在南京，有两样东西贬值最快：一个是南外分校，一个是核心区..
NO.1|壹
核心区的这个楼盘，给核心区带来了尴尬！
今天（8月10日）上午，佳源玖棠府在南京国际博览会议中心举办开盘仪式。根据此前的数据，本次开盘，佳源玖棠府共推出272套住宅，有802组客户报名，中签率34%。
在开盘现场，有粉丝告诉我，他摇中了400多号，但当他进去的时候，才卖了30多套房子，果断转身离开。
令人尴尬的是，这个盘摇中的前10号买房人，几乎没有一个到现场的，主持人大呼：这太难了！
今天开盘现场，开发商也给到了最高总房价立减3万元的优惠， 这预示着，开发商对于本次开盘信心不足。但卖成这个样子，实属意料之外。有媒体报道，整个楼盘只卖了40多套房子，可以说这是一次开盘事故。操盘手对市场把握的如此不准，方方面面都无法交代。
而早在开盘之前几天，我在微博上提到这个楼盘是一个“伪核心区”，无法与其他楼盘相提并论，立马遭到了核心区拥趸的强烈抗议。
一句话，评价楼盘是个细活，看好看不好，都会得罪人。但对于我来说，佳源卖成这个B样，完全在意料之中。
佳源自己卖的不好其实无所谓，但对“核心区”这个概念，是一个不折不扣的侮辱。天天宣传核心区、核心区，恨不得脑门上贴着核心区三个字，这不是拉“核心区”下水吗？
而事实情况是，南京的核心区，实在是太太太多了…
NO.2|贰
南京到底有多少核心区？没有人知道，但我们能确认的是：核心区的概念越来越泛滥了。已经明确有核心区概念的，就超过5个。
江北核心区：南京提出的第一个核心区的概念。那时候的核心区，只有16平方公里，整个南京就这一个核，稀缺性不言而喻。后来越扩越大！
紫东核心区：南京规划概念中提到的第二个核心区概念。其范围基本与地铁小镇重合，从此以后没有人提地铁小镇的概念，紫核称为主流概念。
江宁核心区：官方规划没有这个概念，但架不住业主们和网友们的推动。现在江宁核心区的概念已经深入人心。但由于没有官方界定，江宁核心区的概念随着楼盘开盘的顺序随机变化。
上秦淮的楼盘开盘，他们在核心区，科学园的楼盘开盘，也在核心区。现在江宁大学城的业主业反馈，他们应该也算核心区。
江宁的核心区，现在处于“随大随小，一核各表”的状态。
江宁滨江核心区：就连这一个子板块级别的规划，都不忘提核心区的概念。
据了解，江宁滨江核心区占地面积224公顷，还包含了CBD规划。马鞍山已经瑟瑟发抖。
南京内部的这4个核心区，并不仅仅如此。其他板块包括南部新城、燕子矶等地，都有网友提出核心区的概念，只是影响不大，这里就不在赘述。
此外，南京还有一个核心区不得不提：
南京刚刚在盱眙成立的宁淮特别合作区，称为南京在苏北的一块飞地。按照官方规划，这个特别合作区，也有核心区。
6月宁淮新兴产业科技园揭牌成立，3月正式启动建设。园区位于革命老区盱眙县黄花塘镇（原旧铺镇）南部，规划总面积约45平方公里，其中核心启动区8.21平方公里。主要发展三大产业：科教产业，引进发展一批大学，科技研发企业，以及发展一批初试中试基地；特色地产业，包括康养地产、教育地产和科技地产；先进制造业，发展一批没有污染、科技含量较高的先进制造业、装备制造业。
啧啧，连盱眙龙虾合作区，也有核心区。
而南京内部的这些核心区，目前处于互相不care的阶段：
江北核心区VS江宁核心区：一直是老对手，江北江宁哪个好，哪边房价更有潜力，已经讨论十几年了，到现在还没有定论。你上四万，我也上四万，互不相让。
江北核心区VS紫东核心区：一对新晋的对手。都是网红，都是政府规划，都是当红炸子鸡。江北核心区认为紫东是假的核心区，紫东核心区认为江北核心区在支援安徽…
江宁核心区VS紫东核心区：这两队一直不对眼。紫东核心区认为江宁区长期偏向百家湖九龙湖，是紫东发展的毒瘤。而江宁核心区普遍对紫东的抱怨无感，沉醉于江宁的快速爆发…
