这段时间我发现整个社会对房地产的认知还不够深入，今天讲一点我对房地产的看法。
地产的影响是多方面多层次的，远超大家的想象。
以银行为例，不仅是存量贷款自动延期——这个属于监管认可但投资人难以认可，最优质的房贷出现净减少，地产贷款看似占比30%但相关贷款众多，所以对银行的影响，是深远的。
银行业之所以规模如此庞大，本质上是因为房地产行业规模太大。
以前大家做此类项目时，只接受土地作为质押物，因为其他质押物都不靠谱。
过去这些年，投资驱动经济发展，土地是最好的担保品，这些都刺激了银行业规模的膨胀，但这个时代正在结束。
不少人其实是想着抄底房市，尤其是一二线的。大家愿意提前还房贷，本质上是认为房价涨幅无法超过贷款利率。
房价是高杠杆，大家买房子是为了资产升值，一旦发现无法增值，租金远不足以覆盖贷款利息，杠杆就会出现裂痕，就会产生很大的问题，这也是监管提前刹车的重要原因。
因为真等到那一天，房子会有价无市，打7折都卖不掉。
但麻烦的是，即便是提前还贷，多数人跟不上节奏。不少银行已经开始收违约金——被骂也会收，而且对房贷有额度管理——之前是贷款贷不出来要排队，现在是还款还不上也要排队。
这件事，对很多人影响很大。
我举个例子，从跟踪的一些数据看，近期其实投机买房的个体不少，甚至当前买房的人，投机比刚需可能还多。
这就跟股票市场一样，多数人喜欢在一场超级大牛市回调一点儿后上车，这在国内绝对是忌讳，国内不管股市还是其他市场，都喜欢一波干到头，然后直接结束。
大家可以看看自己身边，近期想投机买房的人不少。
虽然说人口周期见到拐点很明显，人均年龄过40岁等（大城市豪宅和打新房套利除外），但多数人对时代浪潮一定是后知后觉的。
再比如买理财，大家以后买银行理财，一定要仔细看合同，如果买的理财收益可以接近或超过3%，大概率，我说的是大概率，理财项目跟地产项目有一些关系，比例则不透明、很难评估。
理财产品净值化管理，说难听的，就是虽然利息低，但踩雷了你也别闹。风险跟收益不成正比，监管说了很多年也没人听，那就落地成文。
有个基金经理说过这么一句话。他说：你能认识到，买一款好的股票产品，在未来可以跑赢绝大多数同龄人，你的认知就已经很牛了。未来十年，是属于股票投资的时代，这背后最深刻的原因，就是房地产时代落幕了。不要小看了房地产对中国经济的影响，边际复苏不代表有弹性，经济没那么容易起来的。
目前楼市的三大怪异现象一览：
1：城镇居民70%的财富都在房子上面
2：99%的房地产公司承受着高额负债
3：银行拥有大量的贷款额度放不出去
一：很多城市的城镇户口居民大半辈子的积蓄都在房子上面，城市越发达，这个比重就越高。发达城区中，有大量居民身上背负了二三十年的房贷。小时候看《蜡笔小新》，经常听到小新吐槽自己的父母，身上背负着32年的房屋贷款，谁能想到现在这个情况正发生在当年看这部动画片的八零、九零后身上。
二：但说大部分人的财富都集中在房子上面其实也不算太怪异，怪异的是在这种情况之下，竟然存在着大量的高负债开发商。恒大、碧桂园等大型房企的负债都超过了1万亿，就拿恒大的18500亿来说，要卖1850000套100万的房子，才能把这个窟窿给填满，这就相当恐怖了。也就是说，光把恒大窟窿填满，相当于需要185万个家庭购买房子。而目前各个城市的地方城投公司，总负债已经达到了65万亿，想要填补这个坑，相当于要卖6500万套100万的房子。
过去在全民买房的情况下，怎么会出现这么大的窟窿？那么购房者买房的钱都去哪里了呢？这是非常怪异的。
三：其实现在银行的贷款额度是非常丰厚的，银行每获得一百万的存款，基本上可以做成四五百万的贷款放出去。前些年以来，国内出现了“大量“”暴发户，这些暴发户把钱光存银行，吃吃利息什么事情都不用干，赚得都比一般人全天18小时赚得多。正因为拥有充足的贷款额度，所以今年银行调低了房贷利率，鼓励大家贷款买房。
此前房贷利率最低的时候，一度摸到了3.7%，如果和三年前的6.37%相比的话，30年等于可以少还一半的房贷利息。但即便如此，似乎并没有受到特别积极的反响。
结合以上三点：楼市最怪异的现象是，居民的钱都在楼市里，房地产公司的钱都不知道去哪里了，银行有着充足的个人存款（这类存款往往集中在少数暴发户手里）但是这些钱现在放不出来。#头条创作挑战赛#
