#房价# #房产# 好久没做过地铁了，听粉丝说，房山线九号线跨线的事情马上要推进了，车厢里的站点都开始更新了，未来到9号线沿线，至少能节省5-10分钟时间，好事儿。当年我在中关村上班的时候，怎么不这样呢~~~
“说好了这个属于公摊面积，没有想到交房子的时候，房产公司竟然将它赠予给其他业主了……”北京房山，女子刘女士遇到糟心事儿：10月，刘女士与某房地产公司签订了房屋买卖合同，购买了一处商业用房，房屋总价款53.64万元。合同签订后，刘女士按照约定支付了购房款。
到了交房的时，刘女士却惊讶地发现，房地产公司竟然将其中公共卫生间和部分走廊的面积“赠送”给了其他业主。其实，根据分户平面设计图显示，其房屋所在楼层应有两个独立卫生间。
于是，刘女士以房地产公司违约为由，要求退还房款2万元，赔偿因公用面积被侵占而造成通风不畅、使用不便的损失1000元以及因房地产公司侵占公共卫生间给造成的物业费损失2000元。
（素材来源于北青网，笔者稍作整理）
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那么，本案中，由于房屋公摊面积内的卫生间被改造，作为业主刘女士有没有权利请求赔偿呢？这里就涉及到房地产公司是否构成违约认定问题？
第一，本案中，房地产公司私自改造户型，导致房屋实际情况与设计平面图不符，实际上已构成违约。
其实，根据我国《民法典》第五百零九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行合同应当遵循诚信原则。
本案中，双方在购房合同中明确约定了涉案房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积，在双方签订合同的情况下，刘女士按照约定支付了购房款，那么作为房地产公司就应该按照合同约定交付房屋。
并且，根据之前的规划，刘女士房屋与相邻房屋之间确实存在部分公共区域，平面图上标明该公共区域为女卫生间，女卫生间门口有小段走廊。
但是，在实际交付时，房地产公司将该公共卫生间及相邻的部分走道进行了封闭，并将该部分封闭空间作为相邻房屋的部分，交付给相邻房屋的业主占有使用。
并且，在庭审中，双方均认可女卫生间及公共走廊已“划入”邻居家中，房地产公司也确认交房前就已完成了户型改造，也就是说，房地产公司私自修改房屋设计图的，并没有得到刘女士的同意，已经违反合同约定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。
第二，房地产公司私自修改规划，对业主刘女士使用该套房屋造成不利影响，刘女士有权要求房地产公司承担违约责任。
《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
司法实践中，涉及商品房买卖合同的违约责任，可以按照合同约定确定，合同没有明确约定的可以根据实际损失情况确定违约责任的承担，同时双方可以协商确定赔偿数额，最高不应超过实际损失的30%。
在本案中，对于房地产公司违规侵占公用面积的赔偿诉求，考虑到房地产公司占用公共卫生间及相邻的部分走道，确实会对刘女士的房屋使用造成一定影响，法院支持了刘女士请求。
但是，对于是否应当返还相关的购房款？
法院认定根据双方签订的房屋买卖合同的履行情况，无法认定刘女士就该部分面积实际支付了相应房款；并且，相关行政部门已要求房地产公司按照规划设计图恢复原状。目前，该房地产公司正在逐步解决中。因此，法院不予支持该项请求。
最终，法院判决房地产公司赔偿刘女士损失1000元。
其实，涉及房产、车辆等大物件买卖，涉及金额较大，有必要提醒大家，不仅应按时交纳购房款，更应在签订购房合同、验房过程中“擦亮双眼”，注意是否有公共区域被改造、影响日常生活的情况，如果遇到类似违约的，应当及时通过法律途径维护自身合法权益。
#公摊面积内卫生间“消失” 业主起诉##北京头条# #生机大会# #律师来帮忙#
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我在老宣武新西城陶白地区里仁街有一套不到60平米的老破小，我45岁，北京人，无子女没有学区需求，1978年的老房子了想卖掉改善居住条件。我母亲78岁了一直独居在良乡大学城附近的瑞雪春堂，岳父母家在丰台七里庄。我们夫妻也没有通勤需求所以想考虑400万预算在房山买房，纠结长阳似乎发展保值能力更强。良乡的话以前住过对周边比较熟悉，瑞雪春堂环境不错，预算内能买到的户型面积也比长阳更大，照顾老人也更方便些，毕竟我母亲在这里住习惯了不愿意离开。我妻子名下在丰台七里庄小井润园有一套今年5月刚拿房本的回迁房，96平米的两居室，但是房龄整了，也想趁一卖一买退个税的机会卖掉。
