引例；8月14日，出卖人保利兴公司与认购人郭高明签订《北京市商品房认购书》，郭高明认购的商品房位于北京×××1单元-203号房。认购书第六条约定幸福筑家解决方案：认购人完全知悉并认可出卖人为其提供的“幸福筑家解决方案”，认购人同意在与出卖人签署商品房买卖合同当日向出卖人一次性付清该商品房的全部装修款（装修款标准：二居（约84平米）：31万元），若认购人未能在签署商品房买卖合同日付清上述装修款的，则出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。8月30日，出卖人保利兴公司与买受人郭高明签订《北京市商品房预售合同》，项目名称为×××，房屋坐落为北京市大兴区×××住宅楼2层1单元-203。同日，甲方（买受方）郭高明与乙方（装修公司）富利公司、丙方（出卖方）保利兴公司签订装修协议书，三方确认由乙方作为上述房屋的装修施工机构，并承担该房屋装修改造的全部工程，装修改造费用总计31万元，包括装修过程中产生的设计费、人工费、装修材料费等相关费用。合同中用加黑字体标明甲方已详细了解并认可丙方对该房屋装修改造的设计及装修方案，并对上述装修改造的总体费用进行了充分考量，确知较通常市场价格偏高，但鉴于丙方的品牌价值、设计、技术、服务品质等因素，甲方认可并接受上述装修改造价格。装修协议书后附春天里北区精装修交楼标准。9月17日，郭高明向保利兴公司支付装修款31万元。5月18日，郭高明办理入住手续。案件审理过程中，经郭高明申请，法院委托北京筑标建设工程咨询有限公司对涉案房屋装修情况进行鉴定。鉴定范围为装饰工程（客厅和卧室地面复合木地板、天棚和墙面刷乳胶漆、电视背景墙、厨房和卫生间墙面和地面贴砖、厨房橱柜等）和安装工程（浴室洁具、厨房油烟机、炉具、灯具、开关插座等）。1月8日北京筑标建设工程咨询有限公司出具鉴定意见书（ZB02-047-（鉴审）001），鉴定造价为人民币66993.23元。鉴定费10000元，由郭高明先行支付。郭高明向一审法院起诉请求：1.撤销我与保利兴公司、富利公司签订的幸福筑家解决方案暨装修协议书（以下简称装修协议书）；2.鉴定费10000元和诉讼费用由保利兴公司、富利公司负担。
一审法院认为，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。郭高明自5月18日办理入住手续，应从该时间起算撤销权的行使时间，故撤销权并未消灭。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，鉴定结论中的总造价与约定的31万元装修款有差距，但郭高明与保利兴公司、富利公司签订的装修协议书中明确约定了装修价格较通常市场价格偏高，郭高明认可并接受装修改造价格，装修协议书并不存在显失公平的情况，故对郭高明请求撤销装修协议书的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决：驳回郭高明的诉讼请求。二审维持了一审的意见。
一、商品房买卖的“双合同”带来的乱象
“双合同已经成了广州之楼市公开之秘密了。”一位购房者抱怨，双合同令首付门槛大幅度提升，购房压力剧增。
最近，规避限价之政策之双合同乱象依旧泛滥，首付之门槛抬高这之外，依旧滋生出变相之首付贷现象。受访之业内人士称，广州楼市所涉及双合同问题之项目已然接近九成。有律师亦指出，双合同存在着极大之法律风险。
楼市调控之背景下面，双合同是市场同政府指导价“博弈”之衍生品。受访专家以为，取消限价之政策为解决双合同问题之关键，然而自目前形势看，限价松绑之可能性不大。
抛却相关监管政策缺乏之外，广州目前对于双合同之打击并没有收到成效。针对双合同乱象，广州市住房及城乡建设委员会有关工作人员亦称，将会加强市场之监管。但是，直到，广州双合同之乱象依旧存在，一些项目之首付门槛已然将近总房价之七成。
因为双合同问题之普遍存在，广州之一手住宅之房价之官方数据明显已经脱离真实之市场水平，网签价格同实际价格比较相差甚远。这之外，购房者承受高昂之首付成本，连同其中权益风险之双重压力。
有销售人员表示，增城区之朱村板块之政府备案价大约1.3万元/平米，而实际上平均销售之价格于2万元/平米左右。此意味着，网签价格同实际价格有近7000元/平米之价格差，需要凭借装修款等其余形式加以“转移”。
“双合同已然是市场方面公开之秘密了。对于我们刚需客来讲，无形中令我们之买房首付之成本提高了，使我们压力增加很多。”近期，想要买房之范羽（化名）看了很多楼盘，对双合同造成的高首付，他直言很无奈，表示这是其至今依旧没有买到房子之主要原因。
