【福晟大厦被查封，将进行拍卖……】公告内容显示，福州市中院查封福建六建集团名下福晟大厦及项下国有土地使用权，该财产为抵押物。查封期限自1月14日至2025年1月13日止。这意味着，福晟大厦已被法院正式查封，并将依法进行拍卖。
网上看到的一组数据，你属于哪一类，请对号入座:
欠银行2万元，电话不客气的摧债；
欠银行20万元，抵押物给没收了；
欠银行200百万元，房产别想要了，拍卖；
欠银行2千万，上征信，查名下资产，外送一个报警处理；
欠银行2个亿，已经愿意你分期还款了；
欠银行20个亿，查封公司的资产，进入踩缝纫机；
欠银行200亿， 服软了，愿意接受你分期还款；
欠银行2000亿，彻底服软，债主是我大爷；
欠银行2万亿，成了银行的祖宗，必须小心伺候着，生怕出一点意外。
一家具老板借800万元，约定用红木家具做抵押，每月还50万本金和2%的利息，卖多少家具，就要补充多少家具进来，总量不能少。后来不还钱，被起诉，家具被查封，这老板先说借款是合伙，又让自己的儿子提出执行异议，阻挠诉讼。
原来，这个家具老板因经营需要向朋友借款800万元，约定利息和还款方式，拿出一批家具作为抵押，签订了借款合同，还约定如要卖掉抵押家具，需要朋友同意，并且要及时补充。但这个老板在之后的一年只是还了利息，没有还本金。再往后就不再支付任何本金和利息了。还未经朋友同意把当时抵押的家具卖掉了一部分。
又这样过了一段时间，这个老板把家具补充后，又找到朋友，表示自己已经把卖掉的家具补充了，现在资金紧张希望再借200万元给他，朋友又借了200万给他。
但之后，这个老板也就没有再支付利息和本金。朋友只能起诉到法院要求偿还本金和相应的利息，并且要求对借款合同中抵押的那批家具在拍卖后有优先受偿权。还在诉讼中申请保全查封了这些家具。
但这个老板提出他们是合伙关系，不是借款关系，这笔钱他不应该偿还。同时，老板的儿子开的一家公司对查封的家具提出了执行异议，认为这批家具是他们公司的，因为家具堆放在他们公司，这批家具背部贴有该公司的标签。但借款出去的朋友找到了当时和这个老板儿子的聊天记录，上面显示，老板的儿子承认这些家具是老板的。
法院驳回这家公司的异议请求，这家公司公司不服，提起了异议之诉一审、二审。
但这款合同的案件需要先作出判决，不能一直等着执行异议之诉的结果，于是法院判决借款的家具老板偿还本金1000万元以及相应的利息。因为抵押的家具还有争议，就没有判决有优先受偿权。至于优先权问题，只有等执行异议之诉有结果后，再另行处理。
【执行君说法】
类似的动产抵押，一般需要制作财产清单，更要明确财产的权属。尤其是这些财产本身不需要登记，也不能办理抵押登记的时候。更要明确财产权属问题和是否已经设立了权利负担。
其实这个案件中，接受这些家具作为抵押物还是有一定风险的。以至于在诉讼中查封了家具后，案外人马上提出了执行异议，并且还打了执行异议之诉一审、二审，好在债权人这边找到了一些证据，才胜诉了。
在执行异议之诉中，除了我们常见的房产异议，有着明确的裁判规则。像这类动产权属问题，更多的还是要看证据情况。而大额的借贷或者买卖合同，在合同签订时，还是要进行审查，注意风险控制。
可以预见，这个案件后续的执行也是难度重重，对于已经查封的家具，在处置时，可能会有其他债权人参与分配，所以还要对该债权是否有优先权进行确认。执行异议确实对优先权的确认产生了影响，而这些本来是可以避免的。#律师来帮忙# #奇案大侦探第一季#
我是@执行君，关注我。
专注诉讼和执行一体化解决方案，解决你身边的债务纠纷。
《最高法关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》
对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误的情形主要包括：
七、违法对抵押物、质物或者留置物采取执行措施，致使抵押权人、质权人或者留置权人的优先受偿权无法实现
八、对执行中查封、扣押、冻结的财产不履行监管职责，造成财产毁损、灭失
疫情之后的资产价格：
疫情之后不少人担心出现成堆的债务纠纷，债务分两种，一种是小老板们没抵押的应收账款和民间借贷，这部分债务总金额不大，也就小老板自我消化，还有一种是有房子抵押的借款，后者才会影响资产价格。
债务增加并不可怕，只要抵押物也就是房子价格不跌就行，我之前遇到过一些债务人，房子被查封多年没被拍卖，等拍卖的时候房价涨了，那债务也就还清了，过去几年的债务问题基本就靠这个模式消化。