请教问题1：丰台七里庄的房子目前不满两年趁一卖一买退个税在房山置换，西城陶白房子是我母亲名下满五唯一，所以直接变现是否划算？问题2：没有通勤学区需求的话良乡大学城附近瑞雪春堂的房子能买吗？还是长阳才是房山最佳选择？西城陶白里仁街的房子是1978年的公安局已购公房，56.89平米，加固改造过增加了一个南向阳台面积，感觉短时间不会有拆迁的可能了，没有学区通勤需求的话是否还有保留价值？我妻子名下丰台七里庄小井润园的回迁房，目前是我们家庭名下唯一房产，房龄房本不满两年又有3%的土地出让金，所以税比较高，如果趁一卖一买退个税在房山置换改善还能算首套是否合适呢？
回答：
1、没什么不划算的，房子是用来住的，为了居住升级就应该换。学区房既然用不上学位也换呗，趁着高峰期还能卖出高价，再过两年还不太好说呢。
2、自住为主的话就买大学城附近的呗，注重保值的一般都建议在长阳。一分钱一分货，房产的价值由地段儿体现。这没标准，看自己注重什么了。
拆迁一般没可能，二环内早就禁止新增建设用地了，连四环内都严控。所以除非是政治任务，否则一般都是维护，实在没有维护价值的时候或许原址重建。
有上学的需求就保留呗，没有的话何必呢？这两年入学高峰期，再过两年又是低谷期，看自己的需求和判断吧。
3、这问的怎么都是车轱辘话似的。还是这话吧，房子是用来住的，升级置换是应该的，反正是自己住，也不炒房，没必要太纠结其他的，都是居住之外的副产品。
仅供参考。
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#晒晒家乡冬季特色美食# #我的美食日志# #头条创作挑战赛# 【老北京早餐】今天北京天空灰蒙蒙的，有些阴冷。担心堵车，今早不到7点就出门了，因为要跟先生去房山老妈的老家派出所开个她与姥爷姥姥的关系证明。说起这事还真是挺无奈，办理老妈那部分房产继承不动产中心需要这个证明，之前在老家派出所已经开据了姥姥姥爷的死亡证明，但上面没有显示出他们与老妈的关系。老妈单位盖章的人事档案证明里显示了这个关系，但不动产不认还要派出所出具。
之前在网上曾看到过在办理某些法律事务时得证明他妈是他妈他爸是他爸，今天这事真就让自己给碰上了[捂脸]
结果可想而知，姥爷是上个世纪初出生的（那会应该还算是清朝），姥姥是上个世纪代出生，老妈是上个世纪30年代末出生，总之都是解放前。开始根本就没有户口。据派出所工作人员说，最早的户口本是上个世纪90年代才有的，之前都是户口卡片。今天一页一页翻档案户口卡片的老底儿也还是没有查到。
现在有规定老人去世时如果年龄超过80岁办理继承事项就不用开这个证明了，但是老妈去世时是79岁，就差这一岁，所以还要求开这个证明[笑哭]
根据今天去老家派出所办理的情况，根本没有查到档案老底儿。老妈是上个世纪60年代的大学生，出来上学户口一直也没有跟姥姥姥爷在一起，老家的派出所1972年以后的户籍档案还算全，之前的很多都不全了，所以没有查到也在情理之中。
派出所工作人员建议在世的相关人员能否出具他们关系的承诺书……也只能这样再跟不动产中心沟通协商了，不管怎麽样事情还是要办的[委屈]
所以今早跟先生在路过的一家早餐馆吃了顿早餐，北京人一般大都吃这个[太阳]
【老豆腐】我点的这个，不是很热，分了一些给先生吃。
【素丸子汤】先生点的，没想到这个比老豆腐热乎，放上些醋，味道还不错，我也帮着喝了点儿热汤吃了几个素丸子[笑]
【素包子】个儿还挺大，韭菜鸡蛋和素三鲜各一个。没想到素三鲜馅都是木耳，口感不是很好。先生开始还担心不够吃，服务员还提醒包子个儿大够吃了[偷笑]结果还真没吃完，剩了半个素三鲜的。
【肉包子】个儿不大，两个小包子。
【茶叶蛋】实际就是煮鸡蛋，1.5元/个。自己每天早餐都习惯吃个鸡蛋。先生担心蛋黄胆固醇高，偶尔才会吃。
今天在外面吃的早餐，一共花了18元。虽说不贵但感觉不是很热乎，尤其是天儿冷时，还是在家里吃得舒坦[偷笑][看见彼此][来看我]
