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房地产项目公司联营开发模式指各方以持有的土地、资金、技术等出资合作，并共同成立项目公司进行房地产开发的经营模式。该模式所引发的纠纷往往标的巨大，案情错综复杂，给合作方带来重大经济损失。为此，笔者以刊载于《最高人民法院公报》第1期“A公司联营开发案”的典型案例为视角，通过解读最高法院对此案的裁判要点，对项目公司联营开发房地产模式的风险防范作简要分析、总结并提出法律建议。
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案例要旨
合作开发房地产过程中，资金持有者与土地持有者相互合作，并以组建房地产项目公司的方式进行合作开发。合作各方应当依照《公司法》的规定来确认项目公司的性质。合作方是否为项目公司的股东，不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。
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案例简介
4月23日，A公司与B公司签订《合作项目合同书》，约定A公司提供建设用地，B公司提供资金；双方利益分配比例为0.238：0.762；双方同意就本项目的开发成立项目公司，A公司占23.8%的股权，B公司占76.2%的股权。在《合作项目合同书》签订之前的10月，C公司设立。C公司股东为B公司、王某、邢某甲、邢某乙。2月，A公司履行完《合作项目合同书》中的义务，将项目用地过户给了C公司。但B公司在期限（至7月）届满时，仅完成拆迁量的20%。9月，A公司调取C公司的工商登记资料，得知B公司于10月与邢某甲、邢某乙签订《股权转让协议》，将其二人在C公司持有的23.8%的股权转让给B公司，后B公司又将股权转让给其他公司的事实。后与B公司等沟通无果，11月，A公司向B公司发出通知书，解除《合作项目合同书》。
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法律问题
A公司的以下诉求可否得到法院的支持？
（1）请求判决解除其与B公司签订的《合作项目合同书》
（2）请求判决C公司将案涉土地及项目开发权还给A公司
（3）请求判令C公司将案涉项目批文中项目建设主体变更为A公司
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裁判要点
一、二审法院均以A公司在C公司已不享有股权，其在《合作项目合同书》中及案涉项目上也已无权益，无权主张解除合同为由，判决驳回A公司的诉讼请求。A公司向最高法院申请再审，最高法院判决如下：（1）撤销一审、二审民事判决；（2）解除A公司与B公司签订的《合作项目合同书》；（3）判决C公司将案涉项目开发权和土地使用权返还变更至A公司。
C公司并非A公司与B公司共同设立的项目公司
最高法院认为C公司只是A公司和B公司为合作开发“某广场”而借用的一个项目公司，因为A公司和B公司签订的《合作项目合同》是成立；而C公司成立于，其股东为B公司和邢某甲、邢某乙、王某，并没有A公司。如果认定C公司是A公司与B公司共同设立的项目公司，那么C公司的工商注册股东就应该是A公司与B公司。
邢某甲、邢某乙并非代A公司持有C公司股权
最高院认为根据《公司法》的规定，股东资格的认定是以工商登记和股东名册进行确认。本案事实表明，A公司不是C公司的股东。即便邢某甲、邢某乙应认缴的238万元C公司注册资金为B公司法定代表人高某代付，但这仅是高某与邢某甲、邢某乙之间的债权债务关系，不能就此否认邢某甲、邢某乙没有出资，否定其公司股东资格。而《合作项目合同书》中关于A公司出资238万元占项目公司股权的23.8%，A公司应缴付的出资由B公司代付的约定，仅是A公司与B公司之间的约定。A公司既没有向C公司缴纳注册资金，更不能成为C公司的股东，其所享有的23.8%权益是依据《合作项目合同书》对合作项目“天阔广场”的利益分配比例，而非C公司的股东权。
A公司有权解除《合作项目合同书》
最高法院认为B公司不仅迟延履行合同义务，而且通过行为表明其不再履行《合作项目合同书》所约定的义务，案涉项目处于停滞状态，致使A公司在《合作项目合同书》中的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约。所以A公司要求解除《合作项目合同书》，返还“某广场”项目的开发权和土地使用权的诉讼请求，与法有据，应予支持。
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律师解读
以下笔者仅就本案涉及的房地产项目公司联营开发模式的风险进行分析、总结，并提出相应的法律建议。
股权型投资与非股权型投资的区别及法律后果
