07北京拆迁律师：补偿不高，是不是哪个环节出了问题？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师为您解读补偿不高，有可能是评估环节出了问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。由此可见，市、县级人民政府征收国有土地上房屋时，应当予以公平补偿；公平补偿的基本要求是不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。征收国有土地上房屋，会依法对被征收房屋进行评估，并出具评估报告。考虑到房地产市场价格的波动，房屋进行的评估时点就显得尤为重要了。在此提请大家注意以下几点：（1）注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。（2）市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。（3）补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。（4）坚持《征补条例》第二十七条规定的事实房屋征收应当先补偿、后搬迁。（5）征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。史律师提醒拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
因评估太低拒绝签订协议，房屋强拆导致山东企业主损失近百万 #企业拆迁##强制拆除 强拆##山东淄博#
因为政府强拆了公司名下的房屋，苏先生找到了盛廷律师。
苏先生是山东淄博某医药有限公司的法定代表人。9月，因为招商引资，区政府准备将苏先生的公司建设成医药现代物流园。
4月，街道办事处对苏先生公司房地产进行了测量评估，因对办公楼、土地等评估价格太低，苏先生不认可评估结果。
尽管对评估结果不认可，但公司内的租户依然在街道办事处的胁迫下，被迫搬离。苏先生说，此举对其造成了近百万租赁损失。这些损失都有租赁合同和强迫租户搬离的录音照片为证。
租户被强制搬离期间，苏先生迎来了更为严重的打击，这也是他最终下定决心找律师介入的原因。
4月，医药公司被不明身份的人员推倒一间房屋和10余米的院墙，价值共10余万元。当时苏先生曾委托北京另一家律所代其申请财产保护并立案。一个月后，派出所给出了受案回执。
但是此次诉讼并没能实质性阻碍拆迁的进程。三个月后，更过分的事情出现了，这次，公司里的监控都被蓄意破坏了！无奈之下，苏先生向派出所报警，但也没改变什么，职工被强行赶出，员工宿舍失窃，日常用品和账本丢失，仓库被强拆……
目前，苏先生企业名下的部分房屋已经被强拆完毕，而苏先生找律师的初衷也仅仅是请求合理的赔偿。
盛廷律师告诉苏先生，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等相关法律法规，市县一级政府作出房屋征收决定并依法公告，并且评估公司的选择也应遵循被征收人的意见。
在律师办案的过程中，查找征收方的违法点，往往是律师切入案件的角度，发现违法点后才能有的放矢的制定维权方案。
目前，苏先生已经委托盛廷律师代理其案件，盛廷律师必将尽职尽责维护其合法权益。
最高法明确：房屋未占用的院落、空地等，通通按市场价补偿！
专注征地拆迁的北京史西宁律师-03-27


棚户区改造是征地拆迁领域的热点话题之一，“补偿是否合理”也是每一位被拆人最为关心的问题。现在城市房屋拆迁最主要依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，虽然其已经对补偿范围进行了框架性的描述，但仍然因为不够具体，适用时会发生很多分歧。现实中很多城市中有很多老宅都是带有院落、空地的，这些多出来的面积的补偿一般都非常低，这是否合理？其实最高人民法院对此早有具体规定，今天，北京京坤律师事务所高级合伙人史西宁律师为大家进行讲解。

院落按市场价补偿有法律依据
最高法《于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中明确提出：国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。该回复就是在告诉大家，在拆迁过程中，被征收人可以主张对院落、空地等土地享受市场价值的补偿，而这些主张都是有法律依据的！
在拆迁过程中，若有关部门拒绝给予我们院落、空地的合理补偿，就属严重侵害百姓利益的行为，我们应当大胆争取!

