这年头,买房就怕踩坑。
前段时间,看到武汉某业主哭诉买房遭遇的一则新闻,该楼盘的开售价是9300元/平方米,买房时被强制支付了2000元/平方米的全款装修费用。
谁知在交房的时候,她发现马桶卡住卫生间门、水龙头晃荡、电线外露、地板不平、瓷砖空鼓,直接气哭了。
说实话在,这两年,很多人对这种消息已经免疫了,包括我自己。
交房后的电梯都是“水帘洞”、10万单价的房子也会发霉及漏水、建筑外立面多处空鼓,看上去就像大海的波浪,商品房的质量问题年年有,似乎最近两年,出现的频率更高了些。
难怪社科院专家邹琳华发文表示,当前期房预售制度下,购房者将要至少单独承担五大风险和隐忧。
分别是货不对板、质量差劲、宣传与承诺不符、房价回落风险、延期交付及烂尾。
此时买房就成了一项技术活,从自己有买房意向时,每件事都变得至关重要,稍有差池就会走错,去哪个城市买?瞄准哪些楼盘?开发商怎么选择?按揭买房资质和流水有没有问题?户型和地段怎么选?首付凑不齐怎么办?
每一个问题都很扎心,更值得购房者注意的是,当你做完这些事之后,也要做好心理准备,明年开始,有三类房子或“卖不动”,有内行专家说房贷也可能“办不下来”,这些房子哪怕降价也没用。
第一类,房龄超过的“老破小”。
“老破小”是最近几年非常流行的一种房子,但是,现在很多银行对于房屋抵押贷款时用做抵押的房屋是有一些限制的,一般都会限制在房屋的房龄以及房屋的面积上面。
根据大多数银行对抵押贷款的规定来看,一般房龄在以上并且房屋面积在50平米以下的,银行基本上是不会放贷出来的。
即便如此,为什么老破小之类的多层家属院还如此流行?
归根结底,热门的公办学校是学区房火热的源头,老破小大都位于旧城区,教育资源非常优越,吸引了大量的家长趋之若鹜。
但是,“多校划片”一直在稳妥推进中。
,教育部基础一司司长王定华表示,教育部正在考虑推行“多校划片”,即一个小区对应多个小学初中。
、、教育部多次明确提出:在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥采取多校划片。
也就是说,“多校划片”是大势所趋,从到现在一直在提,今年北京海淀也开始实行,很有可能会加快速度,学区房最大的仰仗可能就此消失。
当然,这不是“老破小”卖不动的根本原因,最关键的还是房龄的因素,随着各城市人口流动都从旧城转向新城,房龄的增加,环境的老旧,既会增加“卖不动”的风险,也会加大房贷申请的力度,等大量人口完成了向新区的转移,这类房子降价都不一定能卖的掉。
第二类,产权有纠纷的房子。
这类房子的体量不容小视,现在购房者的理念已经越来越理性,只买有产权证的房子,但是,大量的购房者,依然固守着原来的思维,不管什么房子都当成目标,最后产权出现争议,导致卖不出去,也无法按揭抵押。
举个例子,小产权房。
千万别轻视小产权房的体量,不少农村的自建房,县城的城中村,违建加盖的活动板房,占据了很多城市的房屋总量,毕竟,我们的住房商品房也就短短而已,人们熟悉的预售制,按揭付款方式,也是最近这十年才流行开来。
之前看过一篇报道,在房地产市场发展最为成熟的深圳,小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%,即深圳住房中一大半是小产权房。深圳尚且如此,更不用说广大的地市和县城了,宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房(宿舍)等等,这些名目繁多的房子,都是“小产权房”。
类似的情况有很多,比如有的地方对那种老房屋缺乏登记,特别是老房屋损毁后,新建的房屋的所有权,很可能没有审批手续。
还有房屋过户登记的纠纷和房款交付的纠纷,现实中一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。
在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋,包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装潢等有约定。但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发生纠纷。
明年起,人们的购房理念也肯定更成熟,这类房子,购房者一定要留足“心眼”,接手后很可能卖不掉。
第三类,没有取得预售许可的期房。
很多人买房,看着售楼部装修的高端大气上档次,又感觉地段和位置不错,直接就冲进去把首付给交了,交了之后才发现没办法办房贷。
也就是说,开发商只是用“认筹”,“抢房”等各种名义把你手里的钱先圈起来,这类期房,很有可能就是预售许可没有办下来。
房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。
五证不全(开发商没有预售许可证)不能当下办理按揭,只有等证件全了才可以办理,在买房之前,一定查阅相关证件是否齐全,假如置业顾问告诉你再等几个月时间证就能下来,就多点耐心等等看,更关键的是,要看这家开发商以前的楼盘项目是否出现过类似问题,交房有没有延迟的记录,信誉如何,在本市的评价如何等等。
不要以为这种房子你碰不上,这些年大城市的房地产市场已经规范了许多,但众多中小城市,依然充斥了大量的小开发商,匆忙盖个售楼部之后就开始卖房,不管你能不能把按揭办下来,人家先把钱拿到兜里再说,剩下的只能留给你扯皮的时间。
很多开发商说的很好听,但最后证非但没办下来,楼盘资金链就断了。
据媒体报道,八月还没过完,今年全国就有274家房地产企业宣告破产清算,相比破产的458家,今年房企破产速度明显加快了。
据统计,近三年破产的房企已经超过1000家,主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短,一般是两到五年,资产规模普遍是五亿到三十亿之间。
这组数据有两个特点,一是房企破产的速度在加快,二是三四线的中小房企。
所以,购房者要擦亮眼睛,一旦买到这类五证不全的房子,房贷办不下来还是小事,房子搞不好就烂尾,无法再转手,降价也没人理你。
在最后,我们简单做个总结。
第一,最近几年,买房难度越来越高了,“坑”越来越多,不要冲动。
第二,明年起,人们的置业理念会更理性,房龄超长的“老破小”,产权有争议的房子,没有销售许可的房子,“卖不动”的可能性越来越大,一定要远离。