问题补充：
某开发商以其A地块的建设用地权作为向银行贷款的担保，确保按期还贷。此担保方式属于。
答案：
一、案例概述：某集团公司诉北京某房地产开发有限公司债务纠纷、北京某房地产开发有限公司诉某集团公司商品房预售合同纠纷一案代理律师：李志勇委托人：某集团公司审理法院：北京市高级人民法院审级：二审裁判结果：两案一并调解，达成一揽子调解方案二、理论问题：1.以债务担保为目的签署的商品房预售合同与债务之间的关系2.合同条款对合同目的的服从性三、案例背景资料： （一）1995年1月17日，某集团公司和日本某建设株式会社作为联合总包商与北京某房地产开发有限公司就北京某商业中心第一期签订工程建设承包《协议书》。 （二）1996年5月31日，某集团公司和某建设株式会社与北京某房地产开发有限公司签订《北京某商业中心第一期工程变更合同》。该合同确定如下内容：1．签订合同的原因是北京某房地产开发有限公司因金融紧缩政策无法按照《协议书》的支付条件向某集团公司和大成支付原合同必须支付的本工程价款。北京某房地产开发有限公司希望某集团公司继续进行建设，并延期支付应付工程款。（第1条）。2．双方就北京某房地产开发有限公司的第二阶段工程的数百套房产，面积为四万余平方米，签订预购买契约，来保证上述欠款的支付（第9条）；3．确定了签订预购买契约的房号，面积、价格（协议附件）4．确定北京某房地产开发有限公司可以出售已经签订预售契约的房产，但要保证将房款用于偿还某集团公司及某建设株式会社的工程款（第9条）；5．确定随工程欠款的给付进度解除预购契约（第9条），在一期工程欠款全部偿付，且二期工程款累计支付2000万美元以上时，某集团公司和某建设株式会社持有15000平方米的预售契约。全部工程款债务偿付后，预售契约全部解除；6．与预售契约解除、履行有关的税费（包括律师费及其他费用），不论是向某集团公司与某建设株式会社征收的，还是向北京某房地产开发有限公司征收的，一概由北京某房地产开发有限公司承担，法律确定向某集团公司、某建设株式会征收的，某集团公司与某建设株式会社有权向北京某房地产开发有限公司收取相同的金额。7．为保证已签订预售合同的房屋对第三人销售的价款用于偿付欠款，北京某房地产开发有限公司应取得收款银行对某集团公司与某建设株式会社的承诺，并向某集团公司与某建设株式会社提供收支报告。8．北京某房地产开发有限公司希望二期工程（即签订预售契约的房产）在1997年9月30日竣工，某集团公司与某建设株式会社承诺付出努力，但即使未如期竣工，某集团公司与某建设株式会社不承担任何责任。 （三）1996年8月、9月、10月，某集团公司、某建设株式会社与北京某房地产开发有限公司签订了132份预售契约，总面积为44923.38平方米，每平米价格为1550美元，并进行了备案登记（再变更合同附件4-A） （四）1998年5月19日，某集团公司与某建设株式会社签订《换房变更协议书》，约定将1813-1823A号房屋换为1001、1002、1023、1201、1202、1223、1223A等七套房屋。但房屋交付日期仍为1997年6月30日。 （五）2001年4月16日，某集团公司与北京某房地产开发有限公司签订《某广场工程结算会议纪要》，约定如下内容：1．确定北京某房地产开发有限公司对某集团公司的工程欠款为34182995美元；2．鉴于某广场已停工较长时间，为摆脱目前困境，减少双方不必要的损失及避免更大的风险，双方共同商议如下还款方式：某集团公司同意可选择北京某房地产开发有限公司以其物业偿还所欠某集团公司工程款的方式，以13层每平方米2090美元为平均售价，对应的物业面积为16355.5平方米，某集团公司对该部分物业的位置及处置方式有选择权；同时约定，某集团公司可推荐若干第三方，全部或部分购买该部分物业，北京某房地产开发有限公司负责与买方共同办理银行按揭，北京某房地产开发有限公司同意将售房所得用于偿还所欠工程款；3．双方将根据本纪要商讨签订具体结算合同、购房合同，并以最终合同为准。此后，双方并未按该纪要的安排签订购房合同。