院落市场价值才是合理补偿
国家制定拆迁政策的目的就是帮助居住条件落后的居民改善自身的生活条件，所以补偿标准最基本的原则就是：保证被拆迁人的生活水平不会降低。如果从原本舒适宽敞的独栋大院搬到了拥挤不堪居民楼房，在这个过程中还缺乏合理补偿，被拆迁人的生活水平就是不合理地降低了。
依据该补偿原则，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条中说到：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。在很多寸土寸金的城市中，院落应当按照市场价值予以确定，才是对被拆迁人生活最好的保障。

集体土地上房屋院落亦应借鉴
《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定，集体土地上房屋拆迁要参照《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》精神执行。即使目前农村宅基地审批越管越严，宅基地最大面积也越来越小，但不可否认，农村房屋院落空地也是应当给予补偿的。尤其是对一些城中村来说，这些集体土地已经划入城市规划区，这些村民的院落亦应当按照市场价值进行补偿。
现实中，有不少村民的院落没有按照国家政策进行合理的补偿，史律师在此也希望国家能继续完善法律，扩大集体土地院落按照市场价值补偿的范围，进一步保障广大农民的合法权益！
国有土地上房屋征收的补偿
一、补偿内容
参考图片知识，补偿种类大体分为这几块，具体项目会存在一些差异。
二、订立补偿协议
补偿协议中需包括如下项目：
1、补偿方式，2、补偿金额和支付期限，3、用于产权调换房屋的地点和面积，4、搬迁费，5、临时安置费或者周转用房，6、停产停业损失，7、搬迁期限，8、过渡方式和过渡期限等事项。
当有疑问或与事实不符时，一定要及时找专业律师咨询，以防错过主张自己权力的期限，而落个“未在法定期限内申请复核评估和鉴定”。
三、实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
近一千平方米房屋被征收仅补偿370万，村民起诉撤销补偿决定。农村集体土地征收应按照《土地管理法》等法律法规，经法定程序依法征收。但张先生在集体土地上的971平方米的房屋，征收方却未履行征地法定程序，直接按国有土地上的房屋征收程序进行征收，且补偿仅349万。
张先生不服，委托律师通过法律途径将房屋征收补偿决定撤销了。今天，北京圣运律师事务所主任王有银律师和大家一起看看这个案件。
张先生是湖南某村村民，在该村建有房屋，总面积971平方米。，该村被纳入棚户区改造项目红线范围，同年11月17日，征收方发布《房屋征收决定》及《房屋征收补偿方案》，张先生的房屋在征收范围内。征收方选定评估公司对张先生的房屋进行估价，评估价格为349万元。随后征收方就补偿事宜与张先生进行了多次协商，但一直未能达成补偿协议。9月20日，征收方对张先生的房屋作出《房屋补偿决定书》，对张先生进行一次性货币补偿，共计370万。
张先生不服，委托律师帮助维权。11月15日，张先生向市政府申请行政复议，但市政府作出维持房屋征收补偿决定的《行政复议决定书》。于是张先生向法院提起行政诉讼，请求撤销行政复议决定和征收补偿决定。
一审法院认为，征收方在履行正当程序后，依据房屋评估价值作出涉诉房屋补偿决定，保护了张先生的选择权。被征收房屋价值按当时时点评估合理，张先生在法定期限内也未提出异议，不存在被征收房屋价值过低的问题。因此，判决驳回张先生的诉讼请求。张先生不服，向湖南省高院提起上诉。
湖南省高院认为，张先生房屋所在土地为集体土地，征收方按国有土地上房屋征收程序进行征收，属适用法律、法规错误。且征收方对张先生涉案房屋的评估价，比较周边房价，明显较低。即便按国有土地上房屋征收补偿，征收方未告知张先生明确的房源以及具体调换方式，未保障张先生就货币补偿还是产权调换的选择权。因此，法院判决，撤销一审判决，撤销市政府作出的行政复议决定，撤销征收方作出的房屋征收补偿决定，责令征收方重新作出处理。
赵先生等4人是江苏南通某区居民，在该区拥有住宅房屋。6月，因体育场周边地块工程项目建设，当地区政府作出《房屋征收决定的公告》，将赵先生等人的房屋纳入征收范围。但赵先生等人认为补偿标准过低，遂委托北京冠领律师事务所提起诉讼，请求法院判决撤销该房屋征收决定。在案件诉讼过程中，被告区政府自行撤销该决定，江苏省南通市中级人民法院依法作出判决：确认被告区政府作出的《房屋征收决定的公告》违法。
法庭上，被告区政府辩称：被告实施的房屋征收符合四规划一计划，而且基于基础设施改造、旧城区改建等公共利益需要；被告依法对补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见并进行社会稳定风险评估，征收补偿费用已足额到位、专户专储、专款专用，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定；房屋征收决定得到大多数被征收人的同意和支持，请法院驳回原告诉请。
针对被告的抗辩意见，冠领律师全面出击，指出被诉房屋征收决定作出的依据、程序、内容违法，其中以下观点获得法院支持：
第一，被告提供的证据材料，缺少对房屋进行征收符合国民经济和社会发展规划的相关证据，且部分证据材料未达到《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定要求，被告基于公共利益需要对案涉地块上的房屋实施征收的证据不足。
第二，房屋征收决定所附的补偿安置方案没有明确产权调换房屋的具体位置、面积等内容，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，无法作为其后与被征收人签订补偿安置协议或作出征收补偿决定的根据。另外，被告在补偿安置方案的拟定、征求意见、修改、公告等方面也未完全依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的内容执行。
经过此次庭审，被告区政府认识到工作中存在的漏洞，未及判决，就自行撤销了该房屋征收决定，并书面告知法院。鉴于此情况，法院依法作出判决：确认被告区政府作出的《房屋征收决定的公告》违法。
企业遇到征收拆迁，安置补偿方案也不同于普通住宅补偿，会面临更多问题，涉及到需要补偿的内容较多，补偿金额一般比普通拆迁要高，那么，如果企业遇到拆迁能获得多少补偿，补偿项目及标准是什么？
今天，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您具体分析：