你看，这么多核心区，互相还不对付。经常会出现“一核有难，八核点赞”的尴尬局面。情况并不必江苏内斗强多少…
这不，佳源卖的这么惨，客观上丢了江北核心区的脸，周边楼盘真想抛弃这个“猪队友”。
NO.3|叁
即便是江北核心区内部，也出现了严重分化。老核心区与新核心区的差别还是很大的。
那一年，核心区只有16平方公里，就是现在江北CBD所在的区域，其他板块都很难称为核心区。
这个区域有CBD，有金融城，有双地铁，有健康城，是江北正牌核心区。面积大概有16平方公里，也就是我常说的核心一区。目前核心一区除了金茂还有开盘计划外，其他楼盘已经全部清盘。今年拍出的几块地，预计明年可以上市。
纬七路以北的片区，我称之为核心二区。核心二区开发的比较早，空地已经不太多了。江与城以及刚刚拿地的华侨城就位于这个板块。长期来看，核心一区与二区会逐步融合，共享资源的趋势越来越明显。
核心二区的面积大概有6-7平方公里（毛估，勿杠）。两个核心区总面积大概有23平方公里左右，相当于大教场（或河西南）+南站的规模。
鉴于纬七路作为非常宽的快速通道，这条路的南北两侧，其实是有差别的。南侧，我称之为核心三区。
核心三区的面积不大，算上金地、中海、保利等几个盘，大概4-5平方公里。现在开发进度略低于核心二区，青奥体育公园的配套已经在了，所以这个区域的发展，有一定基础。从江北青奥体育公园在开建算起，这个板块已经兜兜转转快开发历史了。
再往南，真的就是开拓新世界了，如果按照顺序来排，可以叫核心四区，也可以叫五桥核心区。佳源就处于这个片区。
（本图包含核心四区及其外围空地，研创园不考虑，勿杠）
如果从核心三区拉到长江三桥，这个片区的面积将超过15平方公里，也就是一个河西南的面积。看到这里，其实我们就完全了解为何南京江北的核心区一而再，再而三的扩张。
江北核心区扩张的本质是：沿江区域只要是空地，都纳入核心区。江浦失去了主流的长江岸线。如果核心四区发展好了，桥林那边也有可能划到核心区….
所以核心区与核心区是不一样的，随着数字的扩大，核心区的含金量越来越低，也越来越荒。
核心四区，也就是南京五桥、三桥区域，最大的问题是操盘节奏难以把握。
这么大的一个区域，如果快速开发，疯狂卖地，大家竞争过于激烈，房价都顶不住了。如果缓慢卖地，慢慢开发，那猴年马月才能建成？所以快不得，慢不得，还要配合核心一区、二区的节奏来。如果冲得太急，有可能干扰一区、二区、三区的建设。就像今天佳源开盘，一区二区的楼盘肯定不高兴，恨不得把佳源开除核心区…
NO.4｜肆
那么佳源整个项目，问题到底出在哪里？我觉得是开发商高估了“核心区”三个字得含金量。别人开三万一平，它也开三万多一平，两者能划等号吗？
从品牌来看，佳源并不是大牌开发商，野鸡没名，草鞋没号。你跟金茂、绿地、龙湖、中海等开发商怎么比？没法比。
从位置上看，刚才已经分析了，核心四区的定位，肯定比不了一二三区。
从配套来看，佳源有自带商业，也规划的写字楼，这是一个优势。但商业的培养，不是一朝一夕，很难规划。即便是河西搞了这么多年，也没有形成有效商圈。而江北地缘得长条形结构，注定了各个板块与对应江南板块的联动关系，大于江北内部板块的关系。这对于商业中心的形成并不有利。当然，小体量商业的发展前途看好。
不过，我们并不是为了黑这个楼盘而写这篇文章，佳源也有它的价值。比如长江五桥的优势，户型结构也还算合理。如果别太贪，价格定的如此之高，还是好卖的。别人定三万多一平，你稍微比中海便宜个一两千，表达一下对位置差异的敬意，会吸引一批价格敏感型的客户。现在跟中海一个价，中海都还没卖完，为何非要选你呢？
本质上一区、二区、三区、四区，位置上差别不大，但建设时序，建设强度，是有差异的。
当然，从南京到北京，买的没有卖的精。万一再来一波行情，人家说不定就卖光了，咱就不必过于操心了。
