我46老公51二孩子，大的西城育民小学5年级小的今年9月1年级入学，户口在西城朋友家，目前在西城育民周边租房，自己在房山长阳有一120平米三居，当时买时全款购置，我们夫妻公积金贷款都没有用过，现在纠结是卖了长阳的房子（现市价400多万）在西城用公积金买房呢，还是保留长阳的房子，我们现在年收入50多万。我想请章哥您给个建议？
回答：
1.既然孩子已经在西城入学，那再买学区房就意义不大了。长阳120平400多万，加上公积金120能买500多的。这总价在西城的北城是买不到的，只能在南城，也买不了多大面积，不太好买到适合自住的。
而且就算是买到了，也是普通学区房，还是占坑儿性质的，学区溢价更偏高。那居住的性价比就低了，就算没什么政策的风险也未必划算。再加上过两年高峰期之后的影响，我是觉得实在没必要，跟炒房差不多了，风险较大。
2.再一点，现在买房不难，可公积金贷款不太容易。政策不稳，有贷款下不来的可能，到时候弄不好得用商贷，做好准备。
3.长阳的什么小区啊？如果是地铁附近的商品房，那保值在这些年都挺好，超过市区大部分板块，政策房和保障房也没差什么，差不多。租金收益率就算是比市区略低，但比学区房还是高的多的，至少20%。
4.总之吧，如果是就愿意住自己的房子，那就换到西城，育民附近是买不到的，南城广外差不多。如果是为了保值什么的意义不大，置换成本就5%，至少20多万，一般是3年租金，西城弄不好得5年。再加上政策和过两年的供需风险，看是否觉得划算了。这看自己判断吧。
仅供参考。
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鹤岗市新冠肺炎无症状感染者活动轨迹
鹤岗市12月2日新增20例无症状感染者行动轨迹↓↓↓
鹤岗市12月2日0-24时，新增20例新冠肺炎无症状感染者。主要活动轨迹涉及场所如下：
11月27日
15时-17时工农区育才办新鹤社区；
18时50分21路公交车从新世界广场站-爱心家园站。
11月28日
10时40分21路公交车从新世界广场站-爱心家园站；
17时10分许育民小学门口。
11月29日
7时20分-7时30分，育民小学门口；
9时20分-9时40分比优特地下服装城；
10时许，君比邻超市；
14时-17时50分育才办事处；
17：10到育民小学门口；
17：13庆迎食杂店（工农区李家包子铺旁边）。
11月30日
13时40分，新华农场景阳社区；
14时新华农场广场东侧一辰药店；
20时30分工农区西解放路中国石油加油站（红星美凯龙对面）。
与以上活动轨迹有交集、重合的人员，请立即向居住地社区（村屯）报备，不要外出，配合工作人员进行流调、核酸采样，落实相应疫情管控措施。请市民关注官方权威发布，不信谣、不传谣，自觉落实个人防控责任。对不主动报备，虚报、瞒报行程，造成疫情传播扩散的，有关部门将依法依规追究责任。
鹤岗市各县区控中心咨询电话
向阳区疾控中心：13946783751
工农区疾控中心：18746793392
南山区疾控中心：13339585671
兴安区疾控中心：15146805073
东山区疾控中心：13329580040
兴山区疾控中心：13945757389
萝北县疾控中心：15094537776
绥滨县疾控中心：13895920366
宝泉岭疾控中心：13664685522
来源：鹤岗疾控
章哥你好，现有西城区102平房子一套，没有电梯环境脏乱差房子还在顶楼，学区是北京小学广内分校，但是这个学区名额我们用不到，孩子在其他小学上学，您觉得是卖掉再置换一套西城区离孩子学校要近一点的大新？还是在学校附近租住一套呢，用卖房钱存银行拿利息？
我们很迷茫。因为我们家只有孩子爸爸在外面工作，公务员工资不高，孩子在育民上学。再还房贷很困难，所以不想贷款买。预算在1200万左右，不知道您有没有什么好的小区推荐呢？
回答：
1、用不上学位的话留不留着的意义不大，居住的性价比并不高。走读部虽然算普小，但毕竟是西城学籍，所以周边的溢价很高。像核桃园的租售比都900多，溢价至少30%。周边换一套也差不多，相来家园这样的商品房也就是略低些而已。
这看自己吧，如果是就喜欢西城的生活环境，那长期居住当然合适。如果只是在孩子上学期间居住，将来会搬走，那在原地置的意义不大，也不划算。两次的置换成本就是10%，1200万就是120万交给税务局和中介了，不太值。
假定那这1200买在非学区房板块，以北京700的平均租售比，理论上能收到1.7万的租金。拿着这租金，能在西城租到1700万的房子，更划算。当然，一般来说1200万的总价偏高，不容易达到平均值，但那也比西城合适多了。
2、别存银行拿利息了，虽然银行利率永远高于房租收益，但这只是表面上的，而房子其实才是抵抗通胀的最稳妥工具。未必升值多少，至少比现金保值。
3、1200的总价偏高，在西城海淀买房不算什么。但在丰台等区是很大的标的了，如果是出租的话，租售比也在850左右，不算太划算。所以如果是自住的话，建议买在丽泽以西的保利百合或益丰苑，一个商品房，一个也是公房性质，小区都很好，还有丽泽的产业支撑。其次买在草桥，未来上层、玺萌公馆等等，也都是很好的小区。
纯投资以这个总价在朝阳合适，租金高，升值好的也多。但我觉得犯不上这么折腾，房子是用来住的，还是买在附近自住为好。仅供参考。
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