说实在的，虽说买房有的是刚需，但是真得掂量着自己的能力啊，而且得有危机意识，买房不要只想着现在挣得不少，还贷款额度不算多，要想到风险，还有每个月的压力，如果真是刚需，普通人还是买小户型，降低首付款和月供比例比较好。个人看法自己判断
大公司公积金缴存比例是12%，你的公司缴存比例是5%，对你会不会有影响？
当然有影响！
1、公积金=隐形工资；少缴存的比例=损失的隐形收入。现在提取公积金那么便捷，亏！
2、影响买房贷款额度：
国管公积金贷款额度看余额，想贷满120万，余额需要达到8.5万-10万；
市管公积金贷款额度看缴存基数，想贷满120万，个人月缴存需达到1000元左右；
3、影响信用贷额度。北京地区的优质信用贷产品通常是按照公积金的个缴额度的100-150倍（事业单位、公务员更高）来计算可贷额度的。也就是说：
个缴1000元，单家银行额度=10万~15万；
个缴2000元，单家银行额度=20万~30万；
也就是说：
人家打卡工资16666元，就可以做到单家银行给30万额度；
你得打卡工资40000元，才能做到单家给出30万额度。
差距有多大？你自己说。
#多地银行暂停新房、二手房房贷业务#二手房和新房的贷款暂停业务实际上是跟银行给予住房贷款的额度有一定关系，现在住房贷款国家整体是在控制规模的，从去年开始就制定了一个政策，银行的房贷比例不能超过向外发动总贷款额度的30%，就是说每年就给那么多钱，你要贷完了，之后就没有额度了，我在想目前银行暂停二手房和新房的贷款就是跟额度紧张息息相关。
这样做其实极大的控制有人通过房贷炒房的嫌疑，也能对房子涨价起到抑制作用，属于房子调控过程中的一个杀手锏，房价上涨和需求量的上升，总体都是钱推上去的，只要这个口子把好了，房价上涨就没那么容易了，更大程度上能够抑制房价的过快上涨速度。
但是这样做还存在一个问题，比如说年轻人的刚需买盘，刚刚工作几年不可能全款买房的，但是银行又不能给贷款，这样对解决基本的需求是相对不利的，所以银行在30%的贷款额度内是不是应该更精准的服务于刚需，这点非常重要，有利于房地产调控走向更精细化的道路。 头条热榜
注意了！不要随便提取公积金，否则就亏大了
如果近期打算买房，提取会直接降低贷款额度。要知道大部分城市是按公积金账户余额的倍数来定贷款额度，如果提取了公积金，贷款就会降低。
举个例子：
深圳工作的张三本来账户余额有4万元，这时公积金贷款额度是4*14,超过个人最高按最高算，就是50万。
如果之前通过租房提取了2万元，那贷款额度就变成了2*14=28万，拿了2万现金，贷款就得少近一半，非常不划算。
如果近期不打算买房，确定之后能攒到最高限额，那提取影响不大。
但如果自己交的金额不高，为了之后多贷点，还是可以留着买房用。有些城市规定较长时间不提取公积金可以提高贷款额度，比如深圳就鼓励3年不提取余额的，额度提高10%，也就变成了余额*15.4。
保险是门复杂的学问，普通人可能稍不留神就踩坑了，这里我以多年的实操经验整理了一份资料，里面包含有《社保手册》、《投保指南》、《保险方案》、《疾病核保》等知识，资料详尽，关注深蓝保，私信回复 “福利” 可以免费获取，希望能解决你的保险问题。
10月8日起，公积金贷款最高额度做出调整：公积金首套房最高贷款金额由70万元调整至90万元。二套房最高贷款金额由50万元调整到70万元。
再说一遍，这条适用于新买房人群，商转公不支持[嘘][嘘][嘘]
#洛阳24小时# 【#洛阳住房公积金贷款政策调整# 】11日，洛阳市住房公积金管理中心发布通知，决定阶段性取消资金风险预警对计算个人可贷额度的限制，计算公式中相关系数和倍数恢复至预警前状态。
根据《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》（以下简称《措施》）调整公积金贷款政策，涉及房地产项目准入备案、住房公积金贷款额度提升、二套房和二手房购买政策等。
■风险预警阶段性调整
去年3月，因住房公积金个人住房贷款率超过95%，洛阳启动住房公积金流动性风险一级预警防控措施，要求住房公积金贷款轮候发放；在个人住房公积金贷款额度计算公式中，公积金缴存余额倍数下调为6，各档次时间系数分别下调0.3。这样一来，缴存时间短、账户余额少的职工受影响比较大。
