#烟台头条#
烟台开发区被买房者忽略的一个小区
海晟花苑
这个小区商品房户型好，大三居的耳朵户型
绿化好，
最主要的是房子质量好，卫生间墙皮从来不掉落
你们知道为什么吗
总价600万以里，预算有限，只能大开间了，主要目的就是保值增值，出租收益相对高一些。正好看上富力城，也拜读了您对富力城楼盘的解析，觉得分析的很透很专业。目前有富力城，海晟名苑北区，万达广场东区，苹果社区南区几个看好的二手楼盘，麻烦您解读一下，哪个更适合拥有？海晟名苑北区属东城，孩子三年后上高中，有帮助吗？如果有，我还是倾向这个楼盘了。
回答：
1.高中不是义务教育，房子对直接上高中没帮助。但如果现在不是东城户口的话，有房子就可以在东城参加中考，也就是对获得东城学籍是有帮助的。
2. 如果没有学位的需求那就买苹果或富力城，没有学区溢价，性价比更高些。
如果有需求那就是海晟名苑了。不过北区是公寓，保值不是太好，价格高开低走，全北京的公寓大多都是这种情况。现在这价格还是含着溢价的，以600万来说应该买到40多平的，租金在7000多。那租售比是800多。而北京公寓的常规租售比是500多，所以仍然是30%的溢价，甚至有可能更高点儿。
万达广场东区，更是公寓，70年的。办公或出租更合适，自住看自己是否接受这环境类。保值一般，就是租金高，高租金是用升值慢换的。这儿的租售比应该就是500多，同样的总价租金能到1万。
如果注重保值那最好别买公寓了，北京几乎没有保值好的，只是租金和当学区房合适。开间本来保值就相对弱，除了年轻人多的板块之外，多数都落后于普通户型。
富力城是普宅定位，所以开间应该只是稍弱而已，比公寓还是强的多的。租金也偏高，富力城的开间应该能租到8/9000吧，同样是用保值略弱换来的。
苹果社区的开间相对更好点儿，年轻人相对多的社区，所以开间保值属于还不错的，要不就买这里吧，这些年没落后，比富力城的开间还强些呢。仅供参考。
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突发！10月20日上午，东城海晟名苑南区发布告知书，全员居家三天。
上午，朝阳区京旺家园有单元涉史家小学疫情，临时封控！
将府家园连续三天核酸！
有学校通知最新摸排涉东城区多个点位！提醒大家注意防护！
关于烟台开发区海晟花苑中学的事情，大家不要再问了哈，之前发过一次了：位于烟台开发区海晟花园南侧中学，依据片区学位需求，该学校计划在开工建设，秋季开学投入使用。大家相互转告一下。
章哥 我又来请问了，之前和您说过我买了北京书院的房子，因为孩子以后会在雍和宫附近上小学，不过现在刚3岁，马上上幼儿园，还有3年缓冲期。现在的困惑是：
方案一，我把我父母中海城东西通透145平米的房子租出去，让他们住我的新房，我到附近租个老房子住，幼儿园就在惠新西街上，等孩子该上小学了我再决定下一步是去雍和宫附近继续租还是怎么样。
方案二，卖掉中海城的房子，看中了国典华园小区南北通透120平米的户型，父母老观念就是要住南北通透，不过看房价趋势，国典华园近涨幅仅仅是跟上了大盘，这个小区怎么样？另外请问惠新西街，安贞附近的次新小区有推荐的么？或者东城雍和宫，和平里的次新小区也行，为了孩子以后上学，也因为已经买了书院的房子，以后和父母住的不能太远，是不是也就这几个区域可以选择了？您还有其他可推荐的区域么？谢谢您！
回答：
1、常规方案都是换租的形式，但中海城这么大户型的未必好租。蛋壳暴雷，链家和我爱我家现在也都在收缩，基本不收房，解约的倒不少。自己租的话也不好租，很少有家庭租这么大面积。一般也都是二房东租走再分租，那对装修的损毁大，也有可能有麻烦。所以要考虑好，先去中介问问为好。
2、国典华园近十年的涨幅就是北京大盘，这就挺好的了，比那些跑输大盘的强。这里本是就是市区成熟板块，是大盘最基础的组成部分，当然是跑不赢，只要不输就算是好事儿。
能跑赢大盘的基本都是新区，从最开始的没人搭理到后来的高攀不起。市区板块都成熟的没建设用地了，所以除非是学区调整，否则不太可能走出独立行情。像国典华园当年就很贵，开盘1.5万，跟金融街的中海凯旋差不多价格。但塔楼多，户型大，房价不好涨上去。而中海凯旋是借着金融街的产业优势，在学区房概念没火爆的时候就涨到4万多，而国典华园到才3万多，之后就是正常走势，没什么特殊的。
不过这比很多同时期的小区已经强了，像海晟名苑，绝对的高档标杆小区。当年贵多了，到就6万多，到今天不过是翻了一番，还不如国典华园呢。所以国典相对更稳妥一些。
3、这种自住用房我不好推荐什么，市区很少有能跑赢大盘的。其他区域就是投资的比重更大了，基本都出四环了，还是换租，也就是比中海城强些罢了。所以是否合适得先确定好了。仅供参考。
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烟台开发区家园美化和老旧小区改造计划清单
在和谐家园、季翔花园、中建瀛园、金凤、福康、海晟三期和四期、富馨佳苑等西区安置小区，以及福莱山街道银芝小区等小区内部分楼宇实施美化家园工程，计划完成。
对鑫兴佳苑、天一苑、永兴花园、念慈名人家园、通发商城、黄山花苑、海滨花园、金沙滩花园、鑫发小区（东区）、天地景苑、星海花园、静海阳光海岸、海澜花园、商检家属楼、玉财公寓等15个小区实施老旧小区改造，主要对居住区的基础设施进行改造提升，计划底完工。
