京城包租公，房产买家。你相见恨晚的买房导师，已为5000人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体，话只说一半让你云里雾里！包租公用实战经验给你有用的建议指导。
全网同名，咨询需搜名关注，后台精选问答如下：
01
提问：包租公，你好，关于流水的问题请教。5年前买第一套房子时，流水上盖了公司章，其实里面的都是私人转账，并不是工资，银行信贷人员当时也没多说什么。可是今年做了一个贷款，发现不好使了，不是有的小公司本来就向老板个人账户转账的吗？
回答：先要搞清楚什么是流水，流水就是日常转账的记录，每一笔流水背后都是一笔真实的交易。好的流水，就是“真实”的流水。两层含义：1.流水本身的逻辑合理：比如你的工资流水，正常人不会超过6 万，没有多少企业交那么多税收；比如你的房租流水，两居老破小不可能租2 万多，没有房本、没有合同、没有逐月记录，自然也不符合流水的逻辑。2.银行能认可：这个比较复杂，首先明确你要做什么贷款，所在的城市，哪一家银行，什么时间，哪个信贷员，你的身份材料等。这就不仅和流水的形式有关，还和具体情况相结合。比如，有的银行对流水查的严，只认工资单，必须查税单，私人转账一律无效；而有一些城市，比如北京，对于金融从业人员合规性强，私人转账/收款等经常一律不认；也也有一些城市，比如深圳，却连PS 流水都认，流水就是充数的。所以，符合银行审核逻辑的才是有效流水。你必须有非常丰富的经验，时刻在一线跪银行，获取一手信息。最后导致，很多人几年都研究不出来的事情，别人几句话就能搞定，这中间的差距，就是因为时间和金钱的积累不同。详见圈子内部资料《独家！如何做出不被识破的流水单？》。
02
提问：包租公，您好！我是北京人，手头100个，现金流充足，目前北京有四套房，已无房票。现在想在天津投资买房，准备用社保2年的房票来买，这靠谱吗？是否有天津推荐的区域或楼盘？房子是纯投资，可出租。谢谢包租公。
回答：很多人关注天津都是因为孩子上学，甚至工作在北京，而把家安在天津。近三年了，天津的房价持续下跌，仍然看不到一点希望。另外，还有石家庄还是一样的，济南略好些。
天津的经济差是远近皆知的。同时，这些年来传统行业在转型，新兴的互联网企业等高新企业越来越深远地影响着一个城市的未来。最典型的就是杭州的崛起。对于没有吃到任何红利的城市，经济只会更差，慢慢萎缩。
最后说说房价和投资的事情。房价的未来一定是靠着经济的基本面在支撑。天津就是在初期积攒的潜力被消化掉之后，后续没有新的需求释放，导致上涨空间不足，在波动中有下跌也很正常的。天津目前的上涨驱动力，仅剩北京带来的大行情了。等北京有足够的溢出后，才会形成对天津房价的推动。北方的城市，仅北京一城独大，沈阳会慢慢向着卫星城发展，要看投资回报率最大的板块，详见圈子内部分享。
03
提问：尊敬的包租公，你好！父母年纪大了，考虑着把房产过户给我，请问，选择继承还是赠予，哪种更合适？谢谢！
回答：房产交易的变量很多，买卖不专门介绍，针对赠予、遗嘱赠与和法定赠与进行详细说明，每个方式都按照定义、税费、时间核算来分析。
1. 赠予：
1.1 定义：房产赠与，就是房屋赠与人（房产所有人）与房屋受赠人通过签订书面赠与合同的方式，自愿将个人所有的房屋无偿赠与给他人的民事法律行为。房产赠与分为：直系亲属赠与，非直系亲属赠与。
1.2 税费：
1.2.1 赠与人税费：
- 如果把房产赠与直系亲属，赠与人免征增值税及附加、个税，仅需要缴纳核定价格0.05%的印花税（根据政策变化会有一定优惠折扣）。
- 如果把房产赠与非直系亲属，个税免征，要交印花税。另外，增值税及附加如果在赠与前，房产满两年，则免征；否则需要缴纳核定价格5.6%的增值税及附加。
1.2.2 受赠人税费
- 印花税。印花税一般不多，需要缴纳核定价格的0.05%。
- 契税。受赠人无偿受赠住房，无论是否为赠与人的特定关系人，均需缴纳契税，契税的税率为核定价格的3%。
- 个人所得税。规定了三种赠与情形的，不征收个人所得税：1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。但如果受赠人和赠与人的关系不属于上面三种，应当依法缴纳个人所得税。个人所得税的计算方法为：核定价格减去赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额 * 20%。
1.3 时间核算
1.3.1 受赠人与赠与人为直系亲属的，该住房再出售时，购房时间按照受赠行为前的购房时间确定。