至于资产价格也不用太担心，资产价格是有钱人决定的，每过几年总会出现一批有钱人，比如早年的煤老板，后来的包工头，这几年层不出不穷的主播和网红，你抓不住风口不代表其他人抓不住风口。
一批小老板的房子被拍卖了，就会有另外一批小老板入住，江山代有才人出，各领风骚三五年。
比如这轮疫情，虽然大部分人的经济利益受损，可总有一部分人赚到了大钱，一部分人赚到了小钱，想想上海这几天的团购，既然他们赚钱了，总不可能活期存款放着吃利息吧。
配合着房地产的松绑政策，这些钱会去哪里，是闭着眼睛也能想到的。
然后这些钱，又可以消化之前那些破产小老板的债务，维系资产价格和经济的平稳，房子还是那座房子，不过就换了一个主人而已。
最近法拍房数量激增，好多辛苦打工人的房贷还不上了，法院能强制执行我的唯一一套住房吗？如果我把房租出去，听说租赁可以对抗银行的抵押权？
今天在头条刷到一个真实案例，一家五口人，夫妻2人，父母2人再加一个孩子，挤在一个80多平的房子里生活。每月房贷6000元，丈夫每月挣5000元，妻子挣4000元剩余的刚刚够全家糊口，日子虽然艰苦但也有盼头。随着疫情、经济形势影响，丈夫成为今年失业大军的一员。仅靠妻子的4000元苦苦支撑数月后，被迫断供了，银行例行申请司法执行程序。案例很普通很老套很悲伤，说不出的气愤、无奈，憋在胸口一口气吐不出咽不下。
翻看评论，发现很多朋友对于相关法律条文不太清晰，咱们今天一次说明白。
一、被执行人唯一一套住房能否强制执行？
先说结论：以前不能，现在满足条件可以。
为啥说以前可以执行呢？在遥远的1月1日，最高人民法院颁布施行了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该司法解释出台后，普通大众认为这是法律明示对被执行人的“唯一一套住房不得执行”，在当时也成为了一些不良债务人逃避法律责任的“尚方宝剑”。
后来，为了有效遏制这些无良债务人，国家出台新规给法律打补丁。在出台了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔〕10号）第二十条，符合条件，唯一住房可以执行。下面有请二十条：
第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
二、我如果把房子租出去，听说租赁可以对抗银行的抵押权？
呵呵，你又想多了，还不起房贷后，想着把房子租出去挣房贷？同时对抗银行的抵押权！这事等同于格林童话。
通常讲的“抵押不破租赁”说的是，抵押不破先租赁、抵押破后租赁两条原则，前者即抵押人（购房人）将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；后者即抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
所以，在以前物权法的旧时代，租赁权可以对抗抵押权的条件相对简单：在订立抵押合同前抵押物已出租。
在民法典新时代，租赁权可以对抗抵押权的条件为：抵押权设立前抵押物已出租+转移占有。就是说办银行贷款前，你已经把房子租出去了，人家租户也真的住进来了！这显然和大部分有购房刚需的打工人实际情况不符，他们都是一家老小自己居住。
买房是大事，近些年咬着牙硬上车的很多都是刚需一族，但有多大肚子吃多少馒头，应该量力而行。希望这个寒冬里，作为房奴的我们都不会断供吧。#房贷“断供潮”10月爆发？# #断供# #法拍房学院# #房贷# #失业# #抵押# #租赁#
某拍卖平台上的债权转让，债权本金280万，利息12万，加其他费用总计296万。
抵押物评估价635万，一抵，轮候查封。
拍卖平台展示评估价635万，起拍价255万。6个人报名，多轮加价后，以300万成交。
不知道中标者现在发现这个坑没有。他以为是300万买了个600万的房？实际上只是用300万买了295万债权。还不算能否顺利执行的问题，就算马上债务人还款，也只用还295万啊，中标者倒亏5万。
他们是咋想的呢
这个10亿元的案件，执行法院和抵押物都在四川，申请执行人某资产公司在湖北，被执行人某商贸公司和房开公司在福建。双方在在线上达成了执行和解协议。
面对这样的情况，执行人员是机械的执行财产，还是根据案件实际开展工作呢？执行人员先后通过电话和网络组织了10多次协商，最终双方达成了长期履行协议。
执行案件其实不仅仅是查封、拍卖、限高、失信，很多时候还是需要通过案件实际情况做出周密的安排和计划。
这样的案件是有和解基础的。
