中国地产市场，但会更加关注商业和工业地产，并先后收购帝豪大厦、投资方兴商业项目等。黑石的这一定位与万科不谋而合，二者能够联姻也在情理之中。
物流地产是否是个好的方向
万科在报中分析称“产业地产方面，创客文化兴起，中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地产难以适应现代物流的要求，需全面升级换代。”这表明了万科对物流地产未来发展十分看好。
市场前景大截止底，全国仓库总体量约7.52亿平方米，人均物流仓储面积仅为美国的10%不到。而电子商务的蓬勃发展还将会带来持续增加的仓储需求。据艾瑞研究预测，至中国网络零售额将达4.1万亿人民币。而全球最大的工业地产开发商Prologis的研究表明在欧洲电子商务发展领先的三国中（英国、德国及法国），电子商务市场销售量每增加一百万欧元，带来大约72,000平方米的新增仓储需求，市场需求巨大。这也是为何包括阿里巴巴、京东、唯品会等在内的企业纷纷在全国投资兴建物流仓储园区或大量租赁仓储。
电子商务的发展对物流的需求不仅会体现在规模上，其仓储、物流设施的质量要求也在提高，除了补足缺口之外，对现有存量的改造也会是巨大的潜在市场。据世邦魏理仕统计，截至底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1,300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微。
盈利空间在逐步加大根据世邦魏理仕统计，截止终，优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，净租赁回报率约为5%－6%，高于商业地产约3%的平均回报水平。
市场壁垒高一方面，基于土地供应比例较低的特点，物流地产具有稀缺性；另一方面，物流地产需要统筹的空间规划，一旦布局很难随意更改；因此其市场壁垒较高，在解决资金问题后，快速布局能够形成先发优势。
总体来说，物流地产市场前景大，盈利空间可观，市场壁垒高，对于转型期的万科来说，是个不错的选择。
万科做物流面临的挑战
引入投资机构作为战略投资者，能够帮助万科更好的解决投资回报长的问题，但做物流地产开发，万科还面临着以下挑战：
规划挑战与传统地产产品不同，物流地产的规划需要有全国一盘棋的全局视角，这不仅要求强大的规划能力，还需要与政府的紧密协作，这并非万科的强项。
定制开发物流仓储领域未来走向高标准化、定制化是必然，万科擅长的产品是快周转的标准化住宅，在定制开发模式上还需要摸索积累。
运营能力电子商务的蓬勃发展，对于仓储、物流的信息化管理、调度管理、时效管理、质量管理等都提出了很高的要求，这些能力的培育国内都还处于尝试阶段。
后发劣势万科进军物流地产的时间并不算早，各路开发商、电商、投资机构都一再在这一领域展开了动作，物流地产的市场壁垒特性决定了后来者万科需要加快投资开发节奏，以抢占市场份额。
睿信观点
◆◆Viewpoint
从首次提出发展物流地产开始，万科就强调将引入国际资本，向普洛斯学习。其实毛大庆曾表示“找地盖房是我们的基本能力，上游引入基金、下游有商户，我们用品牌优势做服务商，这是我们的思路。”这一模式能够加速拓展节奏，但与下游商户的配合及运营能力都是万科需要补的功课。
附：万科物流地产投资动作5月与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订框架合作协议，宣布进入物流地产领域
8月与贵阳龙里县签下综合物流仓储项目，总投资10.5亿元
成立上海万仓物流有限公司
年12 月，以现金对价人民币1.60 亿元收购了上海上房现代物流有限公司100%的股权
投资万科阳逻物流园，项目占地面积约14.9万平方米
5月，万科山东济南空港现代物流服务基地项目正式签约
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