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文| 主笔陈叉叉
PART 1
空前激烈的土拍,7月稍作休整后,今天又一场“土拍重头戏”开场了,而且位置在人见人爱的滨江商务区桃花岛片区,隐约可以预见,在未来,又将诞生一个高端的江景作品。
今天出让的是滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块,占地59亩,虽然与新希望天麓一河之隔,但是区位上属于龙湾区。
地块, 吸引了德信、旭辉、中梁、大发共四家房企报名。经过竞价,最终由旭辉以174100万竞得该地块,楼面价12928元/㎡,溢价率2.65%,不到一小时,土拍骤冷?
滨江商务区板块,宜居住宅用地,河景,江景,这几个搭配组合关键词来描绘这宗地块,立刻给人优质地块的既视感。
地块本身的景观资源(临河沿江),赋予了该地块自身的价值,也成为地块所在的屿田片区之前计划出让的7宗地块中(307亩),景观+区位较为突出的一宗。
从本次报名的房企人数看,叉叉还是有些诧异的,被誉为价值高地的桃花岛一线江景地块,竟然只有4家报名,德信的报名很好理解,他们手上已有博悦湾项目,熟悉这一片区。旭辉中梁目前土地储备不多,拿地心切,大发第二季度开始,接连拿地。除此之外没有看到其他房企的身影。
热闹背后,我们也可以发现一些潜在的板块特质:现在桃花岛板块被几个板块挤压,同一板块的竞品过多,看起来存量很大,这也造成了本宗地块报名人数不多的原因之一。
未来1,2年内板块内竞品楼盘多,加上蒲州板块也存在一定的客群和产品重叠,可能有一番厮杀,产品+价格+客户争夺战。
PART 2
(桃花岛片区T05-14a地块区位图)
温州市滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块位于温州市龙湾区蒲州街道屿田村,北面一河之隔是新希望天麓,西面是招商德信博悦湾,南面是绿城留香园,是一宗被“住宅新盘”包围的江景地块。
6月28日该地块当时一挂出来,网友议论炸开锅,说这下“绿城留香园”有点四面楚歌了,新希望天麓小户型去化良好,大户型有点“大龄剩女”了。
(地块详情)
(地块指标)
地块,占地39608平方米(59亩),土地属性:商住用地,容积率3.4,建筑高度:≤90(住宅建筑≥24)。
总建筑面积≤134667平方米,兼容的商业建筑面积≤11882平方米(含菜市场)。
起始总价16.96亿元,起始楼面价12594元/㎡。上限价格为220600万元,达到上限,竞报政策性住房面积。
(滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块设计图)
PART 3
滨江商务区板块住宅用地多,当周边地块或者项目多,总是会被拿来比较。往往参照物是绿城留香园的价格。
5月8日(绿城)以最高限价14.53亿元竞得滨江商务区桃花岛片区T05-18商住地块(绿城留香园),起始楼面价12222元/㎡,成交楼面价18327元/㎡,溢价率49.95%,竞配保障房面积3200㎡。
3月德信以13.78亿元拿下滨江商务区桃花岛片区T05-07地块(招商德信博悦湾),起始楼面价1元/㎡,成交楼面地价14541元/㎡,溢价率21.09%。
比起隔壁去年成交的桃花岛片区T06-15地块(即留香园所在地块),楼面地价便宜了近5000元/㎡(留香园已计保障房建设成本)。
PART 4
这宗温州市滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块起始楼面价12594元/㎡,虽然起始楼面价比留香园和招商博悦湾高出几百,但是位置和自身景观(一线江景)优势更突出,适合打造什么样的产品?
周边竞品楼盘一招商德信博悦湾产品信息已经释放,规划设计了建面约98一130平的中高端住宅。起步户型是98平,主力户型是100平,115平等中小户型。
这一波,滨江商务区板块整体面积起步档在下降,从原来板块最小面积129平到现在的98平,优质的地段加中小户型加持,未来的客户群体瞄准有一定经济实力的中产阶级。
从这个层面看,今天这宗新地块未来定位可能也是中小户型的中高端产品为主,但是一线江景一排,可能排布大户型的改善产品。
(滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块实景图)
PART 5
桃花岛T05-07地块
从这几宗地块以及未来板块推地动作看,该片区未来形成大规模的中高端住宅区,配置了中学和小学,同时供应量激增。
地块所在的屿田片区位于滨江商务区的东南方向,东临瓯江,北依蒲州河,西邻会展路,南靠机场大道,规划功能主要为住宅及教育配套,可出让地块7宗,共计307亩,建筑面积约70万平方米(包含留香园,招商德信博悦湾)。
区域交通条件便利,瓯江路、机场大道、会展路等城市主干道均已建成通车,部分区间道路也已开工建设。教育配套也在逐步完善,桃花岛在蒲州河北岸建设实验小学,市府路小区,蒲州河南岸建设一所中学。
未来,区域将突出滨江景观,打造以生态居住为主要特色,与桃花岛片区遥相呼应的高档住宅区,将成为滨江商务区优美的东南门户,温州主城区靓丽的宜居风景线。
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