上半年，各地掀起抢人大战，纷纷放松落户限制。人才新政吸引来人才的同时，也便利了炒房客。有人通过假离婚、假落户的方式冲破楼市限购规则，影响了房价的稳定。
进入下半年，全国楼市调控由松转紧。7、8月，杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口等超过10个城市出台过调控政策，其中深圳、南京的政策重点打击假离婚、假人才。
9月伊始，又有一座城市跟随深圳和南京，将矛头对准炒房客。9月4日，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），对以投靠成年子女方式落户的新杭州人以及离异人士购房做出了限制。
与此同时，东莞、无锡等城市也出台新调控政策。新一轮的调控大幕已经拉开，楼市会在“金九”入秋吗？买房的最佳时机是否已经来到？今天我们一起来聊一聊。
楼市已降温，政策不停步
今年上半年，杭州楼市火爆，部分楼盘上演“万人摇”。据21数据新闻实验室数据显示，上半年杭州新房价格涨幅超过4%，二手房价格涨幅超过3%。
上半年10座大城市房价涨跌幅
数据来源：21数据新闻实验室
刚进入7月，杭州便发布通知，支持自住，抑制投机炒房。不仅50%房源倾向无房户，且35000元/平米以下的楼盘不能同时报名。
新政出台后，杭州市场有所降温，二手房挂牌量激增。不过，也有市场人士认为调控力度不够大。谁能料到，杭州是在憋大招。
《通知》从土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等几个方面对楼市进行调控，其中最受关注的就是限购政策和无房家庭认定政策的变化（如下表）。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，杭州此类政策进一步说明，当前房住不炒的决心不变，尤其是今年下半年各地热点城市依然会把稳定房价、打击炒房作为一项重要的内容来抓。
长三角、珠三角调控最频繁
下半年以来的调控政策升级具有非常明显的区域性。以杭州、深圳为代表的长三角、珠三角城市楼市热度最高，迎来的调控也最为密集、政策力度也更大。
8月28日，深圳市住房与建设局局长张学凡公开演讲透露，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。张学凡此次表态以及7月出台的 “深八条”新政，都足见深圳调控楼市的决心。
核心城市调控收紧，周边城市房价就会变得不淡定。这是楼市专家们从多年经验中摸索出的规律。但今年，这一炒房漏洞也陆续被堵住。
9月3日，东莞发布通知，对7月出台的楼市限购、限转让新政的相关问题，出台政策细则，提高了购房门槛，并将限售期由2年延长到3年。
继南京、杭州、宁波之后，房价连续上涨17个月的长三角城市无锡于8月底加入调控队伍，打击假离婚炒房，规定夫妻离异后2年内买房，追溯离异前家庭在本市市区范围内所有住房套数。与此同时，无锡还提高二套房首付比例，由40%提升至60%。
严跃进表示，在后疫情的大环境下，楼市先复苏的地区把稳定房价、落实房住不炒作为房地产发展的重要思路。后续预计一些房价过热的城市，也会在购房政策、贷款政策、房地产交易秩序方面等有升级的内容。
中原地产首席分析师张大伟表示，房地产调控最宽松的上半年过去了，调控收紧已经难免，预计后续会有超过30个城市发布房地产调控政策。
“金九”来袭，成色几何？
自调控升级以来，楼市“金九银十”的成色就变暗淡了。今年“金九”会重获荣光吗？答案是很难。
从下半年的调控政策我们能看出，新一轮的调控大幕已经拉开，很多购房者在政策调整过程中失去了购房资格或是购房门槛被大幅提高。这会导致市场需求的萎缩，而频繁变化的调控政策也会让人们降低对楼市的预期，延迟购房计划。
对房企来说，今年的“金九”依然不容易。
据贝壳研究院统计，9月-12月，房企到期债务规模约3603亿元，较同期2149亿规模大幅增加68%。
雪上加霜的是，监管还在此时收紧了房企融资政策。8月20日，包括碧桂园、万科、恒大在内的12家重点房企在北京参加住建部、央行主持的座谈会，此次会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
融资环境收紧叠加偿债压力，房企接下来或加大促销力度。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，价格不仅难以上涨，反而可能小幅下降。从二手房市场来看，短期市场先行指标显示，市场预期较弱，房源交易时间仍然保持100天的长周期，改善型换房链条难以开启，今年二手房市场很难有明显起色。
因此，对购房者来说，新的购房窗口或打开。在踩盘、购房时，做到对房价走势心中有数，尽量货比多家。
来源：招商银行