此次明确，取消预警条件下对贷款额度计算公式中涉及系数下调的规定，即恢复到3月6日前的贷款额度计算方式：
贷款额度=（借款人公积金账户余额+配偶公积金账户余额）×10倍×缴存时间系数（账户余额不足一万元的按一万元计算）。
缴存职工可参照以下规定，自行计算贷款额度：
6个月＜缴存时间≤12个月，缴存时间系数为0.7；12个月＜缴存时间≤24个月，缴存时间系数为1.0；24个月＜缴存时间≤36个月，缴存时间系数为1.1；36个月＜缴存时间≤48个月，缴存时间系数为1.2；48个月＜缴存时间≤60个月，缴存时间系数为1.5；60个月＜缴存时间，缴存时间系数为2。
该中心相关负责人介绍，阶段性取消预警限制措施可以释放较多存量资金，提高职工贷款额度，满足职工购房资金需求。该中心将根据运行实际情况及时研究适应洛阳房地产健康发展的调控措施。
■房地产项目准入备案
此前，房地产开发公司在取得商品房预售证后，须待项目进度达到三分之一时才能申请住房公积金贷款项目准入备案。
《措施》明确，今后房地产开发公司在取得商品房预售许可证时即可申请住房公积金贷款项目准入备案。
■提高住房公积金贷款额度
此前，洛阳个人住房公积金最高贷款金额为45万元；夫妻双方共同使用住房公积金，最高贷款金额为55万元；去年10月下旬出台的《住房公积金助力青年友好型城市建设工作措施》规定，经我市认定的青年人才，在连续缴存6个月后，购房时公积金贷款额度不受缴存时间和缴存额限制，在不超过还款能力的前提下，最高贷款额度为60万元。
《措施》明确，今后个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。
■二手房购买政策更惠民
此前，使用住房公积金购买二手房要根据房龄来确定首付比例，即房龄5年以下首付比例为20％、房龄5年至首付比例为30％，房龄以上首付比例为40％等。
《措施》明确，今后二手房住房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。
（洛报融媒记者 赵硕 通讯员 刘彩龙 钞阳）
房地产不景气，房子卖不动的根本原因是普通人对经济发展没有信心。
国家先是降低了商贷利率，接着下调公积金贷款利率，上调公积金贷款额度到90万，发布一系列措施来促进大家买房。
在如今的经济状况下，普通人买房面临很大的经济压力，即使能付首付款，也对未来的持续稳定收入没有信心，不敢冒着断供的风险买房。
其次，以往大家买房嘴上说是用来自己住的，其实都希望买了以后房价上涨，然后要么卖了套现或换大房子。再不济，就算还不起贷款了，由于房价上涨卖了房还能赚一波，就算投资了。但是目前房价不跌就不错了，失去投资价值之后，房子可不就是混凝土。
最后想起罗翔老师的一句话，一个人的价值在于他处于高位，成为30元的水，而他自知自己本就是便利店里3元一瓶的水，甚至成本还远没有3块。
好消息来袭
1：全国买房贷款额度3年以来创新高
2：国家政策的扶持 免契税、降利率
意味着今年是最合适下手的时机
近40城支持多孩家庭买房：增购房指标、发补贴、提贷款额度
我告诉你如何才能真正的让房地产起飞，银行才是关键，把贷款额放大，以前评估十万一平的房子现在二十五万，买房不但可零首付，还可以贷多些钱出来！立马起飞！这个不放开，难了
公积金贷款买房存在这5大弊端，
1.贷款额度较低最高40万，双职工最多70万
2.对公积金缴存时间有要求，要满6个月以上
3.被开发商嫌弃，好多开发商楼盘不支持
4.账户余额有影响，公积金贷款额度可是直接与账户余额挂钩的。如果你的公积金账户余额较少，那么你的贷款额度恐怕就不会太高了
5.违规提取不可用，比如伪造租房合同来骗取住房公积金。殊不知，这种违规提取的行为可是违法的，一但发现，你以后都别想使用公积金贷款买房了
买房如何贷款？
首先讲一下，为什么在核心城市买房，需要办理贷款，因为货币每年都在超发，通胀会导致核心资产价格不断上涨，但是你的贷款额度跟利息是固定的，房价是波动式上涨，而贷款是静止，这样就形成了一个剪刀差，其实这个剪刀差就是你贷款买房赚到的钱。
