我46老公51二孩子,大的西城育民小学5年级小的今年9月1年级入学,户口在西城朋友家,目前在西城育民周边租房,自己在房山长阳有一120平米三居,当时买时全款购置,我们夫妻公积金贷款都没有用过,现在纠结是卖了长阳的房子(现市价400多万)在西城用公积金买房呢,还是保留长阳的房子,我们现在年收入50多万。我想请章哥您给个建议?
回答:
1.既然孩子已经在西城入学,那再买学区房就意义不大了。长阳120平400多万,加上公积金120能买500多的。这总价在西城的北城是买不到的,只能在南城,也买不了多大面积,不太好买到适合自住的。
而且就算是买到了,也是普通学区房,还是占坑儿性质的,学区溢价更偏高。那居住的性价比就低了,就算没什么政策的风险也未必划算。再加上过两年高峰期之后的影响,我是觉得实在没必要,跟炒房差不多了,风险较大。
2.再一点,现在买房不难,可公积金贷款不太容易。政策不稳,有贷款下不来的可能,到时候弄不好得用商贷,做好准备。
3.长阳的什么小区啊?如果是地铁附近的商品房,那保值在这些年都挺好,超过市区大部分板块,政策房和保障房也没差什么,差不多。租金收益率就算是比市区略低,但比学区房还是高的多的,至少20%。
4.总之吧,如果是就愿意住自己的房子,那就换到西城,育民附近是买不到的,南城广外差不多。如果是为了保值什么的意义不大,置换成本就5%,至少20多万,一般是3年租金,西城弄不好得5年。再加上政策和过两年的供需风险,看是否觉得划算了。这看自己判断吧。
仅供参考。
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鹤岗市新冠肺炎无症状感染者活动轨迹
鹤岗市12月2日新增20例无症状感染者行动轨迹↓↓↓
鹤岗市12月2日0-24时,新增20例新冠肺炎无症状感染者。主要活动轨迹涉及场所如下:
11月27日
15时-17时工农区育才办新鹤社区;
18时50分21路公交车从新世界广场站-爱心家园站。
11月28日
10时40分21路公交车从新世界广场站-爱心家园站;
17时10分许育民小学门口。
11月29日
7时20分-7时30分,育民小学门口;
9时20分-9时40分比优特地下服装城;
10时许,君比邻超市;
14时-17时50分育才办事处;
17:10到育民小学门口;
17:13庆迎食杂店(工农区李家包子铺旁边)。
11月30日
13时40分,新华农场景阳社区;
14时新华农场广场东侧一辰药店;
20时30分工农区西解放路中国石油加油站(红星美凯龙对面)。
与以上活动轨迹有交集、重合的人员,请立即向居住地社区(村屯)报备,不要外出,配合工作人员进行流调、核酸采样,落实相应疫情管控措施。请市民关注官方权威发布,不信谣、不传谣,自觉落实个人防控责任。对不主动报备,虚报、瞒报行程,造成疫情传播扩散的,有关部门将依法依规追究责任。
鹤岗市各县区控中心咨询电话
向阳区疾控中心:13946783751
工农区疾控中心:18746793392
南山区疾控中心:13339585671
兴安区疾控中心:15146805073
东山区疾控中心:13329580040
兴山区疾控中心:13945757389
萝北县疾控中心:15094537776
绥滨县疾控中心:13895920366
宝泉岭疾控中心:13664685522
来源:鹤岗疾控
章哥你好,现有西城区102平房子一套,没有电梯环境脏乱差房子还在顶楼,学区是北京小学广内分校,但是这个学区名额我们用不到,孩子在其他小学上学,您觉得是卖掉再置换一套西城区离孩子学校要近一点的大新?还是在学校附近租住一套呢,用卖房钱存银行拿利息?
我们很迷茫。因为我们家只有孩子爸爸在外面工作,公务员工资不高,孩子在育民上学。再还房贷很困难,所以不想贷款买。预算在1200万左右,不知道您有没有什么好的小区推荐呢?
回答:
1、用不上学位的话留不留着的意义不大,居住的性价比并不高。走读部虽然算普小,但毕竟是西城学籍,所以周边的溢价很高。像核桃园的租售比都900多,溢价至少30%。周边换一套也差不多,相来家园这样的商品房也就是略低些而已。
这看自己吧,如果是就喜欢西城的生活环境,那长期居住当然合适。如果只是在孩子上学期间居住,将来会搬走,那在原地置的意义不大,也不划算。两次的置换成本就是10%,1200万就是120万交给税务局和中介了,不太值。
假定那这1200买在非学区房板块,以北京700的平均租售比,理论上能收到1.7万的租金。拿着这租金,能在西城租到1700万的房子,更划算。当然,一般来说1200万的总价偏高,不容易达到平均值,但那也比西城合适多了。
2、别存银行拿利息了,虽然银行利率永远高于房租收益,但这只是表面上的,而房子其实才是抵抗通胀的最稳妥工具。未必升值多少,至少比现金保值。
3、1200的总价偏高,在西城海淀买房不算什么。但在丰台等区是很大的标的了,如果是出租的话,租售比也在850左右,不算太划算。所以如果是自住的话,建议买在丽泽以西的保利百合或益丰苑,一个商品房,一个也是公房性质,小区都很好,还有丽泽的产业支撑。其次买在草桥,未来上层、玺萌公馆等等,也都是很好的小区。
纯投资以这个总价在朝阳合适,租金高,升值好的也多。但我觉得犯不上这么折腾,房子是用来住的,还是买在附近自住为好。仅供参考。
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