实际上，从多位刚需型购房者那里可以看到，双合同问题所带来之高首付乃是他们买房之主要障碍，虽然有怨言，但也有诸多无奈，仅能默认如此之买房潜规则。
二、双合同现象存在巨大的风险
“购房者与开发商签署《购房合同》《装修合同》尽管合法有效，然而开发商经过双合同规避政府已经备案之价格，针对购房者来讲，存有极大之法律风险。”
相关人员指出，当房子出现了问题，购房者应当解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失之时候，仅能根据《购房合同》上面之金额加以处理，此无疑给购房者带来些损失。在这之外，因为开发商同购房者签署之《装修合同》为承揽合同，一发出现了退房情况，仅能依据《购房合同》之金额退房，装修费用产生争议，能不能够全额退款存有很大风险。
“购房者应当尽量与开发商直接签署一份《购房合同》就可以了。”相关人员建议，倘若开发商主张签署两份之合同也就是《购房合同》《装修合同》，那么最好另签署一份真实之履行的《购房合同》，避免会产生之法律风险。
三、“双合同”是不是违法？
不违法，因此政府部门难于管理，除非有新政策及法规。买卖双方于是签订房屋之买卖合同，仅仅主体适格，内容不违法，形式亦具备，不存在欺诈胁迫等违法之情形，则合法有效，对双方皆有约束力，任何一方难于擅自解除。
四、所带来法院对于“双合同”之审理意见
（一）有关合同效力问题
法院以为，开发商同购房者签订之“双合同（买卖合同+装修合同）”尽管违反政府调控之规定，然而未违反效力性之强制性规定，该合同为有效合同，双方应当依据合同之约定全面地履行合同。
尽管在形式方面，房屋买卖合同同装修合同由于缔约主体或者合同标之不同进而互为独立，然而两者于内容（尤其是价款）方面关联甚密，有些购房者甚或书面加以确认知悉并且同意“双合同”安排。这亦能解释为何于有关司法实践当中没有基于表象把“双合同”纠纷拆为“房屋买卖合同纠纷之诉”及“装修合同纠纷之诉”，如果不是这样，将或许使当事人增加了诉讼成本，并或许令纠纷之解决陷入了困境。
1、关于合同是不是无效之分析
（1）认定成“合同有效”之司法实践
通过对于各地之房屋买卖“双合同”纠纷之司法案例之梳理，笔者发觉基础争议在装修合同之法律效力，这之中通过要求装修合同无效进而不继续支付或者要求加以退还“装修款”的在多数。
这些当事人主张装修合同无效之理由，主要涵盖：房地产开发商采纳之“双合同”模式以规避调控之规定，凭借合法形式以掩盖非法之目的；“双合同”之安排违反了法律强制性规定，损害公共利益。对这些主张，法院或者凭借当事人签约时所知悉之“双合同”安排，并且实际上的销售价格高于政府指导之价格并不必然造成销售目的与法律规定不相符合，或者凭借当事人没有提交充分之有效证据来证明违反了强制性之法律规定、损害社会之公共利益为由未加以支持。
探寻法院之裁判思路，其核心在于：“双合同”之安排并非违“法”，盖由于“法律、行政法规”限定为全国人大及其常委会制定之法律及国务院制定之行政法规，各地土地房管部门出台之限价政策不属于《合同法》第52条项下之“法”之范畴；购房者同开发商订立有关合同，他的核心目的依旧在于房屋买卖，并非可以构成“非法目的”；但是于购房者知悉并且同意“双合同”之安排之情形下，亦难于认定开发商形成搭售行为或者设置不合理之交易条件；关于“损害社会之公共利益”之认定，法院于个案裁判里面普遍对之持谨慎态度。
（2）“合同有效”之司法实践之突破
同时，随着房地产之限价等一些调控政策之持续甚或加压，“双合同”之效力认定亦出现了同前述不相一致之司法实践。
譬如在“黄某与广州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”中，法院就认定了装修合同之无效。在该案中，法院以为，买卖合同除了房屋交易之价款外，其他内容为双方当事人之真实意思表示，没有违反法律与行政法规之强制性规定，应是合法有效。但是装修合同并不是合同双方当事人之真实的意思表示，根据《民法总则》第146条规定，当事人签订之装修合同是虚假意思表示，并且没有真正履行，应当是无效。
