来源：21世纪经济报道
“7月，原保监会正式启动了居民个人住房反向抵押保险试点，试点已经超过了五年，总体来看，试点运行是比较平稳的。目前，共有幸福人寿、人民人寿两家公司经营个人住房养老反向抵押保险的业务。到9月末，反向抵押保险期末有效保单129件，共有129户家庭191位老人参保，参保老人平均年龄71岁，户均月领养老金7000余元，最高一户月领养老金超过3万元。”10月21日，在国新办新闻发布会上中国银保监会副主席黄洪如是介绍。
“以房养老”种类众多，在保险领域体现为反向抵押保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故；在身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。
目前，幸福人寿在售的“以房养老”保险产品是一款非参与型反向抵押保险产品，即保险公司不参与分享房产增值收益，如果房产实际增值超过了未来通过处置房产来偿还的养老保险相关费用，多出部分不归保险公司，而是归属投保老人指定的相关权益人（继承人或受遗赠人），但保险公司寿承担房屋下跌风险，即继续按照已经约定的金额给付养老金，养老金给付总额不会减少，不受房价下跌的影响。
黄洪表示，总体来看，反向抵押保险成为首个形成一定规模的“以房养老”金融产品，保险业逐步探索出一条老年人房产融资养老的新路，满足了老年人居家养老、增加养老收入、终身领取养老金的三大核心需求，得到了投保老人的普遍认可。正如你所说的，“以房养老”在目前虽然试点五年多，总体运行平稳，但是规模不是很大。
幸福人寿“以房养老”保险业务负责人陈磊告诉21世纪经济报道记者，这是一项创新金融业务，在老龄化日益严峻的境况下可以将有限的社会资源转化为养老资源，为老人养老提供多一种选择，在“养儿防老”观念深厚的社会大环境下，老人了解和接受新生事物需要一个过程。“这是业务开展中面临的最大挑战。”
黄洪认为，主要原因有四个方面：一是反向抵押保险是一个小众业务。从国际来看，“以房养老”也是一个小众业务，有条件、有需求、有意识使用这种养老方式的人群比较少。从全球来看，居家养老是绝大多数，其他方式的养老，包括以房养老都是极少数，所以本身是一个小众市场，小众市场就不能像大众市场一样追求规模。
二是传统观念的影响。在大部分人的观念中，房屋是家庭最主要的财产，应该由子女等后辈继承，这种传统观念决定了“以房养老”不可能成为大众养老的一种方式，但是更多体现为为老年人增加了一个养老的选择。
三是配套政策还不完善。比如，抵押权、继承权的处置等规定，以及在房产抵押登记、交易税费、办理公证等方面都还存在一些问题。
四是保险公司经营能力有待提升。反向抵押保险是创新型保险业务，缺少基础数据，风险因素复杂，对于保险公司合理定价、风险管控提出了很高的要求。商业保险公司在这方面的能力不足、准备也存在着不足。
国务院发展研究中心金融研究所教授朱俊生在接受21世纪经济报道记者采访时表示，首先，“以房养老”突破了传统的养老观念和住房观念；同时，在法律与配套政策上，有些环节的法律法规还存在着空白或不足，并且业务环节复杂，存续期长，涉及房地产管理、金融、财税、司法等多个领域；在风险管控上，存在长寿、利率、房地产市场波动、房产处置、法律等风险；而且对保险公司的能力要求高，房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证，涉及多个部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求也不尽一致；此外，还有一部分老人的房产无法上市交易，无法办理抵押登记手续。
对此，黄洪透露，下一步，我们准备从四个方面完善这项制度：一是进一步评估五年来的实践经验，完善相关的监管政策。二是疏通发展堵点，解决配套政策不到位的问题。三是加强正面宣传，鼓励有条件、有意愿的老人选择“以房养老”这种方式。四是重点抓好保险公司自身能力的建设，特别是精算、定价和专业队伍的建设。