看懂这个底层逻辑，我再跟你谈一下，买房如何办理贷款最划算？其实无非是三个原则：
1，你的贷款成本要合理且可控
2，你的贷款期限要足够长
3，你要预留36个月左右的月供（跟截然不同）
首先你要搞清楚，什么是贷款成本，也就是我们通常说的利息，向亲朋好友借钱，可能不需要利息，但是这里面的成本叫做人情。但是向银行借钱，是需要利息的，最低的是装修贷，以深圳为例，大多数银行年化利息是在2.2%-2.8%之间。也就是100万的装修贷，你每年所需要付的利息是2.2万-2.8万之间，其次是消费贷、经营贷、税务贷、创业贷，以及信用卡的取现利息，这些大概在5%以内。 有的城市甚至还提供创业免息贷款，比如说借你60万，分三年还，每年收你3.6%的利息，三年之后，经过审核，你确实把钱用在创业，然后再把利息一次性返给你，这就是创业免息贷款。
借钱一定要先用低成本的，比如说你买这套房子需要150万，首付是50万，如果低成本是40万，还有10万成本要高一些，这样算下来，你的综合成本其实还算可控，还有的人买房，如果钱不够，需要一笔钱短期应急，例如200万的房子，如果是二套，需要7成首付，但是你身边只有70万该怎么办？你可以找贷款机构或者直接找亲朋好友借120万，相当于全款把房子买下来，然后再办理抵押经营贷，7成就是140万，然后把120万还了，这就是目前常规操作。
那房子升值之后，如何做资金裂变呢？常规也有两种操作：
1，转贷，就是把按揭贷款转为抵押贷，对于已经升值超过50%的房子，可以还清按揭再办抵押，达到资金回笼的目的。
2，做二次抵押，直接把升值部分的70%再贷出来。
举个例子，你就全明白了，比如说你的房子原来是200万买的，现在呢？涨到了400万，贷款还剩100万，怎么把升值部分拿出来呢？ 两种方法，一是找贷款机构，做过桥，直接还清100万，然后就是400万的70%贷出来，也即是280万，还过桥机构100万，以及3万元的费用，你还有177万，就是你拿到手的钱。
还有一种办法，直接办理二次抵押，直接把升值部分的200万的70%贷出来，也就是140万，也就是你拿到手的钱。
看懂了给蒋老师点个赞，谢谢，更多干货等你来学习！
【多地提高多孩家庭住房公积金贷款额度 专家称有利于提升购房积极性】近日，多个城市纷纷上调住房公积金最高贷款额度，对多孩家庭给予购房优惠政策。不仅如此，银行放款的速度也在加快。
业内人士指出，上调住房公积金最高贷款额度，不但能提高购房者的支付能力，还能降低购房者的利息负担，实实在在地降低买房成本。
今年以来，各地针对楼市“因城施策”的力度不断加大。住房公积金政策成为今年以来多地优化调整房地产政策的重要方向，主要体现在提高住房公积金贷款额度、降低住房公积金贷款首付比例、扩大住房公积金使用范围、强化住房公积金对相关人才和多孩家庭的保障力度等方面。
近期，已有多地上调住房公积金最高贷款额度，支持刚性和改善性住房需求。8月3日，安徽省六安市发布《六安市住房和城乡建设局等10部门关于印发六安市应对疫情纾困暖企促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》称，将提高住房公积金贷款额度。其中，双职工缴存家庭最高为60万元，单职工缴存家庭最高为40万元。衡水市近日也发布《关于调整部分住房公积金政策的通知》称，自8月1日起，衡水将上调住房公积金贷款额度。其中，夫妻一方缴存住房公积金的最高贷款额度由40万元提高至50万元；夫妻双方缴存住房公积金的最高贷款额度由60万元提高到70万元。网页链接
楼市，救市放大招？
首套房，首付比例，从15%下调到12%。
公积金贷款额度单职工从50万上调到60万，双职工从50万上调到70万额度。
各地房产救市心切。
房产，就是信心，稳定预期不如增加信心。
楼市，虽然经不起折腾，但是确保泡沫不破，还是值得努力。
房贷，车贷，恢复正常，明年有望恢复前状态。
作为个人购房者，必须清醒了，胡乱投资不可取，刚需房还是值得拥有。
指望买房不动产升值发财梦，看来要破了，不然，不动产，未来真的就不得动了，砸手里了，三代人的不动产。
