不管国内楼市之前有火爆,但不可否认是,自以来,国家强调房住不炒,加强对房地产的调控,楼市已经进入下坡路,再加上今年的黑天鹅事件影响,楼市火热的现象已不复存在。
可以说,人人都知道,现在炒房是自寻死路,能抽身的炒房客已经抽身,被套牢的炒房客也在积极地寻找“接盘侠”,降价抛售套现的情况随处可见,炒房这事基本上可以说“到此为止”了。
很多人都说中国的房价是被炒起来的,那没有了炒房客,没有人炒房了,房价就会跌么?
决定房价走势的因素很多,并不是我们吆喝房价往上涨它就往上涨,我们希望房价跌它就会立马跌,需求、政策和地价又是影响房价最重要的“三驾马车”。
(一)虽然炒房客们在楼市中“兴风作浪”,推动了房价的上涨,但毕竟刚需族才是楼市的主要消费群体
虽然我们一直都在说是炒房客扰乱了楼市,炒高了房价,但我们更应该清楚地看到,炒房客是依托刚需存在的,没有庞大的刚需群体,炒房客如何炒房,又怎么敢炒房。
对于国人来说,买房几乎是人生中的头等大事。结婚要买婚房,生孩子要买学区房,到外地发展老家一套房外地再买一套房,年纪大了也会在一些环境较为清净的地方专门买一套房子养老,这些是需求。
国内房地产到现在已经走过了40年左右,早期的房产基本已经破旧不堪,基础设施已经完全跟不上现在的生活需要,很多人为了改善居住环境而买二套房、三套房这也是需求。
看平均数来看房价需求是极不科学的。户均1.5套房就不需要房了?老旧房产不能更换?反正在我身边需要2套房甚至3套房的家庭很多。
国内房产够35亿人居住这个数据更是让人很难理解,排除炒房客手中的房产,一家人住一套房的人均住房面积可能是三四十平米,一个人住一套房的人均就是百来平米,这些他的房子会拿来给你住么?一个家庭多套房的也拿来给你住?给你平均?
富人为了优质生活手里总有多套房产,而穷人没有房产的也很多,需要房产的也很多,不然为什么有那么多人希望房价下跌呢?
可见,炒房客的离去虽然让房地产的火热有所降温,但国内房产的需求仍然存在。
(二)虽然国家加强了对房地产的调控,控制了房地产的热度,但加强对房地产的调控并不等于打压房价
开始,国家就再三强调了“房住不炒”的定位,就是在给房地产泼冷水降温了。
如果说首次提出房住不炒理念后,很多人还半信半疑的话,那么,这几年来每逢大会都会提及“房住不炒”、不以房地产作为短期刺激经济的手段,其观念也逐渐深入人心。
日前国家高院和发改委联合发布了一份意见文件,在第24条中明确:“运用司法手段支持政府严控房价,防范炒地炒房投机行为”,这也是首次从法律层面为楼市调控护航。
但是,大家所期待的房价下跌并没有如期而至。什么原因呢?那就是房地产调控不等于打压房价。
国家调控的最终目的是建立一个平稳健康的房地产市场?什么叫平稳健康,那就是房价保持一个相对稳定的范围,不允许大涨也不允许大跌,房价出现大幅波动,那显然是不平稳和不健康的。
我们也发现,5月份后,很多城市房价出现小幅上涨,而政府并没有多加干预,可见,小幅度的波动是被政策所允许的。
所以,把房价控制在一定幅度内,是所有城市共同的目标任务,也必须要做到。
(三)虽然坚持“稳地价、稳房价、稳预期”,房价已没有大涨空间,但地价如果不降房价就很难跌下来
“确保房地产市场平稳健康发展”是楼市的铁调,而坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的政策,不止是防止房价上涨,也是为了防止房价下跌。
黄奇帆曾在创新经济论坛上说出了大实话,超高房价的主要因素是地皮,想要控制住房价,首先要控制住地价。
在国际上普遍有这么一个定律,就是房价大约是地价的两倍,这个区间也是比较合理的。如果地价上涨,房价自然也会上涨。
而从今年4月5月份113个城市的拿地价格来看,房开商拿地的价格不仅环比在增长,同比也在增长,看来想让房价,得到最根本的控制,不仅要遏制住炒房客炒房,更要稳住房开商拿地价格。
而一个现实就是,降地价和地方财政收入的冲突目前来说是无解的,所以想依赖国家通过“土改”的方式来把房价降低到每个人都能买得起的地步是不现实的,也是不可能。
毕竟,国家的政策是稳地价,而不是降地价。
结语
从现在国内楼市的走势来看,虽然炒房已经逐渐成为往事,我们很难会看到房价会暴涨,但是也很难遇到它会下跌多少。
不管从需求、政策、地价的角度,房价下跌的空间都不大,不管是从国家的层面、社会的层面或者大多数老百姓的层面来讲,也不允许房价大跌。
但是我们知道现在房价在历史的高位,出现楼市泡沫也是有可能的,买房的应该更加谨慎方为上策,作为刚需来讲,这时候入手也无可厚非,因为确实需要。但想通过买房增值的,建议还是收手吧。