作为法院用以解决“双合同”之问题之一种思路，“虚假意思表示”规则适用之妥当性有待商榷。进一步讲，在凭借虚假之意思表示成为民事法律行为之情形当中，“双合同”指向“基于双方之意思表示而成立之法律行为”。这要求当中一方作出虚假之意思表示，另一方对之明知或双方串通，学理方面称这为通谋之虚假意思表示。于虚假意思表示当中，双方当事人尽管有意思表示之外观，然而不具有意思表示当中之效果意思。当事人不想令其表示出现法律效果，此不但包括依据其性质而产生应有之法律效果，亦包括其他之法律效果。倘若当事人存在效果意思，即使内心之效果意思同外部表示之效果意思不太一致，亦难于认为存在着虚假之意思表示。但是在“双合同”之安排下，购房者针对装修合同有关之装修标准等方面内容存在预期，即便当中约定之装修价款或者所反映之标准同实际装修之造价存在偏差（甚至偏差比较大），恐怕亦难以认定当事人缔约的合意希望装修之合同不出现什么法律效果。在这之外，于“双合同”实务当中，有很多当事人于系列合同里面明确约定该装修合同并没有独立于房屋之买卖合同，它的效力不能单独终止。法院把装修合同独立加以认定，有忽略当事人之意思自治的嫌疑，同时会导致购房者同开发商于房屋买卖合同里面之整体之权利义务之失衡。
（3）有关“合同无效”之其他讨论
于《民法总则》所创立之“虚假意思表示”规则以外，认定装修合同无效依然存在着其他可能，有必要进行简要的讨论。
第一，有关“以合法之形式掩盖非法之目的”之再讨论。合同由于“以合法形式掩盖非法之目的”进而无效之核心在于认定是不是构成“目的非法”。由于被掩盖之目的非法，于后果之上损害了国家、集体抑或第三人之利益。与前述“虚假之意思表示”“以合法之形式掩盖非法之目的”对于各方当事人之主观要件之要求相比较来讲相对宽松。考虑至缔约合同之目的常常有多元性，司法机关把订立“双合同”之目的解释成规避调控之政策，于后果方面认为损害公共利益，并不是毫无空间。
第二，有关“违反社会公共利益”之分析。法院对当事人凭借违反公共利益为由诉求认定该合同无效之主张，多凭借无证据证明为由概括性不加以支持。司法实践针对违反公共之利益之谨慎认定，一是由于违反公共利益所带来之法律后果之严重，二是也因为公共之利益本身之概念之宽泛、不易于界定。诚如学者所言：“公共利益为一个模糊性的概念，具有很强之适应性，其内涵会伴随时空背景之不同进而有所不同，法院应当针对于具体案件对之内涵加以阐述。”于“双合同”模式下，限价调控之政策由于具有有普遍之约束力、反复之适用性等方面特点，具备很大程度之公共利益之属性。在前面所提“黄某与广州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”中，二审法院就以为：“房屋交易价款拆分为两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。”法院这里界定之公共利益皆指向行政管制之违反，然而于另一维度方面，“合同自由”是商事活动之根本性规则，也是社会主义市场经济所应当保障之公共利益。于此语境下，对于“双合同”效力之裁判应当于市场经济之合同自由同违反行政管制之利益价值间加以衡量。
2、基础于合同是否可撤销之分析
（1）有关可撤销的合同
在主张合同之无效以外，不乏订立“双合同”之购房者向着法院诉求撤销合同之实例。譬如在“彭某等与长沙某置业有限公司商品房预售合同纠纷”当中，购房者主张开发商把购房与装修捆绑销售，存在欺诈之行为，请求法院对于装修合同加以撤销。在“郭某与广州某建筑安装工程有限公司等装饰装修合同纠纷”（前述引例）当中，购房者主张的开发商利用其优势地位、利用房屋之购房者之缺乏经验致使双方之权利义务显然违反公平、等价有偿等原则，构成了显失公平，要求撤销该装修合同。法院对该主张未予以支持，裁判要旨可以归纳成为：装修合同并不是独立于商品房之买卖合同，购房者签约之时明知购买该房屋所支付之总价款涵盖房屋之装修费用；装修合同加以明确约定装修价格比较通常之市场价格而言偏高，结合缔约之时房地产市场之现状背景，购房者应知抑或明知“双合同”之安排真实意图。
购房者要求撤销该装修合同，理由不管是重大误解、受胁迫、被欺诈，抑或构成乘人之危（《民法总则》施行以后，重大误解、受欺诈、受胁迫仍属于合同可撤销事由，乘人之危则于显失公平里面进行规定），核心皆在于举证该意思表示之不真实，而于开发商由于风险防范之原因普遍通过较为明显之方式或者书面文件令购房者知晓或者同意“双合同”之安排之情况下，购房者此等诉求难于得到支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第109条之规定，欺诈、胁迫等事实的证明，显著高于民事举证一般的“高度盖然性”规则，需达到“确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑”标准。针对司法实践中为购房者多次提及之显失公平，就算是在《民法总则》施行之前，法院加以认定该显失公平需同时检查主观要件及客观要件，但是《民法总则》对该司法立场加以了明确，对于《民法通则》同《合同法》区分乘人之危同显失公平之做法加以改变，规定主客观这两方面之构成要件。所以，凭借显失公平为理由撤销该装修合同，必须首先对于开发商利用之购房者处危困状态或者缺乏判断能力等之情形加以认定，此等情节之举证不用质疑也难度极大。
