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文| 主笔陈叉叉
PART 1
空前激烈的土拍，7月稍作休整后，今天又一场“土拍重头戏”开场了，而且位置在人见人爱的滨江商务区桃花岛片区，隐约可以预见，在未来，又将诞生一个高端的江景作品。
今天出让的是滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块，占地59亩，虽然与新希望天麓一河之隔，但是区位上属于龙湾区。
地块， 吸引了德信、旭辉、中梁、大发共四家房企报名。经过竞价，最终由旭辉以174100万竞得该地块，楼面价12928元/㎡，溢价率2.65%，不到一小时，土拍骤冷？
滨江商务区板块，宜居住宅用地，河景，江景，这几个搭配组合关键词来描绘这宗地块，立刻给人优质地块的既视感。
地块本身的景观资源（临河沿江），赋予了该地块自身的价值，也成为地块所在的屿田片区之前计划出让的7宗地块中（307亩），景观+区位较为突出的一宗。
从本次报名的房企人数看，叉叉还是有些诧异的，被誉为价值高地的桃花岛一线江景地块，竟然只有4家报名，德信的报名很好理解，他们手上已有博悦湾项目，熟悉这一片区。旭辉中梁目前土地储备不多，拿地心切，大发第二季度开始，接连拿地。除此之外没有看到其他房企的身影。
热闹背后，我们也可以发现一些潜在的板块特质：现在桃花岛板块被几个板块挤压，同一板块的竞品过多，看起来存量很大，这也造成了本宗地块报名人数不多的原因之一。
未来1，2年内板块内竞品楼盘多，加上蒲州板块也存在一定的客群和产品重叠，可能有一番厮杀，产品+价格+客户争夺战。
PART 2
（桃花岛片区T05-14a地块区位图）
温州市滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块位于温州市龙湾区蒲州街道屿田村，北面一河之隔是新希望天麓，西面是招商德信博悦湾，南面是绿城留香园，是一宗被“住宅新盘”包围的江景地块。
6月28日该地块当时一挂出来，网友议论炸开锅，说这下“绿城留香园”有点四面楚歌了，新希望天麓小户型去化良好，大户型有点“大龄剩女”了。
（地块详情）
(地块指标）
地块，占地39608平方米（59亩），土地属性：商住用地，容积率3.4，建筑高度：≤90（住宅建筑≥24）。
总建筑面积≤134667平方米，兼容的商业建筑面积≤11882平方米（含菜市场）。
起始总价16.96亿元，起始楼面价12594元/㎡。上限价格为220600万元，达到上限，竞报政策性住房面积。
（滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块设计图）
PART 3
滨江商务区板块住宅用地多，当周边地块或者项目多，总是会被拿来比较。往往参照物是绿城留香园的价格。
5月8日（绿城）以最高限价14.53亿元竞得滨江商务区桃花岛片区T05-18商住地块（绿城留香园），起始楼面价12222元/㎡，成交楼面价18327元/㎡，溢价率49.95%，竞配保障房面积3200㎡。
3月德信以13.78亿元拿下滨江商务区桃花岛片区T05-07地块（招商德信博悦湾），起始楼面价1元/㎡，成交楼面地价14541元/㎡，溢价率21.09%。
比起隔壁去年成交的桃花岛片区T06-15地块（即留香园所在地块），楼面地价便宜了近5000元/㎡（留香园已计保障房建设成本）。
PART 4
这宗温州市滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块起始楼面价12594元/㎡，虽然起始楼面价比留香园和招商博悦湾高出几百，但是位置和自身景观（一线江景）优势更突出，适合打造什么样的产品？
周边竞品楼盘一招商德信博悦湾产品信息已经释放，规划设计了建面约98一130平的中高端住宅。起步户型是98平，主力户型是100平，115平等中小户型。
这一波，滨江商务区板块整体面积起步档在下降，从原来板块最小面积129平到现在的98平，优质的地段加中小户型加持，未来的客户群体瞄准有一定经济实力的中产阶级。
从这个层面看，今天这宗新地块未来定位可能也是中小户型的中高端产品为主，但是一线江景一排，可能排布大户型的改善产品。
（滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块实景图）
PART 5
桃花岛T05-07地块
从这几宗地块以及未来板块推地动作看，该片区未来形成大规模的中高端住宅区，配置了中学和小学，同时供应量激增。
地块所在的屿田片区位于滨江商务区的东南方向，东临瓯江，北依蒲州河，西邻会展路，南靠机场大道，规划功能主要为住宅及教育配套，可出让地块7宗，共计307亩，建筑面积约70万平方米（包含留香园，招商德信博悦湾）。
区域交通条件便利，瓯江路、机场大道、会展路等城市主干道均已建成通车，部分区间道路也已开工建设。教育配套也在逐步完善，桃花岛在蒲州河北岸建设实验小学，市府路小区，蒲州河南岸建设一所中学。
未来，区域将突出滨江景观，打造以生态居住为主要特色，与桃花岛片区遥相呼应的高档住宅区，将成为滨江商务区优美的东南门户，温州主城区靓丽的宜居风景线。
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