1、企业房屋价值补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。房屋征收决定作出前市、县级人民政府应当对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
企业房屋价值补偿的前提是企业的合法房屋，如果被认定成违建了，可能只能获得建筑成本，甚至有些地区建筑成本都不予补偿。
2、搬迁、临时安置补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收企业可以获得因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
3、停产停业损失补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收企业可以获得因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
史律师提醒：
补助和奖励是为了鼓励被拆迁人尽快签订拆迁补偿安置协议而设定的，具体数额由征迁方决定。补助和奖励作为一种奖励机制，不宜过高，若过高各被征迁人要谨慎，拿到合理补偿比获得拆迁奖励更重要。
05北京拆迁律师：国家赔偿的标准是什么？在征收拆迁过程中，因为各种各样的原因，经常会出现拆迁部门威逼利诱的行为，有时甚至还会出现强拆偷拆的行为。遇到行政机关违法强拆，国家应当承担赔偿责任！那么，被拆迁人可能存在很多疑问：拆迁中赔偿标准是怎样的？今天，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师将结合相关的法律法规为大家分析国家赔偿的标准是什么。在房屋征收强制拆除的行政赔偿案件中，依照现行法律规定确定行政赔偿项目和数额时应当秉持的基本原则是，赔偿数额至少应不低于赔偿请求人依照安置补偿方案可以获得的全部征收补偿权益，不能让赔偿请求人获得的赔偿数额低于依法征收可能获得的补偿数额，以体现赔偿诉讼的惩戒性和对被侵权人的关爱与体恤，最大限度地发挥国家赔偿制度在维护和救济因受到公权力不法侵害的行政相对人的合法权益方面的功能与作用。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。史律师提醒拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
四、北京拆迁律师：拆迁户对拆迁补偿不满意该怎么办？可以申请听证，这项权利不能忘！在征地拆迁中，咱们被征收人往往关注的就是征收方提供的拆迁补偿，但是，征地拆迁中所产生的纠纷也就是因为征收方提供的拆迁补偿款不合理。所以在实践中如何解决被征收人与征收方就补偿问题而产生的纠纷，就成了一个大难题。在以前的文章中经常提到咱们被征收人在面对不合理的拆迁补偿时一定要与征收方进行协商，但是在协商的过程中很有可能会先任意一方态度强硬或者说直接谈崩的情况，那么在这种情况下，再想通过协商的方式来解决问题可以说是天方夜谭。本文，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师将为大家介绍一个更简单地解决拆迁纠纷问题的方法，那就是听证会。我国拆迁程序中对于听证会的规定城市：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。农村：县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。听证会的流程(1)听证会前首先由书记员清点核实申请人、案件调查人及其他听证参加人是否到场及其身份的真实性。(2)书记员宣布听证会纪律、听证参加人的权利义务，报告主持人听证会可以开始。(3)听证主持人介绍听证主持人、书记员的身份资格，并询问当事人是否申请回避。当事人申请听证主持人回避的，听证主持人应当宣布暂停听证，报请行政机关负责人决定是否回避;申请听证员、书记员回避的，由听证主持人当场决定。对驳回申请回避的决定，当事人可以申请复核一次。(4)听证主持人宣布听证事项、介绍征收项目的情况并说明听证会的目的和宗旨后，由调查人员说明当事人的事实、证据等。(5)当事人就调查方公布的事实、依据及己方的主张进行陈述和申辩。(6)在听证主持人的主持下，调查人、听证申请人进行质证，然后展开辩论。(7)其他听证参加人(第三人、证人等)进行陈述。(8)调查人、听证申请人进行最后陈述。(9)主持人宣布听证会结束。史律师提醒拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
四、北京拆迁律师：拆迁户对拆迁补偿不满意该怎么办？可以申请听证，这项权利不能忘！在征地拆迁中，咱们被征收人往往关注的就是征收方提供的拆迁补偿，但是，征地拆迁中所产生的纠纷也就是因为征收方提供的拆迁补偿款不合理。所以在实践中如何解决被征收人与征收方就补偿问题而产生的纠纷，就成了一个大难题。在以前的文章中经常提到咱们被征收人在面对不合理的拆迁补偿时一定要与征收方进行协商，但是在协商的过程中很有可能会先任意一方态度强硬或者说直接谈崩的情况，那么在这种情况下，再想通过协商的方式来解决问题可以说是天方夜谭。本文，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师将为大家介绍一个更简单地解决拆迁纠纷问题的方法，那就是听证会。我国拆迁程序中对于听证会的规定城市：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。农村：县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。听证会的流程(1)听证会前首先由书记员清点核实申请人、案件调查人及其他听证参加人是否到场及其身份的真实性。(2)书记员宣布听证会纪律、听证参加人的权利义务，报告主持人听证会可以开始。(3)听证主持人介绍听证主持人、书记员的身份资格，并询问当事人是否申请回避。当事人申请听证主持人回避的，听证主持人应当宣布暂停听证，报请行政机关负责人决定是否回避;申请听证员、书记员回避的，由听证主持人当场决定。对驳回申请回避的决定，当事人可以申请复核一次。(4)听证主持人宣布听证事项、介绍征收项目的情况并说明听证会的目的和宗旨后，由调查人员说明当事人的事实、证据等。(5)当事人就调查方公布的事实、依据及己方的主张进行陈述和申辩。(6)在听证主持人的主持下，调查人、听证申请人进行质证，然后展开辩论。(7)其他听证参加人(第三人、证人等)进行陈述。(8)调查人、听证申请人进行最后陈述。(9)主持人宣布听证会结束。史律师提醒拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