然而转换角度看，商品房买卖市场之“卖方市场”特征非常明显，特别是于房价持续地走高之语境下，购房者比较开发商之议价能力及专业经验相对较为不足，于某些特殊之实例当中认定满足该主观要件亦并不是不可能。但是至于客观要件之审查，倘若把装修合同加以独立审查，它恐怕难于契合“公平”“等价有偿”等一些判断标准，学者对此持保留意见，然而司法实践当中已出现将房屋买卖之合同同装修合同效力加以独立认定之案例，表明该风险事实上存在。
（2）关于装修合同的认定。
法院以为，购房者于购买涉案之房屋时，尽管同开发商分别签订“毛坯房”买卖合同及装修合同，但涉案之房屋事实上是带装修出售，装修合同约定之装修费用所反映之并不是真实之装修成本，而是房价款之一部分，它同该“毛坯房”之买卖合同所加以约定之价款，共同成为涉案房屋之总价款。装修款应当属于房款之一个部分。
（3）关于购房者未依据约定而解除装修合同。
法院以为，购房者不依据装修合同之约定履行合同，构成违约，开发商有权根据《装修合同》之约定要求对于该《装修合同》及《买卖合同》加以解除，并主张购房者承担相应违约责任。
（案例：王静等诉广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司商品房预售合同纠纷案民事判决书，案号：()粤01民终24240号，审理法院：广州市中级人民法院）
五、购房者签订“双合同”之风险解析
1、“双合同”的签订变相地提高了购房者之首付金额。
签订该“双合同”之捆绑装修，给购房者带来更大之首付压力，根据我国现行购房之贷款政策，房屋抵押之贷款建立于买卖合同当中约定之付款基础上加以出借，针对装修贷款，一般来讲银行贷款之年限短并且贷款金额少。譬如，购房者购买首套房，该房屋总价为200万元之房子，买卖合同加以约定房价款为100万，装修合同加以约定装修款为100万，那么购房者仅能依据买卖合同之房价款100万，首付支付30万，装修贷款却几乎全部都需要作为首付款支付。所以，一发签订“双合同”，购房者仅得变相地提高了首付之金额。
2、装修合同所约定之装修金额同实际之装修不符，装修是开发商掌握，质量难于保证。
于购房者同开发商签署“双合同”之时，即等同于对于装修合同之上之装修标准加以默认，但是此装修标准却是由开发商定夺，所以装修质量会由开发商把关。高额之装修费用不与装修质量对等，以后装修质量一发没达到标准，购房者将会陷于不利地位，其权利难于得到保护。
3、出售房产时会面对更高之税费。
根据现行之税法规定，二手房之增值税能够选择根据“核定征收”及“据实征收”两类方式，但伴随房产之价格体系之完善，改革意见倾向着依据出售价格及购买价格之差价的20%来加以缴纳增值税，于此种情况下签订“双合同”之购房者于出售房产之时将会面临更高额之税费。
譬如，购房者凭借200万购买房产，倘若想今后凭借300万价格出售，应该缴纳税费20万元（（300万—200万）×20%）。然而此房产如果在购买时签订“双合同”，购房合同中签订之费用仅为100万，那么出售该房产将会面临更高之税费，即40万元（（300万—100万）×20%），税费一下翻了倍。
4、“双合同”违反了国家之限购限价之政策，扰乱市场，或许会被行政部门予以处罚，存在难于办理过户登记手续之风险。
开发商同购房者签订“双合同”之目的是为规避政府限价之有关规定。一旦开发商之此种行为为行政部门加以处罚并且要求整改的，则，开发商同购房者签订之“双合同”或许被行政部门主张要求撤销网签之合同，或许面临难于办理登记过户等的影响，购房者之权利难于得到保护。同时，实施双合同亦逃避了缴纳之税费，可能被有关部门处罚，或许被法院认定“损害国家利益”，认定合同无效。
六、建议及措施
在现在之政策下，房地产属卖方市场，开发商掌握了绝对之主动权，购房者基本上无有选择的权利，签订“双合同”乃是无奈之举，同时对签订之买卖合同和装修合同之内容亦没有修改之权利。购房者应当在购房时依据自己之情况，尤其是资金准备，避免签订该合同以后难于按期支付购房款及装修款，带来违约风险。一发为开发商所起诉，将会面临房屋被收回，承担违约金之风险。