买的西城三里河学区房已用完，学区房一直在出租。孩子目前初二了，在西城租房住。看您的文章多了，觉得学区房房子可以出售，市值700w左右。家庭还有一套房产在房山，的新悦都小三居，市值350-370万。目前受疫情影响那边也波动，但也想卖了。大厂有套别墅，老人买的早，就留着他们一直住。老公年收入30万，我受疫情影响工作室关了，收入目前还看不到。三口家庭现金流就得靠老公。
问题：
1、这两套房子出售时间，明年大概啥时候挂售合适？
2、回收资金大概1000万，二贷款款也没多少，手里资金不多，总价不超过1200万，准备置换一套房产，想买个三居能宜居，配套成熟保值就可以。看了您的文章，也不想买新房了（主要的确也不实惠），西城好的又买不起。就看了石景山。石景山新房都在古城那边，二手次新小区我主要看了雍景四季，雍景天成，茂华景公馆，这边五环交通也算方便，这几个小区环境可以，都有140-180平米三居四居。北大附中八大处分校也选到这边了，也算个利好吧。
章哥，请问我的换房策略对吗？这三个小区章哥能评价一下吗？或者石景山还有推荐吗？
回答：
1、买的，真不错，完整的吃到了学区房的全部红利。出售时间甭着急，明年是最高峰，后年也算，到了信息采集之后看吧，5月份前后。新悦都也一样，怎么也得明年春天了，年底出手不划算。
2、二套如果用商贷的话看具体房源吧，贷的太少的话税费未必合适，让中介算算，一房一议。石景山的这几个都不错，典型的自住+保值，就是流动性相对弱点儿。但也无所谓，长期持有不吃亏。
北大附分校的期望值就甭太高了，本校在前两年都成牛娃备胎了，这要不是换校长，弄不好过两年就被育英给顶了。分校就更说不好了，人大附在北京没几个成功案例。
3、换房策略我觉得没什么错。如果明年信息采集后学区房的价格没有什么变动，那还就更不着急卖了，争取鱼头吃到鱼尾。仨小区没必要评价，看自己喜好了。我是更喜欢茂华的，但保值都差不多。其他的就是金安桥这几个中海的了，房龄更新，流动性更好，正是性价比高的时候。
仅供参考。
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章哥，本人二套，想入手一套郊区房，首付150万左右，主要用于投资和积分落户，这两天看了大兴的天宫院小区和新源时代小区，房山长阳的康泽佳苑小区、顺义西辛南区，对这几个小区您有什么推荐的吗？谢谢
回答：
1、挺有意思，借题发挥多说几句吧。
2、150万，用于投资和积分，可选的这些小区却不是那么回事儿。这要让我说就是理想很丰满，现实很骨感。或者说是嘴里说不要，身体却很诚实。就跟我经常嘴里说要吃绿色食品似的，但一到超市就不自觉的走向方便面，然后再端着可乐薯条炸鸡问营养师：您看我选的食品推荐哪个？
天宫院小区是回迁房，新源时代也一样，安置房。康泽佳苑是一类经适，还是新经适房。西辛南区，听这名字像是适合投资的吗？就像有人叫王铁蛋，可以说是普通名字，但非说这是世家子弟，似乎让人很难相信吧？
3、投资任何产品，出身很重要。想收藏古瓷就最好买官窑的，微波炉专用款的升值不会太高。投资金属也最好买黄金白银，非说锅炉个头儿大，也只能是落个实惠。虽说巴菲特这糟老头子坏得很，但最好别和他说的“价值投资”对着干，“价格投资”大多数都没什么高收益。
4、如果是房产投资，那最好首选商品房，次选老公房，西辛南区就属于这种性质。之后是政策房。再之后是保障房，也就是康泽佳苑一类，只不过也能细分成好几种。然后才是安置房和回迁房。
各种性质没有优劣之分，只是看自己的买房目的了。如果就是自住，那凭个人喜好选择就行，别人的意见也不重要，反正也没打算赚钱。就跟娶媳妇找老公似的，搭帮过日子能和谐才是第一追求，是否能靠结婚发财是附属品，否则就是三观不正了。
但投资就是做生意，赤裸裸的金钱博弈，那最好遵循市场规律。买投资房就像是招聘员工，能赚钱才最重要，自己是否喜欢无所谓。所以一般都是看出身，包括学历和业绩。学历代表着基础能力，业绩体现了成长轨迹。能力高业绩好的肯定要的工资也高，可以不聘这种人以节约成本，但最好别只挑要价低的，这样大概率做不好买卖赚不到钱。
5、总之，我对这几个小区没推荐的，都是自住型的，也能满足落户，但不属于投资房。这些房子都有隐形的升值上限，就是不能超过周边商品房的涨幅，否则也就失去便宜的优势了。
所以如果是注重投资，那就最好选周边的商品房，别注重面积，只计算收益率。这就像两件投资品放在面前，一个是不知道升值多少；另一个也不知道升值多少，但肯定不超过前一个。那请问，你选哪个？仅供参考。
