NO 272
01
大规划
在最新的"长三角更高质量一体化"规划中，苏州在交通方面被弱化。不但机场完全没了，高铁站的地位也没有提升。
整个39页的文件中，京沪高铁大动脉上的苏州北站只被提到一次：
规划建设上海浦东、南京北站、杭州西站、合肥西站、合肥新桥机场站、宁波西站、苏州北站、温州东站等一批综合客运枢纽。
被定义为"综合客运枢纽"之后，苏州马上就撸起袖子开干了。5月16日，苏州北站综合枢纽建设指挥部正式挂牌。好多领导参加了挂牌仪式。媒体也纷纷跟进。
房产媒体当然是最积极的了。
02
苏州北
我们回顾一下苏州北站的发展史。
苏州北站开工建设。建成。坐落在京沪高铁之上，是去南京、北京的交通要道，兵家必争之地。
，高铁新城挂牌。苏州对这个新城投入很大。地铁2号线通车，天成信息大厦建成。万汇大厦写字楼开盘。中环北线通车。圆融广场开业。紫光大厦启用，地铁4号线通车。
我以前的文章《刚需购房先看城市规划，苏州“四大新城”，应该这么选》里讲过高铁新城的购房建议。三个新城里，我是最看好高铁新城的。主要是因为地铁。
高铁新城这些年一步一个脚印，走得很稳。当然，走得也很慢。
经过8年建设，如今到，从中环北线上看高铁新城，还是不够热闹。
8年对于一个从无到有的新城来说，时间不算长。高铁新城在建设之前，几乎就是一片荒芜。住宅房产也是从零开始。
房产投资人关注一个板块，从来不看新楼盘的。高铁新城的二手房挂牌量，700多套。这里面有五分之一不是住宅。二手住宅只有500多套。
相比之下，开始卖地的尹山湖板块，面积比高铁新城小一半，二手房挂牌量是2千套。
高铁新城的房地产市场，并不成熟。
一个新城的发展，是需要时间的。8年时间，还远远不够。
03
苏州南
最新的长三角一体化规划中也提到了苏州南站。苏州南站要建在汾湖，这一点基本没有什么悬念了。
可以说汾湖苏州南站的概念，刚刚形成。如果汾湖要造一座新城，那么它现在还是一个"零"。详细的规划图纸都没有一张。
从地理位置上看，青浦、汾湖、嘉善，似乎处在长三角沪宁杭的中心位置。
也正因为如此，汾湖与沪宁线、沪杭线都沾不上边。抱大腿都够不着。
大写的尴尬。
很多网友会问，现在去汾湖买房子怎么样？
我一般会回答：请参考苏州北站。
苏州北站从建设开始，到如今，是的时间。
如果今天苏州南站开始建设，那么2032年，"汾湖新城"发展一切顺利的话，就差不多是现在高铁新城的样子。
大概率，还达不到高铁新城的水平。
04
赌明天
苏州南站从战略地位上，不可能与苏州北站平起平坐的。
我之前写的文章《长三角一体化，苏州新增高铁线路和车站，刚需购房者请回避》里，对此有过详细的分析。
所以现在就投资汾湖的房子，需要像司马懿一样，十年的隐忍，十年的冒险，才能看到一丝爆发的希望。
盛泽与汾湖同理。根据规划局网站上的文件，盛泽站选址的位置，离盛泽镇中心区直线距离更远。但越是这样，需要建设的配套资源就越多。
苏州每年的财政投入总额是有限的。一核四城还在嗷嗷待哺。汾湖和盛泽能抢到多少口粮，并不乐观。
对于刚需购房者来讲，人生的第一套房子，不要去买一片不毛之地。不要去赌之后的未来。这样的风险，我们承担不起。
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