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导读：从楼市政策，土地供应，信贷政策和微观市场来看均未发生明显宽松的迹象，如果这个情况不发生改变，未来几个月内二手房市场难言起色。
■来源：佳爷房谈（ID：goufang365）01
先来看目前的楼市现状上周我也分享了一下最新的数据，从目前北京的楼市现状来看，3月建委二手房住宅网签量为7848套，而去年同期为16051套，成交量下滑了51%，月均成交12085套，现在的成交量级和去年的月均水平仍存在明显差距。如果按照4月第一周中介工作日日均成交为100-200套，周末（参考小长假）日均最高400多套，如果按照市占有率70%来反推，4月成交量按现有数据理想化计算，北京二手房住宅成交量=（200*22+400*8）/70%=10857套，还没有达到去年月均12085套的量级，更别提象征北京二手房市场火热的15000+的数据了。另外每年春节后的3-5月之所以称之为“楼市小阳春”，除了年底积攒的需求通常会在这个时期正常释放外，还有大量为孩子上学购买学区的需求赶在上半年入场，而现在入学登记即将截止，今年入学的需求接近尾声，也会对成交量的反弹力度有一定的影响，另外二手房带看并未完全放开，也导致短期内成交难有起色。02
北京房价上半年走势会如何？综上所述，未来几个月市场仍会以平稳走势为主，理由在于以下几点：第一，北京的政策面没有变化，和买房息息相关的，像限购、首套二套比例没有改变，甚至近3年没有出现任何宽松迹象；第二，土地供应方面，虽然加大了住宅用地供应量，但限竞房这类限房价，限制出售年限的商品房仍然在持续供应，也表明了短期内仍会通过土地供应手段稳定房价；第三，利率平稳，LPR并未出现大幅度下调，并没有像15-6次降息下跌1.5%的利率那样对购房人的月供和购房预期产生较大影响，LPR的推出，根本上是为了结束利率双轨制、推进利率市场化，其中一层含义也是为了降低小微企业贷款成本，最终使得利率由市场资金供求决定。而对于普通购房人来说，无论选择固定利率还是浮动利率，都是在与未来市场利率对赌，而未来市场利率高低和房价预测一样没有人能确定的告诉你。就短期而言，世界经济还远没有复苏，降息概率大于加息概率，贷款期限少于的，选择转换为LRP应该会更合适，如果超过，或许会碰到经济繁荣期，加息概率是有的，无论选择何种利率，付给银行的钱不会差太多。所以，这上面没有太多的计算空间，因为对赌本来就有很大不确定性。但是从现在来看，至少选择LRP更合算一些，但也要按照自己的实际情况去选择，比如前几年买房享受利率优惠，贷款20-30年的朋友，其实没必要一定换LPR。第四，从微观市场来看，存量房库存充足，有10万套左右的房源量，加上目前已入市新房住宅项目约6万多套，以及新增土地供应，市面上房源多，交易端新房二手房去化，多靠以价换量促进成交。所以，从楼市政策，土地供应，信贷政策和微观市场来看均未发生明显宽松的迹象，如果这个情况不发生改变，未来几个月内二手房市场难言起色。03
想在北京置业，现在是出手的好时机吗？从楼市现状和未来走势判断，我认为市场平稳是好时机，自住房源多，好砍价，走势平稳；如果是非自住需求我劝您谨慎，因为已经过了普涨的时代，您网上随便找一套房源，查查到现在的价格变化，除了西城个别学区房逆势上涨，其他全在下跌，即使是上涨的学区房，占坑房和老破大流通和价格变化也出现了分化，走势截然相反，所以在这也给最近想买房和卖房的朋友提个醒。1）换房的朋友。建议一定要遵守先卖后买的原则，才能更好控制购房周期，避免弹药续不上，卖房被动。2）着急买房的朋友。学区的朋友全款尽快落户，如果未来才考虑孩子有上学的算的朋友，首先了解购房政策，学校划片，落户年限，上学顺位等，打算要孩子就可以看看学区房。3）现在犹豫上不上车的朋友。有合适的房子可以上车了，但一定好好挑挑，砍砍价，担心继续降价，想省省钱，但其实好房子未必好议价，而且出房得随缘，如果价格涨了，您又错过了。4）关于怎么砍价。不管是买家还是卖家来说，围绕着近期同户型成交价格上下浮动是合理的。5）目前就业环境一般，买房量力而行，谨慎使用杠杆。最后预祝大家早日买到合适的房子。END中国50万亿投资计划来了当国内疫情逐渐控制的时候，人们对今年经济形势的担忧越来越重。原本疫情后中国的经济思路是用投资拯救市场，外贸出口上继续保持，消费慢慢鼓励起来。然而新型冠状病毒被定为世界大流行以来，封城封国的国家越来越多，世界的消费能力遇到了雪崩般的下降。非常时刻，多省份密集公布了重大项目投资计划。随着各地重点工程的复工及一批重点项目名单的下发，近50万亿元的投资版图浮出水面。不过，在疫情之下，原本就财力紧张的地方财政面对的压力更大。钱从哪儿来成为新一轮大基建投资中待解的问题。地方财政压力有多大？这种情形下，为什么还要“勒紧裤带上项目”？非常时期，新一轮大规模基建能否承担起稳增长重任？或许，对于中国经济而言，考验才刚刚开始。扫描下方二维码，关注“谈今会”，为你揭秘投资计划的蓝图，寻找未来的新机会。
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