1.3.2 受赠人和赠与人为非直系亲属，则购房时间按照发生受赠行为后新的不动产权证或契税完税证明上注明的时间确定（孰先原则）。
2. 遗嘱继承：
2.1 定义：遗嘱继承是指按被继承人生前所立遗嘱中指定的继承人继承其遗产所进行的继承。过世后，有遗嘱明确了房屋继承人的，即为遗嘱继承。继承人可以是法定继承人，也可以是非法定继承人，以遗嘱为准。
2.2 税费：
- 法定继承人继承房屋权属的，契税、增值税及附加、个税，都免征。
- 非法定继承人，根据遗嘱继承房屋权属的，属于受赠行为。需按3%的税率征收契税。其他税费免征。
2.3 时间核算
-遗嘱继承人也是直系亲属的，该住房再出售时，购房时间按照继承行为前的购房时间确定。
-遗嘱继承人为非直系亲属的，则购房时间按照发生继承行为后新的不动产权证或契税完税证明上注明的时间确定（孰先原则）。
3. 法定继承。
3.1 定义：法定继承是指按法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配原则进行的继承。如果没有留遗嘱，就按照法定继承办理。继承人只限上面说的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。第一顺位：配偶、子女、父母；第二顺位：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
如果没有留遗嘱，就按照法定继承办理。受赠房产不论是否为亲属关系都需要购房资质。即需要满足北京的购房资质。房屋被赠与后，其房屋性质不会变化，即原来是经适房、商品住宅、公房，被赠与后还是原来的性质。
3.2 税费。法定继承人继承房屋权属的，契税、增值税及附加、个税，都免征。
3.3 时间核算。
该住房再出售时，购房时间按照继承行为前的购房时间确定。
到底哪种方式更好，在圈子中有说明。
04
提问：包租公，你好，请问投资商铺和投资房子,哪个回报更大?
回答：若是很容易就能买到的商铺，一般不值得投资。租售比高的商铺，都是买家趋之若鹜的。我们买东西，主要还是看是否便宜，或者说性价比。商业综合体的升级和电商、外卖平台的发展，其实对传统商铺带来了冲击；另外，商铺是沿街还是内铺，是一层还是二层，未来新建商业分流，出入口规划，人口消费能力，周边入住率等会进一步形成商铺的差异。商铺价值是就是租赁商家把人流量变现的容易度。可这是很不可控的，由很多变量因素决定，一个关键变量就可能让商铺空关一年。比如望京，看看在核心商圈铺子租金涨幅的变更，餐饮店、服饰店的频繁改弦更张，这就是不同变量平衡后的结果。商铺投资主要就是两点不好：交易税费高，挡住了绝大部分交易需求；50%的抵押率，金融属性差。如果还能买住宅，建议一般人先不要考虑商铺。
05
提问：帅气的包租公，你好，看到社会资源总是会向富人倾斜，难道就真的不存在公平么？
回答：现在其实就很公平，一个大山深处的孩子，只要刻苦努力考上一本，最后留在大城市也和其他孩子没有太大区别。对大部分人，你只要努力就会有回报。
但你也要清醒认识到，公平并不是平等。你非要拿自己几年经验的小帆船去碰撞人家几代人精心打造的航母，你的失败本就是公平的体现。
作为年轻人/奋斗第一代，就应该知道自己要在哪个领域发展，用自己的认知和优势去赚钱。看到越来越多的优秀年轻人，不敢把自己放在野外生长，而是按部就班地等候发令枪，呕心沥血，默默为公司提供价值，看似很风光，可这种情况在你干不动的时候就会停止。仔细想想，自己努力几十年到底是为了什么，能获得什么。
有力量的事情就是保证结果的努力。从社会获得收益的前提的是你要能提供价值。如果富人是提供了价值才有了资源回报，那么这很公平，同样也给了你机会。千万不要年纪轻轻就幻想着世界因自己而改变。
06
提问：你好，包租公。我今年27岁，男，是北京的GWY，今年四月父亲病逝，对我家打击很大，我家本来就不富裕，住在郊区的自建房里，看病花去了很多钱，还欠了一屁股的债。
我也刚转正不久，母亲也体弱多病，我工作忙有时候照顾不上她，她希望赶紧让我找个女朋友也好照顾一下家里，我的想法是等日子好过些再考虑找女朋友结婚的事。
但同时我觉得以我们家现在这个条件没人看得上我的了，我现在变成了一个很自卑的人，如果可以还请包租公帮忙一下看看是否会有姑娘会愿意认识一下我，谢谢包租公了。
回答：抱歉，我帮不了这个忙。对你是我有一种关心，但对人家小姑娘我也不能害她们呀。难道让她来你们家专职照顾你妈，一起还债？这种女孩现在没有了。
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