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目前北京房产的投资方向 最好是卖出市中心的房产，买入六环外郊区的房产的大好时机 。六环外郊区的房产，特别是房山六环外，基本上已经跌回到了的低点 ，已经被腰斩了 。现在卖出北京市中心的房产，买入房山的房产，等房山的房产，涨回来再卖出房山的，买入市中心的 ，这番操作下来，最少升值一倍[呲牙]。
#北京义务教育入学政策# 【房山区发布义务教育阶段入学政策，学位紧张地区多校划片为主】房山区刚刚公布义务教育阶段入学工作意见。意见明确，房山区将在入学压力集中、学位紧张的学校和地区，根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素，积极稳妥推进以多校划片为主、单校划片和多校划片相结合的入学方式，采取电脑派位的入学办法，科学合理分配生源。房山区发布义务教育阶段入学政策，学位紧张地区多校划片为主
章哥，我目前有个房山西潞园二里的房子，60平两室一厅，初高点买的，目前还没有涨回原价，那边升值很慢，当时公积金贷款120，目前还在还贷款。请问我是继续留着慢慢还贷款，还是卖掉置换合适呢？
感觉每天还银行钱，可是房子也不升值，4年了也没涨回原价呢，为了少损失，赶紧卖掉，还是继续还贷款呢？谢谢章哥。
回答：
1.我真不是炒房的，这种问题还是去炒房论坛问合适。
只是提醒一下，追涨杀跌频繁换筹是房产投资的大忌。除非是真正的专业炒房客，否则就算有点儿收益，也都能让交易成本给吃干净。
2.其实无论楼市还是股市，割的都是同一种韭菜。就是想发财却资金少的，基础情绪都是认知不够导致的恐惧+贪婪。而投资市场是严格遵守马太效应的：拥有的越多得到也就越多，拥有少且不具备能力的，连最后的都会被剥夺。
这也符合幂律分布的社会分配法则：财富资本永远向头部聚集，处于底部阶层的越折腾，被剥夺的越快。
3.楼市股市中永远有一种人，拿着不多的资金，想赚钱却不得要领，但又不愿意学习，只能是被迫的跟风。
但行情初期是根本没人提醒的，所以只能懵逼的错过。等到趋势明显时价格已经很高，此时损失厌恶的恐惧情绪又占领了思维认知，眼睁睁看着行情逐步走高也不敢跟进。之后就是贪婪与恐惧反复博弈，纠结到最后被贪婪所战胜，冲进市场买在最高点。
被套之后只是后悔，但仍然不学习专业知识，只归结于自己的运气不好。终于熬到了行情转暖，恐惧再一次支配思维，卖在了行情启动的初期。周而复始，一轮轮的被市场收割，直到连被收割的价值都没有了才无奈罢手，潇洒的去追求诗和远方。
4.初是上一轮行情最高点，于是格涨幅传导到郊区为主场，所以你买了。现在是行情的中段，郊区刚被传导到不久，所以你想卖。那就等于是买在了盛宴的落幕之时，却要卖在黎明前的鱼肚白。
这我也没什么建议，投资这玩意儿谁说什么都没用，决断只能靠自己。愿意卖就卖吧，留着钱在下一轮高点时再往里冲也好，有两次折腾干净也就不闹腾了。断了买房的念头才了无牵挂，很多人都因此达到了人生最高境界，无欲无求。
5. 反正如果是我的话会留着，这种郊区老公房没什么特殊的。跟随板块大盘，肯定是较晚才被传导到的。或许略低于平均值，但差不太多。既然已经错了那就别再错一次，投资不是赔钱接力赛，赢了也不光荣。仅供参考。
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不知不觉已经有1000个粉丝了，共写了27篇关于房山新城的文章，每次写完后都有很多粉丝点赞互动，非常感谢大家，还有很多粉丝发私信，由于私信太多很多都没有来得及回复，在此表示抱歉[作揖]。由于粉丝在增多，在发文章的时候会对一些敏感问题一笔带过，希望大家理解。很多人认为我是房产中介，在此澄清一下，我做了十几年拆迁工作，尤其是房山新城，很多房山项目都是看着从拆迁到建设的整个过程，对房山新城有很深的感情，自己也在房山置业安家。现在自己有一个小公司，做一些绿化工程，私人庭院和门店仿真植物软装服务等。现在写的内容都是房山新城的规划，没有任何利益关系。以前我不知道在头条写文章是给钱的，现在每写一篇文章大概会给30-50元不等，不知道这个钱能不能当真钱花，钱的多少应该是和浏览量有关系，等到10000粉丝时可以有抽奖功能时，就把这个钱用于粉丝抽奖。在此感谢大家点赞关注。
