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导读:从楼市政策,土地供应,信贷政策和微观市场来看均未发生明显宽松的迹象,如果这个情况不发生改变,未来几个月内二手房市场难言起色。
■来源:佳爷房谈(ID:goufang365)01
先来看目前的楼市现状上周我也分享了一下最新的数据,从目前北京的楼市现状来看,3月建委二手房住宅网签量为7848套,而去年同期为16051套,成交量下滑了51%,月均成交12085套,现在的成交量级和去年的月均水平仍存在明显差距。如果按照4月第一周中介工作日日均成交为100-200套,周末(参考小长假)日均最高400多套,如果按照市占有率70%来反推,4月成交量按现有数据理想化计算,北京二手房住宅成交量=(200*22+400*8)/70%=10857套,还没有达到去年月均12085套的量级,更别提象征北京二手房市场火热的15000+的数据了。另外每年春节后的3-5月之所以称之为“楼市小阳春”,除了年底积攒的需求通常会在这个时期正常释放外,还有大量为孩子上学购买学区的需求赶在上半年入场,而现在入学登记即将截止,今年入学的需求接近尾声,也会对成交量的反弹力度有一定的影响,另外二手房带看并未完全放开,也导致短期内成交难有起色。02
北京房价上半年走势会如何?综上所述,未来几个月市场仍会以平稳走势为主,理由在于以下几点:第一,北京的政策面没有变化,和买房息息相关的,像限购、首套二套比例没有改变,甚至近3年没有出现任何宽松迹象;第二,土地供应方面,虽然加大了住宅用地供应量,但限竞房这类限房价,限制出售年限的商品房仍然在持续供应,也表明了短期内仍会通过土地供应手段稳定房价;第三,利率平稳,LPR并未出现大幅度下调,并没有像15-6次降息下跌1.5%的利率那样对购房人的月供和购房预期产生较大影响,LPR的推出,根本上是为了结束利率双轨制、推进利率市场化,其中一层含义也是为了降低小微企业贷款成本,最终使得利率由市场资金供求决定。而对于普通购房人来说,无论选择固定利率还是浮动利率,都是在与未来市场利率对赌,而未来市场利率高低和房价预测一样没有人能确定的告诉你。就短期而言,世界经济还远没有复苏,降息概率大于加息概率,贷款期限少于的,选择转换为LRP应该会更合适,如果超过,或许会碰到经济繁荣期,加息概率是有的,无论选择何种利率,付给银行的钱不会差太多。所以,这上面没有太多的计算空间,因为对赌本来就有很大不确定性。但是从现在来看,至少选择LRP更合算一些,但也要按照自己的实际情况去选择,比如前几年买房享受利率优惠,贷款20-30年的朋友,其实没必要一定换LPR。第四,从微观市场来看,存量房库存充足,有10万套左右的房源量,加上目前已入市新房住宅项目约6万多套,以及新增土地供应,市面上房源多,交易端新房二手房去化,多靠以价换量促进成交。所以,从楼市政策,土地供应,信贷政策和微观市场来看均未发生明显宽松的迹象,如果这个情况不发生改变,未来几个月内二手房市场难言起色。03
想在北京置业,现在是出手的好时机吗?从楼市现状和未来走势判断,我认为市场平稳是好时机,自住房源多,好砍价,走势平稳;如果是非自住需求我劝您谨慎,因为已经过了普涨的时代,您网上随便找一套房源,查查到现在的价格变化,除了西城个别学区房逆势上涨,其他全在下跌,即使是上涨的学区房,占坑房和老破大流通和价格变化也出现了分化,走势截然相反,所以在这也给最近想买房和卖房的朋友提个醒。1)换房的朋友。建议一定要遵守先卖后买的原则,才能更好控制购房周期,避免弹药续不上,卖房被动。2)着急买房的朋友。学区的朋友全款尽快落户,如果未来才考虑孩子有上学的算的朋友,首先了解购房政策,学校划片,落户年限,上学顺位等,打算要孩子就可以看看学区房。3)现在犹豫上不上车的朋友。有合适的房子可以上车了,但一定好好挑挑,砍砍价,担心继续降价,想省省钱,但其实好房子未必好议价,而且出房得随缘,如果价格涨了,您又错过了。4)关于怎么砍价。不管是买家还是卖家来说,围绕着近期同户型成交价格上下浮动是合理的。5)目前就业环境一般,买房量力而行,谨慎使用杠杆。最后预祝大家早日买到合适的房子。END中国50万亿投资计划来了当国内疫情逐渐控制的时候,人们对今年经济形势的担忧越来越重。原本疫情后中国的经济思路是用投资拯救市场,外贸出口上继续保持,消费慢慢鼓励起来。然而新型冠状病毒被定为世界大流行以来,封城封国的国家越来越多,世界的消费能力遇到了雪崩般的下降。非常时刻,多省份密集公布了重大项目投资计划。随着各地重点工程的复工及一批重点项目名单的下发,近50万亿元的投资版图浮出水面。不过,在疫情之下,原本就财力紧张的地方财政面对的压力更大。钱从哪儿来成为新一轮大基建投资中待解的问题。地方财政压力有多大?这种情形下,为什么还要“勒紧裤带上项目”?非常时期,新一轮大规模基建能否承担起稳增长重任?或许,对于中国经济而言,考验才刚刚开始。扫描下方二维码,关注“谈今会”,为你揭秘投资计划的蓝图,寻找未来的新机会。
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