第一、标的10亿的案件会有很多抵押物，而财产处置周期长，程序多，当事人会来来回回的往法院跑。而对于法院来讲，处置如此多的抵押物，工作量是很大的。所以法院、申请执行人和被执行人都有调解的意愿。
第二、抵押物近期变现难。目前法拍房不是很活跃，处置价格低不说，很多财产无人购买而流拍。对于申请执行人尤其是资产官司而言，接受以物抵债后仍然需要继续处置财产，所以与其接受以物抵债，不如执行和解。
第三、长期执行和解能最大限度地实现申请执行人的债权。处置抵押物明显不能全部清偿全部债务，申请执行人还会接受大量的抵押财产。而达成执行和解后，被执行人会履行现金，如果按期足额履行，对于申请执行人而言是利好的。即便没有按期履行，申请执行人也可以重新启动拍卖程序，不会造成损失。
最后我要说，执行案件不论大小，都要各自的特点。因为案件标的不同，执行法院、双方当事人不同。优秀的执行人员或律师会根据不同的案件情况，制定周密详细的执行计划，而不是千篇一律的重复操作。
我是@执行君 。
重庆，老人全款买房，房主隐瞒房子已经被抵押的事实，而房产中介公司也没有做不动产登记查询，导致房子无法过户，老人认为房主和房产中介公司都有责任，然而，房主却根本不接老人的电话，这可如何是好。
这位老人姓刘，我们暂且称呼她为刘女士。
据刘女士说，她的孙女今年1月28日就满18岁了，所以她就想送孙女一套房子作为礼物。
想到做到，随后，刘女士找到了一家房屋中介公司，并在房屋中介公司的帮助下，看中了一套房子。
双方商定价格后，便签订了房屋买卖合同，然而，按照房屋中介的流程来讲，在签订房屋中介之前，房屋中介需要去做不动产登记的查询，以此来确保这套房子没有被抵押。
可是，房屋中介的销售人员，只是象征性地问了一下房主，这套房子有没有贷款，而房主告诉他没有，他居然就信了。
刘女士自然是跟着房屋中介的流程走，结果，她很顺利地就签订了合同，并支付了全款。
可是，当刘女士要求过户的时候，却遭到了房主李女士的拒绝，房主表示，这套房子已经被抵押出去了，不能过户。
房主的这个说法，让刘女士大吃一惊，她赶忙联系了房屋中介的工作人员，结果，房屋中介表示，他们也不清楚，不过，随后房屋中介去做了不动产登记调查，发现房主的这套房子在之前就已经被抵押出去了。
随后，刘女士赶紧和房主签订了补充协议，约定在6月30日之前，房主李女士将房子贷款还清，并配合刘女士过户。
然而，到了约定的时间后，房主李女士就玩起了消失，凡是刘女士的电话，李女士一概不接，而房屋中介那边，也是联系不上刘女士，这可把刘女士急坏了。
因为李女士始终联系不上，刘女士也不知道该如何是好，事情暂时到这里就结束了。
1，那么，刘女士买了已经被抵押出去的房子，她该怎么办才能成功地拿到房子呢？
根据⟪司法解释⟫的相关规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。
也就是说，在这种情况下，刘女士想要拿到房子，就必须帮房主李女士清偿所有债务，注销抵押登记，然后再过户房子。
事后，刘女士可以要求李女士赔偿她的所有损失，当然，我不建议刘女士这样做。
因为，刘女士是全款买房，所以，她支付给李女士的钱，完全够李女士清偿房子的贷款，而李女士没有去解押，说明李女士还有其他的外债，甚至可能更多。
如果刘女士贸然去帮李女士清偿房子的贷款，很可能会被其他债主找上门来。
2，那么，面对这种情况，我建议刘女士不要再找房主李女士，而是直接起诉房屋中介公司，要求房屋中介公司赔偿她的所有损失。
根据《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，被依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。
也就是说，房屋中介公司作为专业的中介人，有义务在双方签订房屋买卖合同之前，去做不动产登记的查询，并将查到的结果，如实的告知买房人刘女士。
房屋中介公司有义务对涉案房屋的基本情况进行核实，但其未尽到对涉案房屋进行审查的义务，导致涉案房屋不能按合同约定办理过户手续，给买房人刘女士造成了较大的损失。
而过错人全部都在房屋中介公司，因此，根据⟪民法典⟫的相关规定，房屋中介公司应当赔偿刘女士的全部买房款。
而根据淄博市中级人民法院在的一次民事判决中，一个叫张文飞的买房人起诉房屋中介公司没有尽到义务核实涉案房屋的基本情况，最后，法院判决房屋中介公司赔偿张文飞买房款的70%。
所以，我建议刘女士立即起诉房屋中介公司，不要再去找房主李女士了。