投资各方以所持有的土地、资金、技术等出资合作，并共同成立项目公司进行房地产开发的行为称作房地产合作开发投资，其通常有两种合作方式：一是设立法人型的项目投资，即股权型投资，指投资者以其持有的资金、土地、技术等出资后获得该公司股权的行为；二是设立非法人型的项目投资，即非股权型投资，指各方以合作开发协议为依据，约定对特定项目进行合作经营的行为。
两种合作方式的主要区别为：
首先，根据《公司法》关于注册资本的规定，股权型投资的投资人依据合作协议出资后，财产的所有权直接归属于项目公司，且该财产主要用于项目公司的经营活动。而非股权型投资依据合作开发协议出资后，财产的所有权并不一定发生转移，主要用于合作开发活动的项目建设。
其次，股权型投资关系因公司的长期存续，具有稳定性。而非股权型投资关系会随着项目建设的完成，合作开发协议可能被解除，所以具有临时性。
最后，股权型投资中投资人以出资为限对外承担有限责任；而非股权型投资中投资人对外承担的责任方式取决于合作开发协议的约定。
如上所述，在非股权型投资中，投资各方的权利义务主要受合作开发协议的约束，各方完全可以在协议中约定，在合作目的未能实现时有权取回投资财产。而在股权型投资中，投入公司的财产已转化为公司所有，股东不得擅自抽逃出资，否则违反《公司法》关于注册资本抽逃出资的规定。因此，在股权型投资中，若要取回投资财产，应当依照《公司法》关于减资规定办理。
风险防范
择优联营项目，合法开发
联营项目的优劣决定着项目公司联营开发的成功率，选择影响力大、社会效益好的项目进行合作，不仅可以增加企业收入，而且可以提高企业知名度。不仅如此，再好的项目都应该符合法律、行政法规的规定，完善合作项目的审批备案及土地使用权属登记的文件和手续。实务中，房地产开发商往往未经房地产主管部门批准擅自变更土地用途、项目参数等。这不仅使得房屋无法办理产权证，而且房屋滞留无法销售，甚至还面临着巨额的罚款。因此，应当重视联营项目合法性考察，确保项目的合法开发。
优选资信高、企业效益好的联营合作方
选择经济实力强的合作伙伴，可以使项目公司合作开发达到事半功倍的效果，也是联合项目品质提升的需要。通过互联网查询软件企查查、全国企业信息公示系统、前往工商调档等方式对合作伙伴的股东构成、企业经济能力，企业信誉，经营情况，是否受到行政机关的通报批评或者罚款、责令整改等情况进行调查；通过全方位、多主体、多层次调查合作伙伴在与其他施工企业合作中是否曾有不良记录等。若要确保对合作方采集的信息准确、全面、真实、合法，可委托事务所律师进行尽职调查。
注意辨析“联营项目公司”的性质，避免争议
投资各方依据股权型投资协议投入土地使用权与依据非股权型投资协议将土地使用权作价出资，虽然两者目的一样，但效力却不一样。在前者，根据《公司法》关于设立有限责任公司设立的规定，应由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关报送登记申请书、公司章程、验资证明等文件，申请设立登记；股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自认缴的出资额；有限责任公司成立后，应当向股东签发出资证明书，合作方出资的土地使用权相应成为项目公司法人财产。但在后者，提供土地使用权的一方在合同目的无法实现的情况下有权解除合作开发合同，要求项目公司返还土地使用权。因此，在投资方以土地使用权出资的情况下，若双方决定以项目公司的股权作为合同权益，就应当作出明确约定，避免发生纠纷。
完善、规范联营项目合作合同条款，重视合同的约定
完善、规范的房地产合作开发合同是房地产项目经营成功的前提。一旦合同条款不严密、有漏洞，就会为纠纷埋下隐患。更有甚者，会使合作项目因各类纠纷而中途夭折，面临巨额损失或破产的被动局面。为了尽量避免今后发生类似纠纷，合作方应该重视项目合同的草拟和制定工作，完善细化合同条款，在项目合同的主体、项目内容、资金、双方的权利义务、利润分配比例、项目资金的监控、违约责任的承担等都要求明确具体。当然，在制定联营项目合同的过程中，由于专业化的要求和限制，仅凭一方知识是远远不够的。需要结合各方资源，如在财务和税务方面，聘请会计师进行审查。在法律方面，聘请律师进行审查，使合同条款更加全面、完善，以更好地保护合作各方的相关利益。
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相关法律规定
《合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
本文作者
高级合伙人·律师
林伙忠
林伙忠律师为锦天城律师事务所高级合伙人，华东政法大学经济法系本科毕业，林律师自开始执业至今。
林律师的主要服务领域为民商事案件的诉讼与仲裁、公司并购与破产重整、房地产与建设工程、银行与金融等领域，具有丰富的民商事审判及诉讼/仲裁代理服务经验。林律师始终秉持专业、高效、负责的理念提供法律服务。
林律师现兼任福州仲裁委员会仲裁员、厦门仲裁委员会仲裁员。
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执笔/林伙忠、赖文华
排版/林 蕾