#我的买房经历# 全国房地产市场进入低潮期，国家为了去库存，出台了一些列购房优惠政策，比如降低购房的税率，扩大公积金贷款额度，地方政府还给予一定数额的购房奖励。
在这种情况下，我分析現在是购房的最佳期，考虑到我原来的房子已住了十六年了，应该置换小区功能更好房子，随即开始了买房选房的活动，经过前期的考察，于春节刚过，就购买了一套房子。
我购房后不久，房价开始上涨，三年后翻了一翻。
这也是我基于市场的判断，成功的一次购房。也是我很开心的事。
你知道什么原因？新房不能大降价
今天说这个话题可能又会得罪很多人。那就是为什么政府宁愿降首付，取消限购，提高贷款额度，发补贴，也不愿意大幅度降价呢，你知道这是什么原因吗？
大家都知道。自从4月1号以来，有超过150个城市发布了楼市新政。目的很简单就是救楼市。很多人会说你发布这些政策有什么用，咋们普通人没有工作没有收入，交不起首付，还不起贷款，为什么不能把房价直接降个50% 70%呢？
我个人的看法是这样的，那就是国家可以允许部分地区小范围降价，比如说去年的环京板块，从最高峰的三万多降到一万多。但政府绝不会容忍全国新房房价大面积降价。
原因很简单，你们可以细想一下，如果新房大面积出现降价50%，那么导致的后果就是新房周边的二手房就要跟着降。如果二手房降了50%，将会出现大面积的弃供潮。说简单点就是说这房子不要了，贷款我也不还了。你银行爱咋滴就咋滴。这样直接损失的是谁啊，当然是给你贷款银行。银行将会出现大量的坏账。银行出问题了，和银行有关的其他行业会不会出现问题？那会不会出现大面积系统性金融风险？发生了大规模的系统性金融风险是不是就到了崩溃的边缘了。是不是就影响到了咱们的根本稳定。你认为会让这种事情发生吗？
咱们再退10,000步来说，就算房价大幅降价50%，咱们购房者会下手买房吗？答案是肯定不会。因为我们都是买涨不买跌。我们每个人都想在最低点的时候买入。所以说越跌越没人买。既然下跌没有人买，那我干嘛要降呢？这也就是政府给开发商设置新房最低备案价的原因。低于这个价格就备不了案。
很多人会说你不降价，我就是不买。其实呢，对于政府来说，他们根本就没有指望咱们普通的刚需群体率先去买房。说出这些话呢，很扎心，但事实就是如此。你可以仔细的想一想，是不是每一次房价将要上涨的时候都是投资客率先大举杀入。等他们把市场搞起来了，咱们刚需买房人才开始着急了，也跟着入场。这就是为什么放开限购的原因，放开的不是普通的刚需，放开的是有钱的投资客。 你不要说有钱人都有房子不会去买。你只要让他有利可图，投资客就会进场。
也许说这些话你们不爱听，但事实就是如此。最后问一下，你们认为还有哪些因素影响房价？欢迎在下方留言。
能贷款买房，一定不要全款买房，全款买房对你只有坏处没有好处，而贷款买房则有利于购房者，对银行实际上是不利的。
通货膨胀大家都知道，就是说放在手里的钱会源源不断的贬值，现在的100万十年后可能只相当于那时候50万元的消费能力。放在买房上同样如此，试想你现在买房支付的100万只相当于未来的50万，从时间差来看你是亏损的。
假设你贷款买房，加利息一共需要支付120万，从时间差来看也是比较划算的。因为你支付给银行的钱未来是固定的，不会变多，而月供金额的价值却会不断降低。举例120万分还清，每月6666元，现在的6666元和十年后的6666元完全没有可比性，这就是通货膨胀给买房人的一个隐形福利。
为什么总有人感觉还房贷到了后期比较轻松？这是因为你需要支付的钱没有变，但是钱却不值钱了，而你赚的钱也更多了。通货膨胀导致货币贬值的同时，也会逐渐增加人们的工资收入，过去到饭店端盘子每月800元，现在都要2000起步，这就是体现。
说了一堆可以总结成一句话：通货膨胀对债权人不利，对债务人有利。贷款人是债务人，银行是债权人，这个月欠银行1000元，下个月还的时候可能1000元的购买力只有900元，但你不用为减少的购买力支付额外的费用，最多只有微不足道的利息。
最后，再给大家一个思维：就算你有全款买房的能力也不要全款买。前提是同样100万，你可以通过投资、做生意在未来做到200万，甚至更多。如果能让钱变得更多，为什么要一次性花完呢？赚更多的钱不香吗？
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