（六）2001年11月8日，某集团公司、某建设株式会社与北京某房地产开发有限公司签订《某商业中心第一期工程再变更合同》，约定如下内容： 1．列明了已经签订的预售契约（附件4-A）；2．列明了上述预售契约经过测量后的面积及换房变更协议的影响（附件4-B）；3．由于北京某房地产开发有限公司为向东亚银行贷款，需要以一部分房屋抵押给东亚银行。北京某房地产开发有限公司请求某集团公司和某建设株式会社解除部分预购契约项下房屋的预售登记，用以贷款抵押。某集团公司与某建设株式会社同意解除部分房屋上的预售契约。该部分预售契约包括6份契约，总面积16027.040平方米。 4．确定对某集团公司与某建设株式会社共同与北京某房地产开发有限公司持有的预售合同进行分割，分割后，某集团公司持有16355.5平方米，共计139套房屋，涉及预售契约87份。按预购契约面积为18852平方米，但按保证债权数额除以2090美元进行多退少补。此后某集团公司与北京某房地产开发有限公司未签订新的预售契约，也未办理某建设株式会社作为共同买方的退出手续。（七）2002年3月14日，某集团公司、某建设株式会社与北京某房地产开发有限公司双方签订退房协议书，同意某集团公司与某建设株式会社退7套房房产，但并未办理解除手续。（八）2002年5月16日，北京某房地产开发有限公司致函某集团公司，要求按照2001年4月16日《某广场工程结算会议纪要》的共识，接收房屋。某集团公司不同意。（九）2002年产5月22日，房屋竣工。（十）2002年11月6日，北京某房地产开发有限公司将预售契约项下房屋17层的全部和18层的部分出租给阿尔卡特公司，租期到。（十一）2002年11月26日，某集团公司与北京某房地产开发有限公司双方签订《协议》，该协议明确约定北京某房地产开发有限公司分期给付工程款，某集团公司对应解除预售契约。“甲方（北京某房地产开发有限公司）欠乙方（某集团公司）工程款34,182,995.00美元，甲方将某广场主楼16,355.50平方米的写字楼作为抵押来偿付所欠工程款，现经双方协商，就甲方分期支付工程款和双方解除预售契约等有关事宜及其他问题达成如下协议：1．乙方同意甲方分期支付上述甲方所欠乙方的工程款，分期支付工程款的“付款时间表”见本协议附件一。2．解除预售契约的方式：甲方承诺，按照“付款时间表”约定的付款时间和金额向乙方支付当期工程款。乙方承诺，在甲方支付的当期工程款到帐后5日内，与甲方共同签署解除与已付工程款额度相对应的预售契约，配合甲方办理解除相应预售登记手续。”该协议还就北京某房地产开发有限公司每季度给付欠款的数额、给付的日期、违约责任和争议解决等作出了约定。北京某房地产开发有限公司于12月给付某集团公司人民币500万元，此后不再给付。该《协议》是某集团公司与北京某房地产开发有限公司之间为解决工程款拖欠问题所签一系列合同的最后的一份协议。 （十二）1月、4月、5月、11月，某房地产公司将预售契约项下52套、5387.42平方米房屋分别出租,除一份合同约定租期的截止日前为外，其余绝大多数均到、；（十三）7月14日，某集团公司根据双方2002年11月26日签订《协议》向一中院提起诉讼，某房地产公司对某集团公司主张的事实（拖欠工程款及数额、签订预售契约以保证欠款给付等）均无异议，只是主张某集团公司在某房地产公司给付500万元人民币后，应按照2002年11月26日签订《协议》约定对应解除作为抵押的相对应的预售契约。（请见（）一中民初字第9011号民事判决书）（十四）11月21日，一中院做出（）一中民初字第9011号民事判决书，全部支持了某集团公司的主张。某房地产公司没有提起上诉。（十五）12月22日，某集团公司向一中院申请强制执行（）一中民初字第9011号民事判决书。法院查封了位于某房地产广场第二座某房地产公司所有的129套的房产。（十六）2月20日某集团公司向一中院申请拍卖已查封的房产。（十七）2月、3月、6月，某房地产公司分别将预售契约项下2236.38平方米房屋出租（涉及25套）。