经济观察网 记者 田国宝7月20日，在招商证券电话会议上，富力地产董秘胡杰对前一天收购万达酒店的交易进行详细解释，他认为，77家酒店一年有50亿元现金流，200亿元收购对价4年即可以收回来，“通俗地说富力买了只可以下蛋的母鸡。”
在7月19日万达、融创、富力三方签约仪式上，王健林发表讲话是也认为富力捡了个大便宜，“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。”20日，交易三方旗下上市公司股价出现较大幅度上涨，说明交易获得了资本市场认可。
不过，申万宏源最近研报并不看好这次交易，认为富力买贵了。
便宜还是贵了
7月19日，万达与富力签订协议，富力以199.06亿元价格收购万达旗下76家酒店全部股权及1家酒店70%的股权。77家酒店建筑面积38.65万平方米，共有23202间客房，折合成本每平方米6100元。
据胡杰透露，富力和万达在上周日（7月16日）才开始谈判，“收购成本确实有变化，到签约前最后一刻才定下来。谈判过程大的东西之前已经谈完了，富力只接受6折。”解释了签约当天背景板变化。
按照双方约定，交易付款共分三期，签约3天内富力向万达交20亿元定金；3个月内具备交付条件后再次支付80亿元，并完成交割；1月31日前支付完成最后99.06亿元交易尾款。
在富力看来这显然是一笔比较划算的买卖，胡杰在招商证券电话会议上表示，77家酒店账面净值为330亿元，交易价格仅为账面净值的6成，每家平均收购成本接近2.6亿元，富力自己开发一家酒店成本是5.4亿元。
自己开发不仅成本高，而且新建酒店需要4-5年才能成熟，如果自建77家酒店至少需要时间。从万达收购过来的77家酒店多数已经进入稳定盈利阶段，富力接手后省去大量前期费用。
不过申万宏源证券并不看好这笔投资，其认为，77家酒店除去未开业的2家，共实现利润8.74亿元，全部开业后净利润不会超过10亿元，“给予目标估值约为10倍PE，则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元。”
按照申万宏源的说法，富力花费199亿元购买万达77家酒店，非但不是“买了只下蛋的母鸡”，而且还多花了近百亿代价，“虽然富力收购万达77家酒店与账面净值相比折价40%，但我们认为该收购价格并不如想象中地有吸引力。”
财务好转还是恶化
双方另一个争议焦点是关于购买万达77家酒店后，富力的杠杆变化，富力认为在账面净值的基础上折价40%，降低了富力的负债率。而申万宏源则认为收购完成后，富力地产的杠杆率升高了。
胡杰表示，万达将77家酒店资产、土地权益剥离到子公司，富力收购子公司，交易完成后，富力的净资产增加了100多亿元，负债率从79.9%可以下降到74.9%-75%，收购改善了富力资产负债水平。
胡杰进一步指出，上半年富力完成400亿元收入，富力自有资金较为充足，可以覆盖收购支出，不会带来现金压力，而且万达已经将77家酒店债务进行剥离，富力收购后不会增加新的负债。
申万宏源则认为，上半年富力实现合约销售390亿元，同比增幅为30%，而核心开发商（申万宏源研究行业覆盖开发商）同期销售收入同比增幅为56%，富力上半年销售增幅在核心开发上中位居倒数第三，远远落后于平均值。
同时，富力上半年拿地支出高达200亿元，超过全年140亿元拿地金额，截至末，富力总负债高达1230亿元，净权益负债率为175%，也远远高于核心开发商78%的平均水平。
申万宏源预期，富力中报中，其总负债规模和净权益负债率还将进一步上升，“而在房企融资不断收紧的情况下，富力销售前景不甚明朗，净负债率继续上升，均加剧了我们的担忧。”
为此，申万宏源将富力目标价定位10.5港元，与当前富力股价相比相差18.7%，“我们重申富力地产减持评级”。
