我们预计，未来企业租户在选择物业时将提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理的关注程度。而开发商也有望将这一因素考虑在新项目的设计以及现有项目的改造过程中，从而推动办公物业的综合品质以及行业标准的进一步提升。
对零售地产市场的影响：
一、短期内实体零售受显著负面影响，运营商及零售商共御市场冲击
新冠疫情带给中国消费市场的负面影响已十分显著，减少外出等疫情管控措施导致 春节黄金周 消费大幅降低。城市交通客流是零售消费的强关联性指标，中国主要城市地铁客流数据的变化直接折射出消费市场受到的冲击。春节期间，中国主要城市地铁客流相比去年同期回落80%-90%。
在香港,由于社会局势紧张，春节期间疫情的爆发为香港的零售业带来又一次沉重打击。尽管疫情被认为是暂时性的，但它可能致使经营能力较弱的商铺提前歇业关闭。更多的业主可能通过降低租金来争夺租户，从而加剧租金下降的趋势。
运营商主动免租，零售商全面打开线上渠道以保证疫情恢复后更强的韧性。伴随消费端的突发改变，中国主要零售物业的运营商以及零售商积极应对变化中的重重危机。在运营商方面，数百家购物中心、百货商场实行免租或减租政策，一定程度上缓解商家的经营困难。除了运营商外，零售商也在主动 自救 ，以缓和实体零售中的损失。诸多零售或餐饮品牌在春节期间也积极打通线上渠道，开展或加大外送外卖服务，其中包括许多以往并不提供此类服务的商家，如高端米其林餐饮品牌及部分服装品牌。
二、从宏观消费视角分析零售地产市场需求端的变化
疫情结束后的短期市场反应也将极大影响宏观消费市场和零售地产市场基本面。针对短期宏观消费市场的变化，我们按行业受影响程度将其分为三大类：
获益型业态：该类型业态可能在疫情中短期内受益，在疫情结束后基本恢复至常态水平，全年数据有望超出年初预期。代表性业态：日用品、医药、线上消费等。
补偿增长型业态：该类型业态在疫情中将受到显著影响，但在疫情得到全面控制后，受到抑制的消费力将集中释放，短期消费市场或出现补偿式增长，但全年增速将大概率低于疫情爆发前的市场预期。代表性业态：时尚零售、旅游、线下教育、健康等。
承压型业态：该类型业态同样在疫情中受到显著影响。但与补偿增长型业态不同，因其当期时效性高，消费无法延期释放，所以相应统计指标的全年数据将显著回落，承压更为明显。代表性业态：餐饮、娱乐、短途通勤等。
由上述对宏观消费市场的分析衍生到零售地产市场本身，我们预计本次疫情对不同业态的零售商将带来不同的影响。
因获益型业态消费更加稳健的基本面，社区超市、生鲜超市、便利店等业态全年整体需求将保持相对平稳。补偿增长型业态如时尚零售（尤其是中低端零售）、健身房、线下教育等租户，虽然短期内受到疫情冲击极大，但疫情结束后受到消费者购买意愿快速恢复的推动，相关业态活跃度将会显著提升。承压型业态消费整体受疫情冲击更大，餐饮、体验两大类租户整体表现可能相对低迷。
六个代表性零售类别销售走势（限额以上企业或上市企业）
*此数据仅供参考
三、从长期看来，中国消费市场及零售地产市场仍具韧性
当疫情结束后，中长期的消费市场将回归经济基本面，消费在可预见的未来仍将是驱动中国经济增长的核心动力。国内产业积极调整转型，从高增长转型为高品质，经济增长更具可持续性。中国高速推进的城市化进程将持续带来城镇人口增长。消费结构亦将发生改变，中产阶级、千禧一代等消费群体的崛起必将重塑消费格局，激发消费新触点。主力消费客群规模在未来的进一步扩张将持续利好中国内需增长。
对物流地产市场的影响：
一、高标仓库市场整体需求及租金受疫情影响有限
基于疫情下更多线上渠道扩容、仓储租金占企业支出比例相对有限、民生相关品类需求的不降反升三大因素，我们认为高标仓库在疫情下更显韧性。虽然部分承租高标库的企业尤其中小型租户的现金流可能会受到货物囤积、个别消费品类短期动荡、卫生升级致物流成本上升等因素的影响，从而对个别高标库造成一定的短期影响。但与此同时，与民生相关的需求品类不降反升并有更多消费品类打开线上渠道。此外，线上消费扩容以及周转难度的增加导致了货物囤积，短期内或有新增租赁需求出现。因此综合来看，无论是在市场需求还是物业租金走势方面，疫情对于整体市场的负面影响将极为有限。中长期来看，随着疫情控制后企业周转提速并受益于疫情期间更多线上购买渠道的打开，整体市场将快速回归正轨。
二、新兴需求将加速市场需求格局演进
鉴于近几年零售总额增速的放缓以及自建库开始更直接影响租赁市场等方面的压力，中国物流市场总体需求在保持韧性的同时增速或有所放缓。但同时，基于对市场的长期追踪，我们观察到，在经历了黄金十年之后，中国物流市场正在发生需求格局的演变，传统类型的需求增长正在放缓，而未来的增长点会集中在一些新兴需求类型。本次疫情的极端情况在给物流市场带来挑战的同时，也进一步明确了部分新兴需求的必然性。
相关数据显示，中国生鲜电商市场规模在-间以超过50%的复合增长率增长至超过3500亿元的规模。本次疫情下，多家生鲜电商平台订单量急剧增加，线上购买生鲜的普及率大幅提高。虽然面临订单量的剧增，生鲜电商会在短期内面临运力紧张的局面，但是一定程度上为整个行业的中长期发展创造新的机遇，进而激发冷链物流行业的市场需求。
冷链运营商有望急速加入市场与物流企业联合升级冷链网络，前置仓的上游环节如城市或经济圈分配中心的需求将利好部分高标库的租金表现。值得提到，冷链尤其是生鲜板块供应链环节的最后一环近几年通过线下超市联合等方法得以初步落实。举例来说，盒马生鲜在上海市的线下门店从的7家上升到了的40余家，而这些门店除了线下零售功能之外也同时为其线上销售提供前置仓的功能。目前中国冷链市场依然面临设施供不应求、建造成本高、地理分布不均衡的问题。冷链用户的升级需求催生冷链设施提供商或者运营商加入市场。近年来已有头部传统物流开发商将部分高标库租给冷链运营商，改造成冷库后提供给生鲜电商作为区域、城市配送中心。
通过本次疫情，市场各方主体将进一步意识到周转效率、人员健康安全等需求的重要性，因此我们认为包括自动化在内的一系列智能科技将提速中国高标仓库的发展，创造更多投资机会。相比传统仓储，高标仓库具有空间利用率高和合规属性强等特点，能有效提升企业供应链效率。目前中国高标仓仅占仓储总量的5-10%，表明现有市场存在较大升级需求的潜力。
综上，在短期内，市场活跃度及市场情绪将受到此次疫情的显著影响，中国商业地产的各细分物业类别市场都将受到不同程度和形式的影响，其程度将主要取决于疫情持续的时长和政策对冲的力度，同时也取决于行业内各主体的应对能力。中长期来说，我们依然保持 中国商业地产市场极具韧性 的判断。仲量联行会持续关注疫情的发展以及对房地产市场的影响，并及时分享我们的观点，为客户和业界提供参考。