至此，某房地产公司将预售契约项下77套房屋对第三人长租，面积占预售契约项下全部房屋的47％，套数占55%（请见某集团公司本次提供的对比表）。（十八）8月2日长城国际拍卖有限公司对上述房屋进行了拍卖，起拍价8679元每平方米。期间进行了三次拍卖。10月份，确定三次流拍后的保留价为7811元人民币每平方米。10月，某集团公司请求一中院以第三次拍卖保留价以物抵债。12月16日上午，一中院以（）一中执字第42号裁定，确定以保留价格7811元每平方米将59套房屋抵债，产权归某集团公司。（十九）11月24日，某房地产公司致函某集团公司，要求履行预售契约，进行债务抵消。（二十）12月6日，某房地产公司以商品房预售合同纠纷为由，向北京市一中院提起诉讼，要求某集团公司给付购房款或以购房款抵消所欠某集团公司工程款。一中院作出（）一中执字第42号裁定（将59套房屋抵债，产权归某集团公司）的当天下午，一中院又应某房地产公司的请求做出（）一中民初字第09号裁定，裁定查封限额人民币121636185.94元，共计62套的房产查封。其查封的62套的房产中，59套房产已经归某集团公司所有，而其余的3套本属于某房地产公司所有的房屋亦被一中院基于某房地产公司的请求而查封。并作出（）一中民初字第9号民事判决，支持某房地产公司的全部诉讼请求。（二十一）3月18日，某集团公司就高院二审维持的（）一中民初字第1004号民事判决书提出了执行申请，一中院立案执行。（二十二）自7至3月，某集团公司根据双方2002年11月26日签订《协议》向一中院提起7个诉讼，全部获得一中院的一审判决支持。3月18日，市高院做出（）高民终字第35号民事判决，支持某集团公司的主张。（二十三）某房地产公司与某集团公司就不同案件分别向北京高院提出上诉。（二十四）12月16日，就某房地产公司欠付某集团公司工程款纠纷的（）一中民初字第9011号民事判决书生效判决执行，经拍卖程序，北京市第一中级人民法院以（）一中执字第42号民事裁定书确定某房地产公司59套房产（占本案诉争房产总量的42％）归某集团公司所有并办理完房产证。而一中民初字第09号裁定（）及一中民初字第9号民事判决判令某集团公司按预售契约购买包括上述59套房屋在内的房产，并判令某集团公司给付该59套房屋的购房款。该判决与（）一中执字第42号民事裁定及书发生根本冲突。四、争议焦点及法律问题：某集团公司是否有义务履行商品房预售合同？五、我方代理意见：律师点评：本案实际涉及以下几个法律问题；某集团公司与某房地产公司是工程承、发包关系，某房地产公司欠付某集团公司巨额工程款，为保证某房地产公司拖欠的工程款能够得到偿付，双方约定签订外销商品房预售契约，并进行备案登记，由某集团公司控制上述房屋，在某房地产公司给付工程款后对应解除。因此，虽然有形式上的商品房预售契约独立存在且合法有效，但预售契约只是双方为保证工程款给付所作出的保证安排，按有关约定，某集团公司有权选择工程款给付后解除预售契约，也有权选择以房抵债。某集团公司并未选择以房抵债，而是在2002年11月26日签订协议明确约定该等预售合同要在某房地产公司依约分期支付工程款后，按已付工程款数额对应解除。因此，某集团公司无义务接受房屋，更无义务给付房价款。详见如下理由：1、1996年5月31日，某集团公司和大成建设与某房地产公司签订《北京某商业中心第一期工程变更合同》。约定由于某房地产公司因金融紧缩政策无法按照原工程承包合同的支付条件向某集团公司和大成支付原合同必须支付的本工程价款，某房地产公司希望某集团公司继续进行建设，并延期支付应付工程款，为对此提供担保，双方签订预购契约，来保证上述欠款的支付。这一合同中确定了将要签订预售合同的房号，面积、价格，还明确某房地产公司可以出售已经签订预售契约的房产，但要保证将房款用于偿还某集团公司及大成的工程款。最为重要的是，该合同确定随工程欠款的给付进度解除预购契约，在全部工程款债务偿付后，预售契约全部解除。2、为落实上述保证安排，1996年8月，以某集团公司、大成为共同买受人，与某房地产公司签订了132份预售契约，总面积为44923.38平方米，每平米价格为1550美元，并进行了备案登记。3、由于某房地产公司缺乏后续资金，虽然某集团公司与大成尽最大努力，自上述变更合同签订后，提供了大量垫资，但工程到1998年底仍然被迫停工。停工之后，双方进行了工程结算。为“摆脱目前的困境，减少甲乙双方不必要的损失及避免更大的风险”，双方拟采取以房抵债的方式解决工程款问题。为此，2001年4月16日，某集团公司与某房地产公司签订《庄胜广场工程结算会议纪要》（请见证据三）。该纪要明确了工程结算数额和某房地产公司对某集团公司的工程欠款数额（34182995美元）；某集团公司有权选择某房地产公司以其物业偿还所欠某集团公司工程款的方式，某集团公司对该部分物业的位置及处置方式有选择权。双方将根据本纪要商讨签订具体结算合同、购房合同，并以最终合同为准。但此后，某集团公司并未按此意向性安排“签订具体结算合同、购房合同”。4、在上述结算会议纪要签署后，双方未签署以房抵债的合同，但进行了后续融资的工作，某房地产公司初步落实了香港东亚银行的2000万美元贷款。为此，2001年11月8日，某集团公司、大成与某房地产公司签订《庄胜商业中心第一期工程再变更合同》。“乙方（某集团公司和大成）以东亚银行实施以20000000美元为上限的贷款用作本条规定的剩余工程的施工竣工所需资金为条件”，同意进行后续施工。确定由于某房地产公司为向东亚银行贷款，需要以一部分房屋抵押给东亚银行。某房地产公司请求某集团公司和大成解除部分预购契约项下房屋的预售登记，用以贷款抵押。某集团公司与大成同意解除总面积16027.040平方米的预售契约。同时，再次确定某房地产公司预购合同是为“担保该支付”而签订。5、2002年5月22日，预售契约项下房屋竣工。自2002年11月6日，某房地产公司将预售契约项下房屋17层的全部和18层的部分出租给上海阿尔卡特公司，租期到。6、在工程竣工后，某房地产公司没有按约定给付工程款，并希望能分期给付。为此，2002年11月26日，某集团公司与某房地产公司双方签订《协议》，该协议同意某房地产公司从到分12期给付工程款，但重申预售契约的担保性质，排斥预售契约的履行，在工程款给付后对应解除预售契约。内容为：“甲方（某房地产公司）欠乙方（某集团公司）工程款34,182,995.00美元，甲方将某房地产广场主楼16,355.50平方米的写字楼作为抵押来偿付所欠工程款，现经双方协商，就甲方分期支付工程款和双方解除预售契约等有关事宜及其他问题达成如下协议：1．乙方同意甲方分期支付上述甲方所欠乙方的工程款，分期支付工程款的“付款时间表”。2．解除预售契约的方式：甲方承诺，按照“付款时间表”约定的付款时间和金额向乙方支付当期工程款。乙方承诺，在甲方支付的当期工程款到帐后5日内，与甲方共同签署解除与已付工程款额度相对应的预售契约，配合甲方办理解除相应预售登记手续。”某房地产公司于12月给付某集团公司人民币500万元，此后不再给付。该《协议》是某集团公司与某房地产公司之间为解决工程款拖欠、解除预售契约问题所签一系列合同的最后的一份协议，且经一中院、贵院的生效判决所认定。7、11月24日，某房地产公司致函某集团公司，要求履行预售契约，或用购房款抵消某房地产公司所欠某集团公司的工程款债务。8、7月14日，某集团公司根据双方2002年11月26日签订《协议》向一中院提起诉讼，某房地产公司对某集团公司主张的事实（拖欠工程款及数额、签订预售契约以保证欠款给付等）均无异议，并且明确主张某集团公司在某房地产公司给付500万元人民币后，应按照2002年11月26日签订《协议》约定对应解除预售契约（（）一中民初字第9011号民事判决书）。上述事实充分证明，预售契约签订的目的是保证工程款的给付，预售契约的所有变化均依赖于工程款债务的变化，没有工程款债务就没有预售契约。虽然某集团公司有权选择以房抵债，“实现”预售契约，但作为双方最后一致意思表示的2002年11月26日协议没有选择履行预售契约，而是明确约定不履行预售契约，随工程款给付进度，解除预售契约。六、法院判决：
达成一揽子的调解方案执行律师——李志勇
